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Dificultades para alquilar

La coyuntura es favorable, pero la desconfianza del propietario ante el comportamiento del inquilino provoca que el alquiler no despegue

  • Autor: Por
  • Fecha de publicación: lunes 2 febrero de 2009

Situaciones y dudas comunes

El dueño reclama la vivienda y quiere echar al inquilino

/imgs/2009/01/salon-alquiler.art.jpgLa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sólo admite al propietario reclamar su vivienda cuando la necesita para sí mismo. Sin embargo, la Ley de Medidas de Fomento del Alquiler -se encuentra en trámite en el Congreso- permitirá que los arrendadores rescindan el contrato de alquiler también si quien la necesita es su hijo o padre, si bien esta cláusula debe figurar en el contrato.

Pero también hay limitaciones: el dueño dispondrá de sólo tres meses, contados a partir del día en que desaloja al inquilino, para que comience a vivir en ese inmueble el destinatario de la vivienda. Si transcurrido este plazo no ha ocupado la vivienda quien goza del derecho legal a hacerlo, el inquilino puede regresar por otros cinco años a ella y, además, será indemnizado con los gastos que el desalojo le hubiera ocasionado; o, si lo prefiere, con el importe total de la renta por los años que le restan hasta la finalización del contrato.

¿Y si el propietario quiere vender la vivienda alquilada?

La norma es clara: no puede hacerlo hasta que finalice el contrato. Y el inquilino, en todo caso, disfruta de una serie de derechos que le sitúan en posición preferente ante otros posibles compradores. El dueño, por ejemplo, está obligado a poner en conocimiento del inquilino que la propiedad va a ser puesta en venta. Y en los 30 días siguientes a la notificación, el inquilino puede lanzar su oferta de compra antes que nadie haciendo uso del derecho de tanteo. Si la decisión de vender la vivienda no se le comunicara al arrendatario, éste tiene derecho de retracto y, en un plazo de 30 días, podría anular un contrato de compra-venta sobre la propiedad alquilada para colocarse en la posición de comprador inicial.

El propietario está obligado a hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin elevar por ello la renta

¿Quién paga las obras en un piso de alquiler?

La ley distingue entre las reformas que puede hacer el arrendador y las que desea realizar el inquilino. El propietario está obligado, y sin elevar por ello la renta, a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. El inquilino, a su vez, debe soportarlas cuando la realización de las obras no pueda aplazarse hasta el fin del contrato. Si fuera así, tiene derecho a una reducción del importe de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que sea privado, siempre y cuando las reformas se prolonguen durante más de 20 días.

Por su parte, el inquilino no puede efectuar obras sin consentimiento expreso del propietario. Siempre que desee pintar, o cambiar los muebles, por ejemplo, debe consultarlo con el casero. Además, la ley obliga al arrendatario a hacer frente a las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Y si se ha deteriorado por causa del inquilino, será éste quien asuma su coste. Si no lo hace y el fin del contrato se acerca, el propietario se quedará con parte de la fianza entregada al inicio de la relación para costear el arreglo del piso. Este depósito en metálico es obligatorio y debe entregarse en el instante en que se formalice el contrato. El dueño sólo puede exigir como fianza una mensualidad, lo dice la ley, pero no es infrecuente que se pacten otras garantías, como un aval bancario, dos mensualidades más como fianza, o la presentación de las últimas nóminas.

Horror: el inquilino no paga

Siempre que se den determinadas circunstancias, el casero puede obligar al inquilino a abandonar su vivienda y, por tanto, a anular el contrato de alquiler. El subarriendo de la vivienda sin consentimiento del propietario, la realización de actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, el deterioro de la casa o su utilización para fines diferentes para los que había sido alquilada, pueden desencadenar el desalojo del inquilino. Pero, sin duda, el motivo estrella es el impago de las rentas. El mejor consejo para el propietario es no dejar que el tiempo pase.

Ante la primera falta de abono de la renta, debe poner en marcha los mecanismos que protegen sus derechos. Hay auténticos profesionales en la materia que conocen todos los resquicios legales para eludir el pago del alquiler permaneciendo en la casa el mayor tiempo posible sin hacer frente a sus obligaciones. Todo vale para demorar los plazos de un proceso de desahucio que en principio es simple, pero que en la práctica acaba con la paciencia del más templado. No en vano, agilizar y abaratar los procesos de desalojo de inquilinos morosos es una las cuentas pendientes que se confía queden saldadas cuando la Ley de Medidas de Fomento del Alquiler entre en vigor. Mientras esto ocurre, lo primero que debe hacer el propietario a quien su inquilino no paga la renta es enviarle por burofax un requerimiento de pago en el que quede claro que si la deuda no se salda en el plazo de dos meses, tiene que abandonar la vivienda. Si se niega a dejar libre la vivienda, es el momento de presentar una demanda de desahucio, un desalojo por orden judicial.

Llegados a este punto, procede sopesar si merece la pena tramitarla o no: la clave es la solvencia del moroso. Si se trata una persona sin liquidez ni bienes que embargar, mejor presentar la demanda de desahucio lo antes posible o incluso llegar a un acuerdo para que entregue las llaves y pague, al menos, parte de la deuda. De esta manera, la propiedad se recuperará con mayor celeridad y el número de rentas impagadas será menor. Si decide presentar la demanda, el propietario debe ser consciente de que pone en marcha un proceso judicial que durará entre nueve y 18 meses y le supondrá un gasto mínimo de entre 2.000 y 3.000 euros. Una vez admitida a trámite la demanda, el juez convoca a ambas partes a un juicio oral y comunica al inquilino que si no comparece se acordará el desahucio. En previsión de que no acuda a la vista, se le informa del día y la hora en que tendrá que dejar la propiedad si se estima la demanda. Y si en su momento se negara a abandonarla, se puede producir un desalojo forzoso en el que intervendrían las fuerzas de orden público.

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