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La vivienda en España está sobrevalorada en un 40%, según un estudio

Los precios de los alquileres experimentarán "fuertes incrementos" en los próximos años

  • Autor: Por
  • Fecha de publicación: jueves 6 marzo de 2008
Los pisos en España están sobrevalorados en un 40%. Lo dice un estudio del Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana, que ve el final del "boom" inmobiliario que se inició a mediados de 1998.

El ratio que explica con mayor fidelidad el sobreprecio de las casas es la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler. A esta relación se la denomina PER, como en el lenguaje bursátil se llama al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones.

Imagen: Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana

Con este indicador, el Observatorio indica que a finales de 2007 los inmuebles españoles presentaban una sobrevaloración cercana al 40%, dado que el PER de la vivienda se situó en 32,2 frente a una media histórica, entre 1985 y 1999, de 19,5. La subida ha sido especialmente marcada durante la última década, periodo que coincide con ejercicios de fuertes reducciones en los tipos de interés. A excepción de Mónaco, España es el país occidental con un PER más elevado en la vivienda.

Alquiler

El estudio indica además que durante los últimos años los inversores han soportado rentabilidades del alquiler reducidas por la permanente escalada de los precios de la vivienda. Y es que, según explica este informe "cuanto más elevado sea el PER, menor es la rentabilidad del alquiler y, por tanto, más incentivos existen a enajenar la vivienda e invertir el capital obtenido en otros activos más rentables". Es decir, que si durante los últimos años los propietarios de los pisos han ganado tan poco por los alquileres era que la subida incesante de los inmuebles "generaba unas fuertes plusvalías latentes".

Imagen: Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana

Así, los precios de los alquileres experimentarán "fuertes incrementos" en los próximos años, por la necesidad de los propietarios de compensar la menor revalorización de las viviendas en propiedad como activos. A su vez, el PER volverá a situarse en valores cercanos al 20%.

Los autores consideran que el ratio que explica mejor el sobreprecio de las casas es la relación entre sus precios de venta y de alquiler

Ajuste

Los autores de este estudio, dirigido por Juan Ramón Rallo, reconocen que en España puede existir un componente psicológico que "ata" al propietario al inmueble "a pesar de no ser una inversión rentable". Por ello, la propiedad sobre una parte del stock de viviendas en España se considera un bien de consumo y no una inversión.

Para evitar un ajuste brusco, el Observatorio cree que debería frenarse tanto el crecimiento artificial de la demanda como la contracción de la oferta por las restricciones actuales a la urbanización de suelo para la edificación. Por último, el informe indica que el precio de la vivienda tendrá que caer "irremediablemente", hasta el punto que no descarta un derrumbe.

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