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El portero se jubila, ¿qué hacemos con su vivienda?

Vender o alquilar la vivienda del portero son las opciones más rentables para las comunidades de propietarios cuando éste se jubila

Alquilar la portería

La opción del alquilar supone conservar la casa del portero como elemento común de la finca, para lo cual no es necesario cambiar el título constitutivo del edificio y, por tanto, la aprobación de este acuerdo está sujeto a otros porcentajes. En concreto, han de votar a favor tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

En este sentido, la ley establece que cada propietario tendrá un voto. Si una persona es dueña de cuatro viviendas en la misma comunidad de vecinos sólo podrá votar una vez y no cuatro. Con esto se intenta evitar abusos por parte de los propietarios que podrían llegar a controlar la comunidad en solitario. Es el caso de un promotor que haya vendido tres viviendas y siete sigan siendo de su propiedad. Si tuviera siete votos siempre se haría lo que él quisiera, y la figura de la Junta de Propietarios carecería de sentido y perjudicaría, sobre todo, en la conformación del título constitutivo pues, una vez creado, es muy difícil de modificar ya que se necesita unanimidad. Pero este vecino sí se vería amparado por la normativa que, junto al sistema de votos, crea las cuotas de participación.

Alquilar la portería vacía es una opción muy interesante para la comunidad de vecinos porque permite sanear la economía del inmueble

Todos los propietarios tienen un voto y, además, una cuota de participación. La Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 5, establece que esta cuota se determina “de acuerdo a la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”. La cuota se fija en el título constitutivo -puede ser diferente en cada edificio- y determina tanto el porcentaje de participación como la cuota mensual que se paga a la comunidad. Si en el inmueble hay, por ejemplo, viviendas de 200 metros y otras de 100, se puede establecer que las primeras tengan una cuota de participación y las más pequeñas, sólo media. Así, a la hora de alquilar la portería no sólo se tienen en cuenta los votos -3/5 de los propietarios- sino que quienes poseen más cuotas también tienen un mayor poder de decisión.

Hay que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal establece que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta que hayan sido debidamente citados y que, informados del acuerdo establecido entre los presentes, no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales.

Algunas comunidades ceden al portero el usufructo vitalicio de la vivienda por lo que puede residir en ella incluso después de haberse jubilado

El alquiler, por tanto, puede ser una opción muy interesante para la comunidad de vecinos -en cuya cuenta se ingresará la renta mensual que pagará el nuevo inquilino- puesto que puede sanear la economía de la escalera y se lleva a cabo sin tantas trabas como la venta. En otros casos, la vivienda del portero ni se vende ni se alquila, sino que la comunidad de vecinos se la cede al portero en usufructo vitalicio. Es decir, le permite el uso y disfrute del piso mientras viva, o hasta que renuncie al mismo. Según informa este portal de Comunidades de Propietarios, concertar un usufructo vitalicio requiere la aprobación del acuerdo por unanimidad, porque ya no se trata de un mero acto de administración de un bien, sino de un acto de disposición.

SUPRIMIR EL PORTERO

Según el Convenio Colectivo de Empleados de Fincas Urbanas de Madrid, los porteros -que viven en el mismo inmueble que el resto de los vecinos, para los que trabajan- se encargan de la limpieza, el cuidado y conservación de las dependencias que tengan acceso por un elemento común del inmueble, así como de todos los aparatos eléctricos que haya en esas dependencias; vigilan las zonas comunes y a las personas que entran y salen del inmueble, cuidan las fincas vacías y atienden, con discreción, a las personas que soliciten información sobre sus ocupantes; abren y cierran el portal, encienden y apagan las luces y la calefacción; se hacen cargo de la correspondencia o avisos para los vecinos, trasladan los cubos de basura colectivos y pueden encargarse del cobro de los alquileres si así se lo piden los propietarios. Desde luego, son las personas que mejor conocen la escalera, a los residentes y las actividades que cada uno de ellos realiza. Saben cuáles son las instalaciones de la finca y su funcionamiento y juegan un papel importante en las relaciones sociales y en la convivencia, ya que se relacionan con todos los vecinos y facilitan el conocimiento entre unos y otros.

Sin embargo, durante las últimas décadas se han producido cambios sociales que han hecho que este trabajo no sea tan atractivo ni para el empleado ni para la comunidad. Muchos de los nuevos porteros ya no están dispuestos a vincularse en una relación laboral que implique vivir 24 horas con las personas para las que trabaja. Si, además, se le descuenta del salario un porcentaje destinado a la portería que habita, -se le puede reducir el sueldo un 15%, pues se supone que lo recibe en especie,- el portero no cumple con uno de los objetivos esenciales de muchos trabajadores que es la compra o alquiler, en el futuro, de una vivienda que le permita vivir de manera independiente.

La figura del portero se reduce cada vez más a inmuebles con un nivel económico alto, ya que es un trabajador que da prestigio a la finca, algo que se puede comprobar en los anuncios clasificados de venta o alquiler en los que se destaca su presencia como un elemento muy valorado. Para las comunidades de vecinos de poder adquisitivo medio o bajo contratar un portero a tiempo completo con pagas extraordinarias, seguros sociales y, además, correr con los gastos de la portería: la luz, el gas o el teléfono, es un lujo que no pueden permitirse. Por este motivo muchos inmuebles optan por una solución intermedia: contratar un conserje, que realiza las mismas funciones pero no reside en el edificio, o ceder los servicios de mantenimiento y limpieza a una empresa. Con la renta que reciban de la portería pueden costear una buena parte del sueldo mensual de estos profesionales. También hay comunidades en las que la limpieza de la escalera se hace por turnos entre los vecinos y el portero físico se sustituye por el automático.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, “el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”. Una vez aprobada en Junta la supresión o sustitución del servicio de portería, la comunidad pagará la indemnización correspondiente al portero, si se ha producido un despido improcedente, según los años que haya trabajado en el inmueble. El Convenio Colectivo de Empleados de Fincas Urbanas de Madrid establece que el portero debe abandonar la vivienda en el plazo de 60 días naturales, que se cuentan a partir del momento en que se extinga su contrato laboral. Sin embargo, otras comunidades autónomas o localidades entienden que debe dejar la finca el mismo día en que finalice su empleo, salvo que exista un pacto con la comunidad.

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