La mayoría de los compradores españoles que optan por solicitar una hipoteca con interés variable en función del Euribor son conscientes de que la adquisición de una casa o un piso compromete su economía durante años e, incluso, varias décadas. Por eso, los trámites para realizar hasta que el titular se decide por la entidad y el producto financiero concreto que firmará para afrontar este pago están cargados de incertidumbre y, cada vez más, inseguridad. La mayoría de estas inquietudes se relacionan con los créditos hipotecarios, de ahí que durante aproximadamente dos meses la información sobre el tipo de comisión, número de años, tipo de cuota mensual… contribuya a despejar todas las dudas. Sin embargo hay otra opción: pagar el inmueble al contado. Una fórmula no apta para todos los bolsillos -sobre todo ante la adquisición de la primera vivienda- que conlleva, sin duda, un gran número de beneficios, al mismo tiempo que limita otros.
Sin intereses ni comisiones
Como señalan desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE), los gastos e impuestos que genera una compraventa (notario público, Hacienda, tasación y tramitación de documentos, entre otros) suponen entre el 7% y el 8% del valor del piso. De este modo, si una persona quiere comprar un inmueble que cuesta 100.000 euros, deberá contar con otros 8.000 para cubrir esos gastos iniciales. Hay que tener en cuenta que la constitución de una hipoteca suele costar entre el 1% y el 2% del precio del inmueble. Se trata de una comisión de apertura que incluye los gastos de estudio y tramitación del préstamo. Por otra parte, las entidades también cobran una comisión por amortización anticipada -si se cancela la hipoteca antes del plazo pactado-, que está fijada en el 1% del valor del piso para los préstamos con interés variable, y que es mayor en aquellos créditos que se rigen por un interés fijo. A todo esto se suman, lógicamente, los intereses incluidos en las cuotas que se pagan mes a mes. Dicho esto, ¿qué gastos se ahorra una persona si evita recurrir a un préstamo hipotecario? En principio, la comisión de apertura y los intereses mensuales que haya pactado con la entidad.
La constitución de una hipoteca suele costar entre el 1% y el 2% del valor del inmueble, a lo que hay que añadir los intereses incluidos en las cuotas mensuales
Según los datos del Ministerio de Vivienda del último trimestre de 2007, el precio medio del metro cuadrado es de 3.061 euros en inmuebles con una antigüedad menor a dos años. Esto significa que una vivienda nueva, o seminueva, de sesenta metros cuadrados cuesta, aproximadamente, 184.000 euros. En ese supuesto, sólo la constitución de la hipoteca supondría entre 1.840 y 3.680 euros; un dinero considerable que el cliente podría ahorrarse pagando el piso al contado. A esta cifra se deben sumar los intereses, que son más difíciles de calcular cuando el índice de referencia es el Euribor, debido a las fluctuaciones del mercado.
La cifra total que se acabará pagando al banco en concepto de intereses depende de muchos factores, desde el tipo del interés elegido y su porcentaje, hasta el plazo fijado para amortizar el préstamo, según explica David Medina Palacios, miembro de la Asociación Nacional de Asesores Financieros (ANAF). No obstante -y en términos generales-, se estima que el cliente terminará pagando casi el doble de lo que solicitó. La idea, cuando menos, resulta sobrecogedora, aunque no significa que los intereses de la hipoteca de un piso sean iguales al valor del inmueble. Los intereses son menores, en primer lugar, por una razón legal, ya que un préstamo hipotecario no puede cubrir más que el 80% del coste del piso. En segunda instancia, por una razón netamente económica: la depreciación del dinero.
En la actualidad -como expone David Medina-, pagar una cuota de 800 o 1.000 euros parece una meta imposible, pero dentro de veinte o treinta años, esa cantidad de dinero no valdrá lo mismo. Como razona el experto en finanzas, las 16.000 pesetas de hace tres décadas valían mucho más que los cien euros de ahora, aunque en términos monetarios sean cifras equivalentes. Por ese motivo los intereses son tan elevados. “De alguna manera los bancos deben compensar esa depreciación, en especial cuando los plazos para amortizar la deuda son muy amplios”, añade.
Deducciones fiscales
En principio, comprar un inmueble al contado significa ahorrarse la comisión de apertura de la hipoteca, los intereses derivados del préstamo y el estar pendientes de una deuda durante un largo período de la vida. Aunque todo son ventajas, conviene tener en cuenta que la persona que pague al contado un piso nunca desgravará tanto dinero como con un crédito hipotecario.
Estos préstamos permiten deducir impuestos todos los años, pero la inversión al contado, en cambio, deduce hasta cierto punto y no más. En concreto, se desgrava el 15% del valor del inmueble en la declaración correspondiente al año en que se efectuó la compra, siempre y cuando ese valor no supere los 9.036 euros. En el caso de un piso tasado en 184.000 euros (cuyo 15% equivale a 27.000), sólo se podrían deducir esos 9.036 euros. Si se comprara mediante una hipoteca, los dos primeros años podría desgravarse el 25% de los primeros 4.518 euros y el 15% del excedente hasta alcanzar los 9.036 euros. El resto de los años, hasta acabar de pagar la deuda, se deduciría el 20% de los primeros 4.518 euros y el 15% del resto, hasta llegar al tope fijado por ley.
Quienes dispongan de capital para comprar un piso pueden pagar una parte al contado y financiar otra para beneficiarse de las deducciones fiscales
Con más de treinta años de experiencia en el sector inmobiliario, Martínez Solozábal, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI), ofrece una retrospectiva al respecto. Según recuerda, cuando aún no existían las hipotecas en España, el comprador sí ahorraba dinero al adquirir una casa al contado. Ofrecerle al vendedor hacer una transacción con un único pago permitía negociar un mejor precio. De ese modo, evitaba usar las letras bancarias y podía conseguir un descuento, en ocasiones, de hasta el 5%. Pero, en la actualidad, la dinámica ha cambiado. “Al vendedor de hoy le da exactamente lo mismo qué método emplee el comprador para reunir el dinero, ya que siempre -incluso con una hipoteca-, acabará cobrando al contado”, asegura Solozábal. Al mismo tiempo, el futuro propietario beneficia de alguna manera su economía al hipotecarse, porque eso le abre la puerta a importantes desgravaciones fiscales.
Cuestión de números
Si bien no existe un método infalible -pues como dice Medina Palacios, la economía puede cambiar mucho en treinta años-, sí es recomendable la búsqueda de un punto intermedio. Por ejemplo, que el préstamo hipotecario solicitado sea del 50% del valor del inmueble. Las personas que dispongan de capital para comprar un piso, pueden pagar una mitad directamente y financiar la otra según sugiere Martínez Solozábal. Eso permitiría reducir el monto de las cuotas o el plazo de amortización y, al mismo tiempo, deducir un porcentaje de los impuestos todos los años.
