Tener en propiedad un piso de 200 ó 300 metros cuadrados puede convertirse en una molestia, ya sea por los elevados gastos fijos que requiere su mantenimiento o por la dificultad que entraña vender una vivienda de tales dimensiones. En muchos casos, la mejor solución pasa por recurrir a su división para poder darle salida de forma más rápida. Pero se trata de una decisión que debe pensarse con detenimiento; hay que estudiar los gastos y posibles ganancias con rigor, y , en todo caso, realizar la obra con el asesoramiento de un experto en la materia. Además, para poder proceder a la segregación del piso se debe contar con la aprobación de la comunidad, cumplir los mínimos exigidos por la cédula de habitabilidad, elaborar un proyecto y pagar todas las gestiones y tasas.
La segregación
Dividir un piso o cualquier inmueble de uso residencial es una decisión que suele responder al deseo de donárselo a los hijos, a la necesidad de afrontar la subida de las hipotecas y vender una parte, o a la urgencia de venderlo y observar que resulta más rápido deshacerse de dos pisos pequeños que de una casa de grandes dimensiones.
En España es legal dividir un piso siempre y cuando lo permitan las normas municipales y las de propiedad horizontal
El término técnico para definir la división de un piso en dos es “segregar”, un concepto civil, hipotecario -es decir, registral-, tal y como establece Ignacio Alonso, abogado-técnico urbanista.
La segregación, como añade el arquitecto y urbanista Walter Wolman Pazos, se refiere a hacer “una partición, acatando la norma urbanística”. Tanto la finca matriz como la segregada deben estar sujetas a las normas, y cumplir todos los parámetros urbanísticos, como parcela mínima o edificabilidad, entre otros. En España, es legal realizar esta división siempre y cuando lo permitan las normas de propiedad horizontal; además, debe estar consentido por las normas urbanísticas de ordenación detallada del plan general del municipio.
La aprobación de la comunidad
La Ley sobre Propiedad Horizontal establece que los pisos podrán ser objeto de división material para formar otros más reducidos o independientes y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o reducidos por segregación de alguna parte. Pero dividir un piso en dos afecta a la comunidad de propietarios, ya que se modifica el título constitutivo con la creación de un nuevo componente (es decir una propiedad más), según indica José Gutiérrez, director del gabinete de estudios del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.
Por ello, según dispone el artículo 8 de esta ley, para realizar tales operaciones de agregación o segregación se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios que, por afectar al título, deberá ser unánime, lo cual está determinado y precisado en el artículo 17 de la propia norma.
Si los copropietarios no aprobaran la modificación, lo único que cabría alegar es un “abuso de derecho”
En el caso de que los copropietarios no aprobaran la modificación el propietario del piso tendría que impugnar el acuerdo negativo a dicha división y alegar las razones que entienda ajustadas a derecho. Lo cierto es que ante una situación de este tipo, lo único que cabría alegar es un “abuso de derecho”, según señala Gutiérrez, quien añade que a este respecto no existe demasiada ayuda legal.
El propietario que no accede a que otro proceda a la división de su piso no tiene la obligación de precisar ni argumentar nada para emitir su voto en contra. En algunas comunidades, los vecinos no desean incrementar el número de propiedades ni de propietarios. Sin perjuicio de la necesidad de cumplir con los requisitos impuestos por la comunidad, para dividir un piso, hay que solicitar también autorización municipal, sin la cual no pueden llevarse a efecto modificaciones de ningún tipo.
Otros requisitos
La base legal sobre la que se establece la segregación de un piso es la Ley de Propiedad Horizontal, pero además antes de partir en dos una vivienda hay que tener en cuenta otras normativas. En cuanto al aspecto urbanístico, se debe revisar la regulación de urbanismo de cada comunidad autónoma; si bien es cierto que hay criterios comunes para toda España, no se debe nunca dejar de lado este ordenamiento en el caso de que la división sea muy complicada, por ejemplo un piso muy viejo, con una distribución muy desigual que cuente con habitaciones excesivamente grandes y otras minúsculas. Además, hay que tener también en consideración la Ley de Suelo, aplicable a todo el territorio nacional.
Una vez obtenido el permiso de la comunidad de propietarios se deben cumplir con los mínimos exigidos en la cédula de habitabilidad:
- Accesos independientes mínimos de 30 metros cuadrados de superficie en cada uno de los nuevos pisos (ambos con lavabos y cocinas)
- Dimensiones mínimas de habitación de 10 metros cuadrados en cada uno
- Aislamiento de muro medianero entre ambas viviendas (20 centímetros)
- Aislamiento térmico y acústico
Es importante asimismo confirmar la densidad permitida por hectárea, así como los requerimientos específicos según cada localidad. Por ejemplo: superficie de fachada, si los nuevos pisos dan al exterior o al interior… Si se está ante un caso complicado de distribución y división de la vivienda, es recomendable que antes de solicitar la cédula de habitabilidad se cuente con el asesoramiento de un arquitecto y se contemple hasta el menor detalle.
Aunque hay criterios comunes para toda España, se debe revisar la ley de urbanismo de cada comunidad autónoma, especialmente en los casos de partición complicada
La cédula de habitabilidad se tramita en el correspondiente ayuntamiento, con un visado del profesional técnico habilitado. Si se exceptúa la actual reglamentación sobre prevención de incendios y superficies mínimas, el resto es general para toda España.
Además, para poder proceder a la división de un piso es necesario contar con:
Licencia de obra mayor: Se solicita en el Ayuntamiento, y se deben pagar las tasas correspondientes.
Realización del proyecto: Debe hacerse un proyecto técnico realizado por un arquitecto. Dividir un piso en dos es un proyecto de segregación de única propiedad, que debe estar ejecutado por un profesional adecuado (arquitecto/arquitecto técnico). Además, en el plano legal habrá que realizar una segregación en la escritura del piso.
Los profesionales involucrados
Dividir un piso es una obra de cierta envergadura, que requiere la presencia de los técnicos adecuados. Además de contar con los servicios de un arquitecto o arquitecto técnico (y, si el proyecto técnico lo requiere, de ambos), hay que contratar a un abogado que redacte la escritura de segregación, un notario que la autorice y un registrador de la propiedad que inscriba los nuevos pisos.
Tanto en los colegios de abogados como en los de notarios y registradores que haya en la localidad en que se encuentre situado el piso objeto de partición, pueden solicitarse a modo de presupuesto los honorarios y gastos que serán facturados por los mencionados profesionales, con el fin de calcular estas cantidades y tener previsto el gasto que supondrán. Por ejemplo, los gastos aproximados por la gestión de notario y arquitecto serían de 300 euros para el notario (200 de honorarios y 100 euros para copias, sellados…), y de 800 euros para el arquitecto (500 de honorarios más 300 euros para el resto de gastos). Para no dar pasos en falso en cálculos de tamaña importancia, conviene consultar además la ley de urbanismo de cada comunidad, ya que según señala Wolman Pazos, cada autonomía tiene su propia normativa y, aunque suelen ser similares, siempre difieren algo entre sí.
