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Cuidado con los suelos hipotecarios

Numerosos créditos hipotecarios tienen fijado un tipo de interés mínimo del 3%, y no disfrutarán de la abultada caída que acumula el Euribor

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  • Fecha de publicación: viernes 13 marzo de 2009
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El presupuesto familiar puede respirar un poco: uno de los principales enemigos de muchos hogares hipotecados, el Euribor, va camino de marcar nuevos mínimos históricos. En febrero este índice, referencia de más de un 90% de las hipotecas concedidas en España, cerró en el 2,135%. Pero, en algunas sesiones, incluso ha llegado a caer por debajo del 2%, lo que anticipa nuevos retrocesos para los próximos meses. En teoría, la caída del Euribor beneficia a las numerosas familias hipotecadas que revisen próximamente el tipo de interés de sus préstamos. En principio, podrían pasar de pagar más de un 5% a abonar un 2,5% de media. Pero ¡cuidado! porque la alegría puede verse empañada por un nuevo enemigo del ahorro, inesperado, desconocido y perverso: el “suelo” hipotecario.

"Suelos" de actualidad

/imgs/2009/03/pisos.art.jpgLos suelos hipotecarios se han puesto más de actualidad que nunca ante la sorprendente caída que acumula el Euribor en los últimos meses. Marcó su máximo histórico en septiembre de 2008, cuando alcanzó el nivel del 5,384% y, desde entonces ha caído hasta situar su media mensual en el 1,973%, lejos del 4,59% en que cerró en marzo el año pasado. Además, previsiblemente siga bajando, al calor de los esperados nuevos recortes en el precio del dinero en Europa. Los tipos de interés oficiales se sitúan hoy en el 1,5%. No obstante, son muchos los expertos que estiman que en los próximos meses se colocarán en el 1% o incluso por debajo, para acortar así distancias con los tipos oficiales estadounidenses, que se mueven en una horquilla entre el 0% y el 0,25%. Como efectos colaterales, el Euribor podría concluir 2009 en sus mínimos históricos, en torno al 1,5% (hasta ahora, el mínimo lo marcó en junio de 2003, cuando se situó en el 2,014%). La acelerada caída del Euribor no sólo se está produciendo por la bajada de los tipos de interés oficiales de la eurozona, sino también porque se están reduciendo las tensiones del mercado interbancario, según comenta José Carlos Díez, analista jefe de Intermoney. De hecho, así se lo constatan las emisiones de deuda que están realizando ahora numerosas empresas.

Pero, ¿por qué se ponen ahora de moda los suelos hipotecarios? Ante tan abultada caída y con el ánimo de incrementar sus márgenes en hipotecas, muchas entidades intentan guardarse las espaldas imponiendo suelos en sus nuevos préstamos, un nuevo truco contra el usuario. Bancos y cajas sí que se beneficiarán en sus intercambios de capital de las bajadas máximas del Euribor, pero no las repercutirán en toda su amplitud al usuario. El suelo hipotecario es una figura que permite a la entidad ganar más con las hipotecas, para ampliar así sus provisiones y cubrir posibles impagos.

Por ejemplo, en el supuesto de que el Euribor llegara a caer al 1,5% y suponiendo un diferencial medio del 0,50%, el tipo final que podrían pagar muchas familias se situaría en el 2%. En una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años, la cuota mensual con un tipo del 2% se quedaría en 635,78 euros, pero se incrementaría a 711,32 euros si el suelo hipotecario estuviera fijado en el 3%. Es decir, entre un tipo del 2 y del 3%, la diferencia mensual es de 75,54 euros, 906 euros más al año. Si el suelo estuviera fijado en el 5%, la cuota mensual sería de 876,89 euros.

Lo peor de todo es que, en muchas ocasiones, este concepto es desconocido para el usuario que, incluso, puede llegar a firmar su préstamo sin ser consciente de que se lo pueden aplicar. En los mejores casos las entidades publicitan y expresan el tipo de interés y el diferencial aplicable en sus préstamos y sólo en la letra pequeña dan información de sus suelos. Pero, en ocasiones, directamente se encuentran los suelos y techos en las escrituras del préstamo cuando la operación ya está en marcha y sólo lista para firmar. Y no pocas veces los clientes firman sus hipotecas sin ser conscientes de esta cláusula y se enteran sólo cuando su entidad la pone en práctica, al darse cuenta de que no están disfrutando en sus cuotas del abaratamiento que habían calculado. Desde la Plataforma Hipotecaria de Adicae (Asociación de Usuarios de Banca, Cajas de Ahorros y Seguros) solicitan que se suprima la aplicación de estos suelos, con el objetivo de que todos los particulares con hipotecas a tipos variables se beneficien de todo el recorte del Euribor.

Ejemplos actuales

Los préstamos hipotecarios que imponen suelos y techos en sus productos se están multiplicando. Entre los ejemplos más llamativos está la Hipoteca Premium de Banco Popular presenta un tipo de interés igual al Euribor más un diferencial del 0,3%. No obstante, sitúa el suelo en el 2%. Si el Euribor se sitúa por debajo del 1,70%, algo que no es descabellado, el cliente dejaría de beneficiarse al máximo de sus ventajosas condiciones. En el hipotético supuesto de que el índice bajara al 1,50%, el usuario al tener el suelo en el 2% estaría pagando 20 puntos por encima de lo estipulado en sus condiciones publicitarias. Oficina Directa, filial de Internet del Banco Pastor, comercializa su Hipoteca Vivienda Habitual, referenciada al Euribor más un diferencial del 0,39%. En principio, es una de las hipotecas más competitivas y baratas de todo el mercado. Pero pronto puede dejar de serlo, precisamente por el suelo hipotecario que aplica, situado en el 2,25%. Si el Euribor cae hasta el 1,86%, ese límite comenzaría a salirle caro al usuario. Por ejemplo, en el supuesto de que el índice cayera hasta el 1,75%, una hipoteca con un diferencial del 0,50 sin suelo hipotecario sería igual de cara (o de barata, según se mire) que la de Oficina Directa.

En Activobank, el suelo de su Hipoteca Activo Plus es todavía más perjudicial para el usuario, ya que se sitúa en el 3,5%. De este modo, quienes revisen su préstamo a partir de ahora no podrán beneficiarse de todo el abaratamiento que supone vivir con un Euribor mucho más bajo que en 2007. En principio, el préstamo está referenciado a este índice y aplica un diferencial del 0,6%. Pero en estos momentos ha perdido todo su valor, ya que al resultar el tipo real aplicable (del 2,75%) más bajo que el mínimo fijado, la entidad aplicará directamente un interés del 3,5%. El techo hipotecario fijado por esta entidad se sitúa en el 15%.

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