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Hipotecas recargables

Una nueva figura que permite recuperar la cantidad amortizada del préstamo para destinarla a otros gastos sin necesidad de solicitar un crédito personal

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La hipoteca recargable prevé aliviar el sobreendeudamiento de las familias. Su aplicación en Francia ha hecho que España imite un modelo que podría salir al mercado este mismo año, cuando se apruebe la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario. La clave de esta figura se centra en permitir que se solicite a la entidad acreedora la cantidad amortizada del préstamo, que se sumará al capital a devolver, en lugar de pedir un crédito personal. El ahorro de los costes podría ser considerable, ya que se evitarán los gastos de constitución de una nueva hipoteca y se pagarán intereses más bajos que los de los créditos de consumo. No obstante, las ventajas aún están por ver: la flexibilidad de la hipoteca podría suponer nuevas comisiones.

Objeciones a la reforma hipotecaria

La reforma hipotecaria prevista para 2007 no detalla las características de la hipoteca recargable. De hecho, esta figura no aparece explícitamente en el borrador del anteproyecto, sino que se desprende de su articulado, que establece que la ampliación de capital tenga el mismo tratamiento que la ampliación de plazo y permita mantener el rango de la hipoteca inscrita. El límite lo marca la cantidad amortizada, que es el máximo que se puede solicitar. Si se solicita más, sería necesario constituir una nueva hipoteca porque se incrementaría la cifra de responsabilidad hipotecaria, es decir, la suma del importe del préstamo, los intereses y las comisiones en el caso de que no se pague el préstamo y la entidad tenga que vender el bien hipotecado para resarcirse. “El deudor responde de la cantidad ordinaria que se le entregó en concepto de crédito. Mientras no se aumente esa cifra, se puede recibir nuevamente más dinero, aunque cada vez que el banco dé más dinero revisará las condiciones de la hipoteca y analizará el riesgo”, recuerda Pretel. En estos casos conviene evaluar el incremento de gastos ? a pagar por el titular del crédito- que estas operaciones implican.

Las conclusiones del III Congreso de Registradores de España destacan que con esta novedad normativa se da cabida en nuestro Ordenamiento a posibilidades de refinanciación que se aproximan a figuras reguladas recientemente en otros países como la llamada hipoteca recargable del derecho francés (Ordenanza de 23 de marzo de 2006), aunque deben estudiarse los posibles problemas de preferencia y prelación que pueden surgir en el momento de la ejecución. En este contexto, Pretel asegura que “importar esta figura de países vecinos, como Francia, no siempre cuadra, porque el sistema de preferencias, por ejemplo, es diferente”. “En España el pago de la hipoteca tiene preferencia, por lo que, aunque el embargo por una letra sea anterior al embargo por la hipoteca, se pagará primero la hipoteca y después la letra”, “Aunque el embargo por una letra sea anterior al embargo por la hipoteca, se pagará primero la hipoteca y después la letra” explica. El sistema de preferencia se aplica en momentos de insolvencia, cuando el deudor no puede hacer frente al pago y se liquidan sus bienes. Entonces se establece el orden de pago de los créditos mediante la aplicación de las reglas sobre concurrencia y prelación de créditos.

La reforma hipotecaria no prevé cambios en este sentido, aunque sí pretende, según se refleja en un informe elaborado por el Ministerio de Economía, “mejorar los mecanismos de protección al consumidor obligando a las entidades financieras a ser más transparentes y precisas en la información que facilitan” con el fin de que “los tomadores de un nuevo préstamos hipotecario adopten su decisión en función de los riesgos reales y con más información, sin coste añadido, para que puedan comparar con más criterio entre los distintos productos de diferentes entidades”. Además, modifica el régimen de penalizaciones por subrogación y cancelación anticipada de un préstamo hipotecario (sustituye el concepto de comisión por penalización y ofrece el mismo tratamiento a las subrogaciones que a las cancelaciones anticipadas), fija la penalización por desistimiento para compensar los gastos reales en los que incurre la entidad y la penalización por riesgo de tipo de interés, que sólo se cobrará a las hipotecas a tipo fijo o mixtos, reduce los costes arancelarios notariales y registrales asociados a la subrogación, cancelación y novación modificativa de una hipoteca y fomenta la independencia y profesionalidad de las sociedades de tasación, entre otras cuestiones.

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