Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivenda > Comunidades de veciños seguros e lexislación

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Xestionar a morosidade dunha comunidade de veciños

A morosidade nas comunidades de propietarios debe xestionarse de maneira preventiva coa creación dun fondo de reserva

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Martes, 29deNovembrode2011
Img reunion vecinos Imaxe: xornalcerto

A morosidade nas comunidades de veciños, que se vincula de modo habitual á insolidariedade, responde en realidade a factores sociais e económicos, increméntase en situacións de crise económica e é unha secuela social que debe xestionarse de maneira preventiva, aínda que en numerosos casos a falta de civismo dos propietarios morosos require recorrer aos tribunais de xustiza. Un exemplo desta grave realidade social obtense dos datos proporcionados por 150 administradores de leiras do Colexio profesional de Administradores de Leiras de Madrid. De acordo co estudo realizado, promotores, caixas e bancos propietarios de pisos representan o 30% da débeda nesta comunidade autónoma, onde o 22% das súas comunidades de veciños están afectadas por unha taxa de morosidade que supera en conxunto os 375 millóns de euros. A débeda repártese entre morosos “profesionais” e outros debedores con “causa selectiva”. Estes últimos serían familias con dificultades, que priorizan o pago doutros gastos, como a hipoteca, e que relegan ou atrasan as cotas comunitarias.

Hai medidas preventivas fronte á morosidade?

Img reunion vecinos2 art
Imaxe: xornalcerto

As comunidades de propietarios deben ter un fondo de reserva. Pero o certo é que son bastantes as comunidades que non o constitúen, a pesar de ser obrigatorio. Outras que cumpren a legalidade, fano polo mínimo -un 5 % do orzamento ordinario anual-, que pode resultar insuficiente para responder o seu obxectivo de atender as obras de reparación e conservación.

Para incentivar o pago, pódese privar ao veciño moroso do dereito de voto

Doutra banda, para incentivar o pago, hai que facer uso dos recursos legais. Entre estes destacan a privación do dereito de voto (non de voz) nas xuntas de propietarios e facer visible ante a comunidade a situación de morosidade, mediante a súa publicidade nas citacións a xunta e nas actas.

Que pasos danse para privar a un propietario de dereito de voto?

Débese incorporar na convocatoria a xunta a relación dos propietarios que non se atopen ao corrente no pago das débedas vencidas coa comunidade.

Tamén se debe advertir de que quedarán privados do seu dereito de voto se, chegado o momento de iniciarse a xunta, non procederon ao pago ou á impugnación xudicial ou consignación das cantidades debidas no xulgado ou ante notario.

Como e cando deben cumprirse as obrigacións de pago?

No tempo e forma determinados pola xunta. En caso contrario, o presidente ou o administrador, se así o acordase a xunta, poderán requirir o pago e reclamar pola vía xudicial.

Se falece o propietario dunha vivenda e esta queda deshabitada sen que se paguen as cotas comúns, que se pode facer?

Hai que realizar xestións de localización dos herdeiros. A primeira e máis básica é a solicitude de nota simple ao Rexistro da Propiedade e a posta en contacto co titular rexistral. Se a vivenda ou local continuase a nome da persoa falecida, habería que contactar cos seus familiares e amizades.

Cando estas xestións non dean resultado, ou se se localiza aos herdeiros e estes néguense a contribuír, habería que acudir aos tribunais.

Cando os herdeiros teñen conflitos entre eles, non tramitan o cambio de nome do piso e seguen sen pagar. Pódeselles obrigar?

Nestes casos, a falta de pagamentos non adoitan ter causa nunha clara vontade incumplidora das obrigacións, senón nos conflitos internos da comunidade hereditaria.

Se os herdeiros tampouco abonan a débeda, pode convir contratar a un avogado que xestione un acordo extraxudicial

Pode convir que a comunidade contrate a un avogado que xestione un acordo extraxudicial cos herdeiros responsables. Se non se logra e non se realiza a transmisión hereditaria, pódese expor unha demanda contra o que se denomina herdanza yacente. A posibilidade de que o preito termine con execución e poxa da vivenda pode favorecer a conclusión de acordos cos herdeiros legais ou testamentarios.

Se non se localiza a ninguén, a quen se reclama?

Genéricamente, e ante os tribunais, aos herdeiros descoñecidos. A xunta de propietarios debería contratar os servizos dun avogado.

Que pode facer unha comunidade cando a empresa contratada para reparar o tellado reclama o pago final e esta non recadou derrámalas de todos os propietarios?

Ante unha reclamación extraxudicial de pago, habería que convocar xunta extraordinaria con urxencia, informar a todos os propietarios e adoptar os acordos que procedan. Entre eles, requirir aos propietarios debedores o ingreso na conta común de derrámalas acordadas e atrasadas para proceder ao pago. Se os propietarios morosos non abonan derrámalas que lles corresponde, a xunta pode acordar realizar ao pago a cargo do resto de propietarios e reclamar despois por vía xudicial aos morosos.

En que situación se atopan os propietarios non debedores se hai xuízo contra a comunidade?

No caso de que non se alcanzase tal acordo e demandásese á comunidade por falta de pagamento, os propietarios debe saber que a Lei de Propiedade Horizontal obriga ás comunidades de propietarios a responder as súas débedas fronte a terceiros con todos os fondos e créditos ao seu favor.

Subsidiariamente, o acredor pode dirixirse contra cada propietario pola súa banda, e non polo total da débeda. Ademais, a lei apunta que calquera propietario pode oporse á execución se acredita estar ao corrente no pago da totalidade das débedas vencidas coa comunidade. A empresa acredora tería que esgotar primeiro os fondos comúns.

Que pode ocorrer se se compra unha vivenda que non está ao corrente do pago das cotas?

Para evitar que unha débeda desta natureza colla por sorpresa ao comprador da vivenda, a lei obriga ao vendedor a declarar na escritura de venda acharse, ou non, ao corrente no pago dos gastos xerais.

Se declara non acharse ao corrente, haberá de expresar a cantidade que deba. Non basta coa declaración verbal do vendedor, no sentido que for, senón que ha de achegar certificación ante o notario sobre o estado das débedas da vivenda ou local coa comunidade.

Sen este certificado, asinado polo presidente, non poderá autorizarse o outorgamento da escritura de compravenda, salvo que o comprador exima ao vendedor da obrigación de achegalo.

En calquera caso, cando as débedas se correspondan con cotas da parte vencida do ano en que tivese lugar a compra e o ano natural anterior, o comprador responderá delas, mesmo coa vivenda adquirida. Polas débedas de períodos anteriores, o comprador xa non será responsable.

Como ten que proceder a comunidade fronte á morosidade dalgúns dos seus membros?

Se hai unha débeda non abonada no tempo e na forma acordados pola xunta, débese requirir o pago e, no seu caso, acordar proceder pola vía xudicial contra o moroso.

Cando o propietario responsable da falta de pagamento é unha familia ou persoa afectada por desemprego ou circunstancias similares e sen antecedentes de morosidade, pode resultar conveniente acordar un plan de pago específico que facilite o abono das débedas e facelo constar en acta.

E que pasos hai que dar para acordar reclamar ante os tribunais?

Para iso requírese un certificado da débeda, un escrito que recolla a liquidación da débeda coa firma do presidente e administrador. O acordo de ir a xuízo debe notificarse de modo fidedigno aos afectados.

O procedemento regúlase no articulo 21 da Lei de Propiedade Horizontal e na Lei de Enjuiciamiento Civil que remite ao procedemento monitorio. Para a petición inicial non se precisa de avogado e procurador. Ademais, coa reforma da Lei 37/2011 de 10 de outubro de Medidas de Axilización Procesual, eliminouse o límite de 30.000 euros para acudir ao procedemento monitorio.

Se o moroso é o promotor, que non conseguiu vender todas as vivendas, pode ser difícil alcanzar un acordo.

Os propietarios morosos poden ser privados do dereito de voto. De acordo co artigo 15.3 da Lei de Propiedade Horizontal, enténdese que nin o moroso nin a cota do seu piso ou local teranse en conta. Excluídos os morosos, o resto de propietarios deberán alcanzar un acordo por maioría.

Hai que ter en conta que cando unha persoa, física ou xurídica, sexa titular de varios pisos, ten un só voto numérico como propietario, pero a efectos da maioría de cotas compútanse todas estas.

Seis pasos para reclamar

  1. Primeiro paso: o presidente ou o administrador deben solicitar unha nota simple ao Rexistro da Propiedade para asegurarse de que o debedor é o propietario da vivenda.
  2. Segundo paso: convocar unha xunta extraordinaria que cite a todos os propietarios. A convocatoria conterá a relación de propietarios debedores e o aviso de privación de dereito do voto. Na orde do día figurará a adopción do acordo que proceda relativo á liquidación da débeda, reclamación extraxudicial e, no seu caso, xudicial, contratación ou non de avogado, etc.
  3. Terceiro paso: adoptar os acordos e transcribir a acta ao Libro.
  4. Cuarto Paso: o secretario, ou administrador se fai as súas funcións, e o presidente deben certificar o acordo da xunta que aprobe a liquidación da débeda.
  5. Quinto paso: notificar de modo fidedigno a acta e os acordos adoptados a todos os propietarios, e ao propietario debedor, con requirimento de pago e un prazo para iso.

    Cando o debedor non recolle as notificacións, pódese realizar a través do taboleiro de anuncios da comunidade. Transcorrido un prazo de tres días, considérase realizada a notificación ao debedor.

  6. Sexto paso: presentar a demanda de xuízo monitorio, con ou sen avogado, no xulgado de primeira instancia do lugar onde radique a leira, acompañada do documento de certificación da débeda e proba da notificación e requirimento ao debedor.

RSS. Sigue informado

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións