Sinal na compra dunha vivenda

A compra dunha vivenda é paira o común dos consumidores o investimento económico máis importante, cualitativa e cuantitativamente, que realizará na súa vida. Por iso, resulta fundamental respectar todos os trámites que a adquisición require paira asegurarse de que o proceso sexa rápido, limpo e seguro. Un deses trámites-o primeiro- é o sinal ou ‘cantidade a conta’ que os compradores entregarán aos donos do piso en calidade de reserva da vivenda.

A contía do sinal páctase entre comprador e vendedor; con este diñeiro, o vendedor comprométese a non vender o inmoble a outros posibles consumidores que puidesen estar interesados nel, e ao mesmo tempo, que os compradores se obrigan a adquirilo. Paira a súa formalización adóitase asinar un documento entre ambas as partes onde se especifica que a cantidade entregada neste primeiro momento restarase do prezo total do inmoble. Este sinal é simbólica e a súa contía depende do acordo ao que cheguen as dúas partes. No caso de que os compradores arrepíntanse una vez dada o sinal, os donos están no seu dereito de quedar co diñeiro adiantado, aínda que depende tamén, en boa medida, da boa vontade dos titulares, así como do solicitado que estea o piso.

Se a vivenda elixiuse a través dos catálogos e a oferta dunha inmobiliaria, o sinal deberase pagar á inmobiliaria. En contrapartida, esta deberá entregar ao comprador un documento estándar de reserva no que recoñece o pago do citado importe no proceso de adquisición do inmoble correspondente. Tamén deberá facerse referencia á localización exacta do piso, a data e o día no que se procedeu ao seu reserva, o prezo pactado paira evitar que este poida ser modificado con posterioridade e, mesmo, a data máxima paira formalizar a ‘escritura de compravenda’ e o importe que se deberá pagar nela, ademais da firma de quen recibe o sinal.

Unha vez entregada este sinal, o segundo paso é o coñecido como ‘arras penitenciales’; trátase dun documento asinado por ambas as partes que avala e reflicte o acordo entre o comprador e o vendedor sobre a entrega doutro sinal determinado previa á compra dunha vivenda. Pero nesta ocasión, a cantidade deixa de ser simbólica e pode alcanzar até o 15% do prezo final do inmoble.

A través deste escrito, contemplado así no Código Civil, recoñécense e ordenan os dereitos e deberes das partes principais do proceso de compravenda respecto da reserva do inmoble paira a súa posterior adquisición. O texto legal regula as fórmulas e compensacións que se deben contemplar no caso de que non se respecten os termos asinados no citado convenio. Son as seguintes:

• Se a pesar de dar o sinal, o comprador decide non adquirir o inmoble reservado, perderá o citado importe. O diñeiro entregado, enténdese como o prezo que custan os trastornos que se lle puideron causar ao vendedor coa decisión final de non comprar a vivenda pactada. Neste sentido, suponse que este -o vendedor- contaba con pechar a operación e, nese empeño, podería descartar outros posibles compradores, afastados pola existencia dunha reserva sobre o piso en cuestión.
• Si é o vendedor é o que se bota atrás e non materializa a venda do piso despois de recibir o sinal do comprador, deberá devolver o dobre da cantidade recibida do adquiriente.

Existe una variedade ás ‘arras penitenciales’. Trátase do documento das ‘arras penais’, que difire do primeiro en que son o comprador e o vendedor, e non a regulación estándar que impón o Código Civil, os que estipulan e deciden as compensacións que se terán que pagar o un ao outro si calquera deles decidise romper o acordo previo alcanzado coa entrega do sinal. Esta modalidade, segundo as asociacións de consumidores, interesa sobre todo ao vendedor si está seguro de facer una boa venda. Por iso, ao comprador recoméndaselle optar pola modalidade das ‘arras penitenciales’.

Previo ás Escrituras públicas

O contrato descrito é, a xuízo de Jaime Louras, presidente do Colexio oficial de Axentes da Propiedade Inmobiliaria (API) de Álava, “tan importante como a escritura final, xa que a reserva será a base deste último documento, que dará fe pública do acordo previo”.

Paira evitar desgustos de última hora e quebradizos de cabeza, un contrato de sinal ou arras penitenciales debería incluír os seguintes puntos:

• Comparecentes. Deben aparecer descritas ambas as partes, cos nomes e apelidos do comprador e do vendedor, o estado civil de ambos, os seus domicilios e os seus respectivos Documentos Nacionais de Identidade.
• Comprador e vendedor. Convén estudar as distintas posibilidades; se o inmoble en venda é propiedade dun matrimonio e é considerado un ben ganancial, o documento de reserva deberá ser subscrito por ambos os cónxuxes, polo que tamén se deberán achegar os datos persoais dos dous. Pódese dar o caso de que a vivenda a vender pertenza a varias persoas sen relación conxugal entre elas. En tal situación, todas elas deberán comparecer e asinar como titulares da propiedade.

  Tamén pode ocorrer que o piso que se quere vender sexa dunha sociedade. Será entón cando o representante desta teña que mostrar todos os documentos que lle confiren ese papel e xustificar a súa facultade paira realizar a venda. Si é un particular o que vende e na operación está representada por unha segunda persoa que actúa como apoderado, esta deberá ratificar ante os presentes o seu poder de representación. Idénticas consideracións terán que respectar os compradores en todos os casos posibles.

• Inmoble. A vivenda en venda deberase describir con exactitude. O documento de sinal deberá indicar a localidade na que se atopa a casa, a rúa, planta, porta e superficie. No caso de que o piso se venda acompañado por un garaxe, trasteiro ou similar, terá que facerse mención dos mesmos e describilos de igual maneira.
• Rexistro. Esta opción non adoita ser moi usual, aínda que é importante. O documento de reserva debe contemplar un informe do Rexistro da Propiedade. É a maneira que ten o comprador de saber que o que di o vendedor é real e que o inmoble non soporta cargas descoñecidas. Neste sentido, o adquiriente terá que comprobar a titularidade do piso, as súas características principais e o estado da vivenda.
• Cargas e gravames. O piso en venda pode soportar cargas económicas, como hipotecas inherentes ao inmoble. Por todo iso, o contrato de reserva da vivenda deberá recoller a existencia de tales gravames e o pacto ao que chegaron comprador e vendedor paira solucionalos. Neste sentido, o adquiriente debe ter en conta a posible existencia de arrendatarios ou outros ocupantes.

Una vez que se confeccionou o documento que recolle a promesa da adquisición do solar elixido, ambas as partes -comprador e vendedor- deben chegar a un acordo paira determinar a contía económica do sinal. O pago desta non está regulado como tal, polo que a mesma pode ser dun montante variable. Agora ben, desde o Colexio oficial de Axentes alaveses da Propiedade Inmobiliaria explícase que o normal adoitan ser unhas arras de entre o 5% e o 15% do prezo final do inmoble que se vai a adquirir.

Tras a fixación do sinal, o seguinte paso no proceso de compravenda consiste na posta en común dunha data límite paira a entrega do resto do prezo do piso. O contrato de reserva deberá recoller explicitamente tanto o montante a abonar como a data na que se desembolsará devandito diñeiro. Respecto diso, tampouco hai nada escrito, aínda que os intermediarios inmobiliarios recomendan que a entrega do resto do pago fágase coincidindo coa firma da escritura pública, nun prazo de entre 20 e 40 días despois de entregar as arras. Neste punto, Louras puntualiza que, se o comprador vaise a subrogar nunha hipoteca, o documento de reserva deberá rexistrar tal circunstancia, así como a parte do diñeiro que será entregada ao vendedor.

Repartición de gastos

En canto aos gastos que deveñen da materialización deste documento, o comprador débese facer cargo de todo menos do Imposto sobre a plusvalía e a comisión do intermediario inmobiliario, aínda que todo pode variar se así se decide entre as partes. Respecto diso, desde a OCU recomendan estruturar a repartición de gastos derivados da documentación do sinal, e dos consecuentes procedementos (Escritura pública, por exemplo) da seguinte forma:

Gastos do vendedor

• Si na configuración do escrito que avala o pago do sinal participaron intermediarios como xestores inmobiliarios, o vendedor debería facerse cargo das súas comisións, salvo que as partes decidan o contrario.
• Ademais, os honorarios do notario -é recomendable a súa participación paira dar fe do acordo entre comprador e vendedor-, se non se di o contrario, deberán correr a cargo do vendedor no caso do otorgamiento de escrituras. As copias posteriores destas repercutirán no peto do comprador.
• Os certificados expedidos pola comunidade de propietarios sobre posibles débedas do inmoble en venda. Veñen custar un máximo de 24 euros.
• A cancelación da hipoteca se esta existe.
• Respecto ao Imposto de Bens Inmobles, (IBI) o responsable do seu pago será o propietario do inmoble o día 1 de xaneiro do ano que corresponda. Aínda que, como se dixo con anterioridade, estas cuestións poden variar si comprador e vendedor deciden pactar por escrito outras disposicións diferentes ás aquí descritas.

Gastos do comprador

• Farase cargo dos gastos do seu parte ante o notario, ademais dos que deveñan do Rexistro da Propiedade.
• Así mesmo, deberá acometer o abono de impostos. Se a vivenda é nova, terá que pagar o 7% de IVE, gravame que será do 4% si o piso é de VPO (Protección Oficial). Ademais, de conta do comprador correrá o pago do Imposto de Actos Xurídicos Documentados e, se o inmoble adquirido é de segunda man, deberá pagar o 6% correspondente ao Imposto de Transmisións Patrimoniais.
• Agora ben, se o que se vai a producir é a adquisición dunha vivenda nova, o comprador non asinará un acordo como o descrito nestas páxinas, aínda que si que deberá satisfacer una cantidade a conta.