Invertir en plazas de garaje

En Zaragoza hay una plaza de aparcamiento libre por cada tres turismos, y las listas de espera en el centro de Málaga para conseguir un abono de 24 horas pueden llegar a los dos años. En esta ciudad andaluza, de un total de 13 párkings públicos y privados situados en el centro urbano, tan sólo se encuentran ocho plazas disponibles para ese fin. La escasa oferta en los puntos críticos de otras ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao o San Sebastián hacen casi imposible para los automovilistas conseguir los 10 metros cuadrados necesarios para aparcar el coche cada día. Y la dificultad se acentúa con el sostenido aumento del parque automotor: mientras que la densidad de población ha presentado en los últimos años un crecimiento de aproximadamente un 10% de media, la de los automóviles ronda el 20%. Por ello, el precio de las plazas de párking en la mayoría de las ciudades españolas no ha hecho más que subir en los últimos años.

El precio medio de una plaza de aparcamiento ronda los 30.000 euros, e incluso, se ha llegado a pagar por una la cifra de 120.000 euros

Desde hace unos años el precio medio de una plaza de aparcamiento ronda los 30.000 euros, e incluso se han llegado a pagar por estos inmuebles la astronómica cifra de 120.000 euros en ciudades tan dispares como Madrid y Vigo. Pero más allá de casos puntuales y especulaciones, la marcada diferencia entre la oferta y la demanda en lo que a aparcamientos se refiere provoca que adquirir una plaza con el fin de alquilarla mensualmente y obtener un rédito se esté convirtiendo en un negocio rentable y seguro. Por una parte, su adquisición no plantea los problemas de financiación de otros bienes inmuebles, gracias a su relativamente bajo valor, y por otra, debido a la gran demanda, ofrece para un inversor medio dos importantes atributos: agilidad y liquidez.

Remitiéndose a las cifras oficiales, un estudio del Ministerio de Vivienda sitúa a la cabeza del ránking de precios de plazas de garaje al País Vasco, con un coste de 52.900 euros, y en el extremo inferior a Castilla-La Mancha (20.200 euros). En el estudio aparece un tercer grupo de comunidades que no llegarían a los 20.000 euros de promedio. En cuanto al precio medio por municipios, el más elevado corresponde a la ciudad de San Sebastián con 98.800 euros, seguida a mucha distancia por un segundo grupo de ciudades encabezadas por Tarragona (48.000 euros), Bilbao (38.300 euros), Santander (34.800 euros) y Palma de Mallorca (30.400 euros). En lo referente a las ciudades más importantes, Madrid es la más cara según los resultados que se desprenden de un estudio realizado por el portal inmobiliario Idealista.com. En concreto, se piden 32.969 euros de media por plaza de aparcamiento en la capital española.

No obstante, en el momento de invertir hay que tener en cuenta no sólo el coste, sino la posibilidad de incremento y de revalorización de las plazas. Según el informe de Coyuntura Inmobiliaria de la Asociación Provincial de Promotores y Constructores de Valencia de 2001, una plaza situada en un nuevo edificio en la ciudad mediterránea costaba 12.020 euros. Seis años después, el precio medio es de 3.000 euros por metro cuadrado: un total de 30.000 euros, lo que indica una subida de alrededor de 250% en tan corto periodo. De todas formas, como en todo producto disponible en el mercado, la evolución y aumento del precio de las plazas en los últimos años está relacionada con la oferta. En ciudades como Vigo o Bilbao, los aumentos de las plazas son más bruscas y se han notado más en los últimos años debido a esta divergencia entre la oferta y la demanda. En lugares donde ambos parámetros son más parejos, los precios suelen evolucionar de otra manera, más pausada, más acorde al mercado y sin tantos altibajos.

Adquirir una plaza de párking como inversión ofrece dos negocios posibles: la especulación respecto de su revalorización o la adquisición con el fin de obtener una renta mensual. Si bien ambos pueden combinarse en el tiempo, presentan sus diferencias. “Lo único seguro es el alquiler, la vía de la especulación es como jugar a la bolsa: la subida se puede producir o no. La mayoría de nuestros clientes compran para alquilar”, afirma Daniel Lucia Marcos, gerente y creador de una empresa barcelonesa de servicios inmobiliarios especializada en plazas de aparcamiento. Esta empresa es una muestra del incipiente negocio de los párkings. De hecho, en una ciudad como Madrid no hay -según Marcos- inmobiliarias de este tipo, a diferencia de Barcelona, donde empiezan a aparecer algunas empresas dedicadas a este negocio. En este sentido, el especialista agrega que su perfil de cliente ha ido cambiando en los últimos tiempos. “Antes el perfil normal de la persona que se interesaba y compraba este inmueble era el autónomo, el taxista que ahorraba 20.000 euros al año y los invertía en comprar una plaza… Hoy la demanda se concentra en medianos ahorradores que con 150.000 euros ya no pueden comprarse un piso y compran tres plazas de garaje”, puntualiza Marcos.

En cualquier caso, si se decide por la especulación hay que tener en cuenta la evolución de los precios de mercado por lo menos en periodos anuales. En esta línea, además de las cifras citadas para la ciudad de Valencia con respecto al incremento del metro cuadrado, el Ayuntamiento de Barcelona en colaboración con la Consultora Aguirre Newman ha publicado en 2007 un estudio estadístico referente al precio medio de las plazas de garaje individual por barrios y municipios de la corona metropolitana. Las plazas individuales se encarecieron un 12% alcanzando un precio medio de 28.102 euros, mientras que si la opción es la de alquilar, el precio medio asciende a 102 euros, lo que significa un aumento del 4,4 %.

De esta manera, los resultados en el negocio de la especulación pueden parecer más favorables: con beneficios de entre el 10% y 20% anuales según la revalorización en cada caso. En el negocio del alquiler de plazas, en cambio, el terreno es más firme con unos beneficios menos atractivos. “La rentabilidad puede estar cercana al Euribor o a un plazo fijo, alrededor de 5%, lo que en Barcelona implica una mensualidad de entre 130 y 150 euros, según la zona, multiplicado por doce y sobre un coste de alrededor de 30.000 euros”, agrega el responsable de la citada empresa catalana.

Uno de los principales atractivos de la inversión en párkings es la rápida recuperación del dinero en caso de necesidad. Mientras que para vender un piso el tiempo promedio requerido es de un año, las plazas se venden como máximo en 45 días, según indican diversas fuentes consultadas.

Por otra parte, conviene estudiar la agilidad de los contratos de alquiler. La plaza de párking no esta sujeta a la Ley de Arrendamientos urbanos como los pisos. Esto quiere decir que es posible alquilarla y desalquilarla prácticamente sin ningún tipo de reglamentación. Mientras que en el caso de los pisos la ley es muy protectora de los inquilinos, en los párkings no hay un formato preestablecido de contrato, sino que se formula en los términos que proponga el propietario o que pauten las partes. De esta manera, se pueden fijar los parámetros más convenientes de tiempo y forma: puede ser de un mes, de un año… y rescindirse cuando se desee, avisando con treinta días de anticipación a la otra parte. Ello concede mucha agilidad al propietario si desea cambiar de inquilino, o decide vender debido a alguna dificultad económica repentina.

La recuperación del dinero invertido es rápida: si para vender un piso el tiempo promedio requerido es de un año, las plazas de aparcamiento se venden como máximo en 45 días

En cuanto a los costes mensuales del propietario, hay que tener en cuenta que éste asume unos 70 euros al año de IBI (Impuesto a los Bienes Inmuebles), y entre 15 y 20 euros mensuales de comunidad (luz, agua…), aunque si es un párking pequeño y tiene ascensor y portero el gasto será mayor… Para hacer el cálculo de rentabilidad, además, hay que incluir el IVA. Esto quiere decir que quien percibe 100 euros de alquiler, debe desglosarlos en 86 más IVA… y esos 14 euros de diferencia deberán pagarse a Hacienda.

Las variables que hay que tener en cuenta para hacer una buena compra son diversas, ya que entran en juego factores como la ubicación, el tipo de garaje en el que se compre la plaza, y el precio que se pague por la misma. Un precio que aunque sea muy elevado no implica que se pueda reflejar necesariamente de manera proporcional en el valor del alquiler.

Según los especialistas, el mejor negocio está en comprar en zonas consolidadas demográfica y comercialmente, donde haya muchas oficinas y viviendas, y donde el estacionamiento en la vía publica sea de pago. En este sentido, no son aconsejables para invertir los barrios nuevos, por la baja densidad de población, por una parte, y porque los pisos ya tienen párking, además de que aparcar en la calle es relativamente fácil. Para ilustrar esta recomendación basta un ejemplo: un párking en Vía Laietana (Barcelona) puede costar alrededor de 200 euros al mes (y su coste es de 60.000 euros), mientras que en la Villa Olímpica donde cada bloque de edificio tiene tres párkings por piso, una plaza se paga 24.000 euros y un alquiler se paga alrededor de 80 euros.

El mejor negocio está en comprar en zonas donde haya muchas oficinas y viviendas, y donde el estacionamiento en la vía publica sea de pago

Además de la ubicación, otro factor importante es el tipo de titularidad de la plaza. Los aparcamientos municipales ofrecidos por los ayuntamientos en régimen de concesión, en las que el plazo de propiedad es de 50 años y cuestan hasta un 50% menos que en el mercado, presentan diversas desventajas. Por un lado, si bien las plazas son más baratas, resultan caras a la hora de mantenerlas, porque normalmente están en párkings municipales que tienen un vigilante 24 horas (tres turnos de tres trabajadores con tres nóminas), están muy limpias, y la cuota de comunidad es muy cara. En suma, aunque pueden ser rentables, hay que considerar el límite de su propiedad y calcular el tiempo necesario para su amortización.