Senyal en la compra d’un habitatge

La compra d’un habitatge és per al comú dels consumidors la inversió econòmica més important, qualitativa i quantitativament, que realitzarà en la seva vida. Per això, resulta fonamental respectar tots els tràmits que l’adquisició requereix per a assegurar-se que el procés sigui ràpid, net i segur. Un d’aquests tràmits-el primer- és el senyal o ‘quantitat a compte’ que els compradors lliuraran als amos del pis en qualitat de reserva de l’habitatge.

La quantia del senyal es pacta entre comprador i venedor; amb aquests diners, el venedor es compromet a no vendre l’immoble a altres possibles consumidors que poguessin estar interessats en ell, i al mateix temps, que els compradors s’obliguen a adquirir-lo. Per a la seva formalització se sol signar un document entre totes dues parts on s’especifica que la quantitat lliurada en aquest primer moment es restarà del preu total de l’immoble. Aquest senyal és simbòlic i la seva quantia depèn de l’acord al qual arribin les dues parts. En cas que els compradors es penedeixin una vegada donada el senyal, els amos estan en el seu dret de quedar-se amb els diners avançats, encara que depèn també, en bona part, de la bona voluntat dels titulars, així com del sol·licitat que estigui el pis.

Si l’habitatge s’ha triat a través dels catàlegs i l’oferta d’una immobiliària, el senyal s’haurà de pagar a la immobiliària. En contrapartida, aquesta haurà de lliurar al comprador un document estàndard de reserva en el qual reconeix el pagament del citat import en el procés d’adquisició de l’immoble corresponent. També haurà de fer-se referència a la ubicació exacta del pis, la data i el dia en què s’ha procedit a la seva reserva, el preu pactat per a evitar que aquest pugui ser modificat amb posterioritat i, fins i tot, la data màxima per a formalitzar l”escriptura de compravenda’ i l’import que s’haurà de pagar en ella, a més de la signatura de qui rep el senyal.

Una vegada lliurada aquest senyal, el segon pas és el conegut com a ‘arres penitencials’; es tracta d’un document signat per totes dues parts que avala i reflecteix l’acord entre el comprador i el venedor sobre el lliurament d’un altre senyal determinat previ a la compra d’un habitatge. Però en aquesta ocasió, la quantitat deixa de ser simbòlica i pot aconseguir fins al 15% del preu final de l’immoble.

A través d’aquest escrit, contemplat així en el Codi Civil, es reconeixen i ordenen els drets i deures de les parts principals del procés de compravenda respecte a la reserva de l’immoble per a la seva posterior adquisició. El text legal regula les fórmules i compensacions que s’han de contemplar en cas que no es respectin els termes signats en el citat conveni. Són les següents:

• Si malgrat haver donat el senyal, el comprador decideix no adquirir l’immoble reservat, perdrà el citat import. Els diners lliurats, s’entén com el preu que costen els trastorns que se li han pogut causar al venedor amb la decisió final de no comprar l’habitatge pactat. En aquest sentit, se suposa que aquest -el venedor- comptava amb tancar l’operació i, en aquesta obstinació, podria haver descartat altres possibles compradors, allunyats per l’existència d’una reserva sobre el pis en qüestió.
• Si és el venedor és el que es tira enrere i no materialitza la venda del pis després d’haver rebut el senyal del comprador, haurà de retornar el doble de la quantitat rebuda de l’adquirent.

Existeix una varietat a les ‘arres penitencials’. Es tracta del document de les ‘arres penals’, que difereix del primer en què són el comprador i el venedor, i no la regulació estàndard que imposa el Codi Civil, els que estipulen i decideixen les compensacions que s’hauran de pagar l’u a l’altre si qualsevol d’ells decidís trencar l’acord previ aconseguit amb el lliurament del senyal. Aquesta modalitat, segons les associacions de consumidors, interessa sobretot al venedor si està segur d’haver fet una bona venda. Per això, al comprador se li recomana optar per la modalitat de les ‘arres penitencials’.

Previ a les Escriptures públiques

El contracte descrit és, segons el parer de Jaime Rubias, president del Col·legi oficial d’Agents de la Propietat Immobiliària (API) d’Àlaba, “tan important com l’escriptura final, ja que la reserva serà la base d’aquest últim document, que donarà fe pública de l’acord previ”.

Per a evitar disgustos d’última hora i maldecaps, un contracte de senyal o arres penitencials hauria d’incloure els següents punts:

• Compareixents. Han d’aparèixer descrites totes dues parts, amb els noms i cognoms del comprador i del venedor, l’estat civil de tots dos, els seus domicilis i els seus respectius Documents Nacionals d’Identitat.
• Comprador i venedor. Convé estudiar les diferents possibilitats; si l’immoble en venda és propietat d’un matrimoni i és considerat un bé de guanys, el document de reserva haurà de ser subscrit per tots dos cònjuges, per la qual cosa també s’hauran d’aportar les dades personals dels dos. Es pot donar el cas que l’habitatge a vendre pertanyi a diverses persones sense relació conjugal entre elles. En tal situació, totes elles hauran de comparèixer i signar com a titulars de la propietat.

  També pot ocórrer que el pis que es vol vendre sigui d’una societat. Serà llavors quan el representant d’aquesta hagi de mostrar tots els documents que li confereixen aquest paper i justificar la seva facultat per a realitzar la venda. Si és un particular el que embeni i en l’operació està representada per una segona persona que actua com apoderat, aquesta haurà de ratificar davant els presents el seu poder de representació. Idèntiques consideracions hauran de respectar els compradors en tots els casos possibles.

• Immoble. L’habitatge en venda s’haurà de descriure amb exactitud. El document de senyal haurà d’indicar la localitat en la qual es troba la casa, el carrer, planta, porta i superfície. En el cas que el pis es vengui acompanyat per un garatge, traster o similar, haurà de fer-se esment dels mateixos i descriure’ls d’igual manera.
• Registre. Aquesta opció no sol ser molt usual, encara que és important. El document de reserva ha de contemplar un informe del Registre de la Propietat. És la manera que té el comprador de saber que el que diu el venedor és real i que l’immoble no suporta càrregues desconegudes. En aquest sentit, l’adquirent haurà de comprovar la titularitat del pis, les seves característiques principals i l’estat de l’habitatge.
• Càrregues i gravàmens. El pis en venda pot suportar càrregues econòmiques, com a hipoteques inherents a l’immoble. Per tot això, el contracte de reserva de l’habitatge haurà de recollir l’existència de tals gravàmens i el pacte al qual han arribat comprador i venedor per a solucionar-los. En aquest sentit, l’adquirent ha de tenir en compte la possible existència d’arrendataris o altres ocupants.

Una vegada que s’ha confeccionat el document que recull la promesa de l’adquisició del solar triat, ambdues parteixes -comprador i venedor- han d’arribar a un acord per a determinar la quantia econòmica del senyal. El pagament d’aquesta no està regulat com a tal, per la qual cosa la mateixa pot ser d’un muntant variable. Ara bé, des del Col·legi oficial d’Agents alabesos de la Propietat Immobiliària s’explica que el normal solen ser unes arres d’entre el 5% i el 15% del preu final de l’immoble que s’adquirirà.

Després de la fixació del senyal, el següent pas en el procés de compravenda consisteix en la posada en comú d’una data límit per al lliurament de la resta del preu del pis. El contracte de reserva haurà de recollir explícitament tant el muntant a abonar com la data en la qual es desemborsarà aquests diners. Sobre aquest tema, tampoc hi ha res escrit, encara que els intermediaris immobiliaris recomanen que el lliurament de la resta del pagament es faci coincidint amb la signatura de l’escriptura pública, en un termini d’entre 20 i 40 dies després de lliurar les arres. En aquest punt, Rosses puntualitza que, si el comprador se subrogarà en una hipoteca, el document de reserva haurà de registrar tal circumstància, així com la part dels diners que serà lliurada al venedor.

Repartiment de despeses

Quant a les despeses que esdevenen de la materialització d’aquest document, el comprador s’ha de fer càrrec de tot menys de l’Impost sobre la plusvàlua i la comissió de l’intermediari immobiliari, encara que tot pot variar si així es decideix entre les parts. Sobre aquest tema, des de l’OCU recomanen estructurar el repartiment de despeses derivades de la documentació del senyal, i dels consegüents procediments (Escriptura pública, per exemple) de la següent forma:

Despeses del venedor

• Si en la configuració de l’escrit que avala el pagament del senyal han participat intermediaris com a gestors immobiliaris, el venedor hauria de fer-se càrrec de les seves comissions, tret que les parts decideixin el contrari.
• A més, els honoraris del notari -és recomanable la seva participació per a donar fe de l’acord entre comprador i venedor-, si no es diu el contrari, hauran de ser a càrrec del venedor en el cas de l’atorgament d’escriptures. Les còpies posteriors d’aquestes repercutiran en la butxaca del comprador.
• Els certificats expedits per la comunitat de propietaris sobre possibles deutes de l’immoble en venda. Vénen a costar un màxim de 24 euros.
• La cancel·lació de la hipoteca si aquesta existeix.
• Respecte a l’Impost de Béns immobles, (IBI) el responsable del seu pagament serà el propietari de l’immoble el dia 1 de gener de l’any que correspongui. Encara que, com s’ha dit amb anterioritat, aquestes qüestions poden variar si comprador i venedor decideixen pactar per escrit altres disposicions diferents a les aquí descrites.

Despeses del comprador

• Es farà càrrec de les despeses de la seva part davant el notari, a més dels quals esdevinguin del Registre de la Propietat.
• Així mateix, haurà d’escometre l’abonament d’impostos. Si l’habitatge és nou, haurà de pagar el 7% d’IVA, gravamen que serà del 4% si el pis és de VPO (Protecció Oficial). A més, de compte del comprador correrà el pagament de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats i, si l’immoble adquirit és de segona mà, haurà de pagar el 6% corresponent a l’Impost de Transmissions Patrimonials.
• Ara bé, si el que es produirà és l’adquisició d’un habitatge nou, el comprador no signarà un acord com el descrit en aquestes pàgines, encara que sí que haurà de satisfer una quantitat a compte.