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IRPF y vivienda

La reforma contribuye a que el dueño de una vivienda desgrave más que antes

Si quiere pagar menos dinero en la próxima declaración de la renta tiene unos meses por delante para desarrollar las operaciones financieras necesarias. La vivienda es uno de los principales factores que permite al contribuyente rebajar su factura fiscal; la compra y venta de una vivienda, el alquiler y los gastos derivados de las reparaciones de su hogar contribuyen a que mejoren los resultados de su próxima declaración de la Renta a presentar en la próxima primavera de 2004, según la nueva normativa. La reforma del IRPF, aprobada el pasado 12 de diciembre de 2002 y en vigor desde el 1 de enero de 2003, establece que el nuevo mínimo a cotizar es el 15%, en lugar del 18% como hasta ahora, y el máximo el 45%, en lugar del 48%.

Cómo desgravar con la vivienda

La nueva reforma afecta de manera positiva a los dueños de una vivienda que desean alquilarla, a aquellos interesados en venderla y a todos los titulares de una cuenta de ahorro-vivienda.

  • Cuenta de ahorro-vivienda: Incluso antes de poseer una vivienda se pueden obtener beneficios fiscales por ello. Si tiene pensado comprar una casa en los próximos cuatro años le interesa abrir una cuenta de ahorro vivienda antes de cada fin de año. De esta manera podrá deducir el 15% de los que aporte hasta un máximo de 9.015,18 euros. En el caso de que ya la tenga y no haya agotado el límite de aportación es conveniente que piense si debe hacerlo. La razón es que si va a pagar muchos impuestos los expertos aconsejan aportar hasta el límite para obtener la máxima desgravación: 1.352,28 euros. En caso contrario, si prevé no pagar muchos impuestos es posible que con aportaciones más pequeñas consiga una deducción suficiente como para ahorrárselos.

    ¡Cuidado!: Hasta la entrada en vigor de la ley aprobada en 1998, esta cuenta tenía un plazo de cinco años. Si transcurrido este periodo no se ha llevado a cabo ninguna de las dos opciones: compra de una primera vivienda o rehabilitación de la habitual, el contribuyente deberá devolver a Hacienda todas las deducciones fiscales en forma monetaria de las que ha estado gozando esos años más los intereses.

  • Compra de una vivienda: Si se ha comprado o piensa comprarse una casa, la cantidad máxima que puede desgravar es de 1.352,28 euros. Si esa vivienda se paga al contado, los especialistas recomiendan dividir el pago en dos partes y dejar la segunda para que desgrave el próximo año.
    En este supuesto la fecha en que fue adquirida la casa es de gran relevancia. Si la compra se ha producido antes del 4 de mayo de 1998, los propietarios pueden acogerse a una ley anterior a la reforma por la que pueden llegar a desgravar hasta el 30% de la base imponible (lo que una persona gana) del contribuyente. Cuanto mayores sean sus rentas más ventajosa resulta esta opción. Entre los gastos por adquisición de la nueva vivienda el contribuyente puede deducir los intereses y gastos de registro y notaría.

  • Venta de la vivienda: En el caso de que lo que se desee declarar sea la venta de una vivienda conviene tener en cuenta que ésta tributa como ganancia patrimonial.
    Por eso si se han producido plusvalías (diferencia entre el precio de venta y compra por el IPC, por ejemplo), lo hará a un tipo del 15% si llevaba más de un año en su posesión. Antes de la reforma el tipo era del 18%.

  • Gastos derivados de la conservación o reparación: Se consideran como tales aquellos que tienen como objetivo mantener el uso normal de la vivienda, así como la sustitución de bienes como la calefacción o el ascensor. El único requisito que se exige con la nueva reforma es que las obras se acometan en la vivienda habitual. Este concepto viene definido en la ley del IRPF: “aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo de tres años”. También se entiende que tiene este carácter cuando, aunque no haya transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que de manera obligatoria exijan el cambio de la vivienda, como pueden ser la separación matrimonial o el traslado laboral. Algunas desgravan con los mismos límites que para la adquisición de viviendas; el 15% de la cantidad invertida hasta un límite de 9.015,18 euros.

    Las obras que tienen derecho a deducción pueden ser de dos tipos:

    • Las denominadas obras de actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas: Son aquellas que proporcionan condiciones mínimas de habitabilidad, posibilitan el ahorro energético o amplían la superficie habitable de una vivienda.


    • Aquellas que se llevan a cabo para reconstruir una vivienda mediante la consolidación de estructuras, fachadas etc… .
      Tanto si son mejoras como nuevas instalaciones, los gastos se deben incluir como importes que dan derecho a una deducción del 3% en concepto de amortización del inmueble. En ello no se incluye el valor del suelo.

  • Préstamo hipotecario: Si ha solicitado un préstamo de esta naturaleza para la compra de su vivienda, la deducción es la misma que en el supuesto de compra; un 15% de las cuotas pagadas durante el año sobre una base máxima de 9.015,18 euros por declaración. Sin embargo la deducción puede ser mayor siempre que se reúnan dos condiciones:

    • En el caso de que el importe financiado represente al menos el 50% del valor de la vivienda.
    • Cuando durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen en su globalidad el 40% del capital solicitado.

    • Ante estas dos circunstancias la deducciones a las que se podrá acoger el contribuyente son las siguientes:
      • Durante los primeros dos años del préstamo: La deducción es del 25% sobre los primeros 4.507,59 euros y del 15% sobre el resto hasta un límite de 9.015,18 euros, por lo que el ahorro máximo será de 1.803,04 euros.

      • A partir del tercer año: La deducción es del 20% sobre los primeros 4.507,59 euros y del 15% sobre el resto hasta un límite de 9.015,18 euros. De esta manera la deducción máxima asciende a 1.577,66 euros. En caso de no haber llegado al límite de los 9.000 euros se podría aportar el dinero que falta a través de un crédito adicional.

  • Casas desocupadas en alquiler: El dueño de una vivienda desocupada que la alquile tributará en su declaración tan sólo por el 50% de la cuantía anual que reciba del inquilino. Los propietarios de las casas que ya estuvieran alquiladas lo harán por el 75%.

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