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El precio de la vivienda

La escalada de los precios podría comenzar a frenarse por un menor tirón de la demanda

España es el país del mundo con mayor número de viviendas por habitante. La construcción de casas nuevas sigue creciendo y los precios de los pisos también. Y por mucho que se edifique, todo se vende. Parejo al incremento del coste del metro cuadrado, un 15% anual desde 1998, ha aumentado el endeudamiento de las familias españolas hasta llegar a comprometer 95% de sus ingresos, según el Banco de España. Prudencia y contención del crédito es lo que aconseja la entidad emisora ante la probable subida de unos tipos de interés que tienen poco recorrido a la baja. Pero, ¿cuándo van a bajar los precios? Probablemente nunca, en todo caso podrán dejar de subir al ritmo que lo están haciendo. Pese a la incertidumbre que rodea el sector, analistas de diversos ámbitos coinciden en que el ciclo al alza comienza a remitir y que en los primeros meses de 2005 podrían empezar a “desinflarse” los, para algunos, sobrevalorados precios de las viviendas.

La burbuja inmobiliaria

La existencia de la “burbuja inmobiliaria” es un hecho innegable para Ricardo Vergés, asesor de Economía y Estadística del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE). Lo que los economistas entienden por “burbuja” describe un escenario en el mercado en el que suben los precios de algo y su demanda aumenta también.

El gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, declaraba recientemente que los precios de la vivienda están sobrevalorados entre un 8% y un 20%, aunque asegura que “llamar a esto burbuja, quizás sea excesivo”. El presidente de la AHE coincide con Caruana en que “no existe” burbuja inmobiliaria e insiste en que no puede haberla. “Todavía se da una demanda insatisfecha muy fuerte y son muchas las personas dispuestas a comprar”, añade. Aunque augura para 2005 una cierta “corrección de precios”, considera deseables tasas de crecimiento de los precios que ronden entre el 8%- 10%, y se refiere a la sobrevaloración como una tasa que corrige el propio mercado.

Vergés, responsable del boletín de coyuntura del CSCAE, también cree que la demanda va a comenzar a replegarse. Pero asegura que durante los últimos años ha sido tan grande que los constructores han aumentado sus márgenes de beneficio entre un 30% y un 35%. Ante esta situación el arquitecto reclama intervención administrativa.

“Es una inflación de demanda, no de costes”, al menos para el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. Su vicepresidente primero, Joan Ollé Bertrán, explica que aunque la oferta se fue incrementando progresivamente de forma notoria, los agentes de la propiedad inmobiliaria han constatado que “año tras año el equilibrio se ha producido mediante un continuo incremento de precios constantes”, apoyados en una financiación privilegiada.

Por su parte, desde ASPRIMA se asegura que los márgenes de los promotores inmobiliarios- quienes compran suelo, construyen y venden al cliente final- rondan el 15%, según el último estudio del Grupo Planner y ASPRIMA, elaborado en julio de 2004. Para los promotores no hay burbuja inmobiliaria ni la ha habido nunca; “todo lo que se construye se sigue vendiendo y tampoco los precios están sobrevalorados, ya que se mantiene el ritmo de la construcción en viviendas iniciadas (700.000 este año en toda España) aunque comienza a ralentizarse el de las viviendas finalizadas (450.000)”.

Fuentes del Ministerio de la Vivienda anuncian iniciativas “basadas en el consenso con las comunidades autónomas para satisfacer la demanda de familias y jóvenes con situaciones especiales”. La Unión de Consumidores de Andalucía-UCA/UCE valora positivamente “cualquier medida destinada a acceder más fácilmente a un derecho constitucional como lo es el derecho a la vivienda”.

El problema que debe afrontar el Gobierno no es el encarecimiento del precio del suelo “sino la implementación de medidas adecuadas para los sectores de nuestra población que no pueden asumir la altura del listón al que hemos colocado el acceso a la primera vivienda”, opina Ollé Bertrán.

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