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Hipotecas recargables

Una nueva figura que permite recuperar la cantidad amortizada del préstamo para destinarla a otros gastos sin necesidad de solicitar un crédito personal

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La hipoteca recargable prevé aliviar el sobreendeudamiento de las familias. Su aplicación en Francia ha hecho que España imite un modelo que podría salir al mercado este mismo año, cuando se apruebe la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario. La clave de esta figura se centra en permitir que se solicite a la entidad acreedora la cantidad amortizada del préstamo, que se sumará al capital a devolver, en lugar de pedir un crédito personal. El ahorro de los costes podría ser considerable, ya que se evitarán los gastos de constitución de una nueva hipoteca y se pagarán intereses más bajos que los de los créditos de consumo. No obstante, las ventajas aún están por ver: la flexibilidad de la hipoteca podría suponer nuevas comisiones.

Objetivo: reducir el endeudamiento

La creación de la hipoteca recargable se presenta para muchos como un intento de aliviar el endeudamiento de las familias. Según el informe ‘El mercado hipotecario español’, presentado el pasado mes de noviembre en el III Congreso de Registradores de España, en Granada, el esfuerzo de las familias para afrontar el pago de las cuotas de la hipoteca “ha empeorado” debido a las subidas del euribor y del coste de las viviendas. En concreto, una hipoteca a 20 años requiere del 54,5% del salario medio mensual de un comprador. Con la hipoteca recargable, se evitarán los gastos de constitución de una nueva hipoteca (comisiones bancarias, costes notariales, registrales, fiscales y de tasación) y el consumidor pagará intereses más bajos que los de los créditos personales. No obstante, advierte Juan José Pretel, “para los particulares las ventajas están por ver, porque es previsible que estas sucesivas recargas estén sujetas a comisiones”. “Por lo tanto -prosigue-, no se puede decir que vaya a haber grandes diferencias, sí que supondrá un ahorro en los costes notariales y registrales porque no será necesario constituir una nueva hipoteca, pero sin grandes diferencias”.

También el profesor de la Universidad Panteón-Assas (ParisII), Pierre Croq, subrayó durante el congreso de registradores la necesidad de establecer unas ‘reglas protectoras’ de la persona que constituye una hipoteca “respecto de la constitución de la hipoteca recargable” y “de la ejecución”. “Es previsible que haya límites y debería ser un requisito fundamental que, al tiempo de constitución del crédito hipotecario, ya se haya pactado que la hipoteca pueda ser recargable. También sería conveniente pactar que el tipo de interés que se establece al principio sea el mismo para todas las recargas “Sería conveniente pactar que el tipo de interés que se establece al principio sea el mismo para todas las recargas” porque, de lo contrario, la entidad podría cambiarlo y, generalmente, no lo haría a la baja”, aconseja Pretel, quien recalca que “quien no va a perder nunca la entrega de dinero es la entidad acreedora”. El modelo que se pretende poner en marcha en España imita al que se aplica en Francia, creado para paliar los efectos del sobreendeudamiento de las familias. Se calcula que el coste de la hipoteca recargable, con respecto al coste actual por ampliación de capital, podría ser hasta cuatro veces menor, aunque, reitera Del Amo, “las diferencias podrían no ser tan grandes”.

Para la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la flexibilización de los compromisos contractuales cambiará la concepción del préstamo como un contrato rígido y escasamente adaptable a los cambios de las circunstancias económicas y necesidades funcionales de las familias. “Esta rigidez conlleva en muchas ocasiones la imposibilidad práctica de superar situaciones coyunturales adversas para los hogares o incurrir en unos gastos tan inoportunos como excesivos con el fin de modificar algunas características del contrato”, asegura la organización. Y advierte que si las reformas propuestas en materia de novación se implementan correctamente, podrían ayudar a romper la rigidez de la vigente normativa hipotecaria”.

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