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Los “swaps”, una nueva losa en las hipotecas

Este seguro de alto coste ofrece una cobertura ante las posibles subidas de los tipos de interés, pero impide beneficiarse de las bajadas

  • Autor: Por
  • Fecha de publicación: viernes 12 junio de 2009

Depósitos estructurados garantizados por entidades que no son las que parecen ser; fondos de inversión supuestamente conservadores, como los monetarios dinámicos que dan pérdidas de hasta el 10% en un año; hipotecas con cláusulas túnel, que impiden beneficiarse de toda la bajada del Euribor… La crisis deja al descubierto que productos en apariencia sencillos no lo son tanto y afianza la recomendación de que, antes de suscribir un contrato financiero, es imprescindible leer con más detenimiento que nunca la letra pequeña. En el mundo de las hipotecas, además de los suelos y los techos hipotecarios, otro de los conceptos que conviene conocer y que se ha puesto de moda es el “swap”. Un seguro de cobertura de tipos de interés que se contrata cuando se estima que los tipos van a subir, lo que respalda al suscriptor de posibles nuevas subidas del Euribor. Sin embargo, es un producto que encarece el préstamo y que se convierte en una gran losa en etapas bajistas para los tipos de interés.

Las hipotecas con swap son caras

Lo primero que hay que tener claro es que el “swap” sólo es un producto aconsejable cuando los tipos se encuentran en mínimos (como ocurre en la actualidad) y hay posibilidad de que en el corto plazo el Euribor comience a subir. En todo caso, es la entidad la que decide cuál es el tipo de interés que cubrirá con el “swap” que, por lo general, suele ser alto.

Cuando los tipos están altos, suscribir una hipoteca con “swap” sale caro. Las entidades financieras que han vendido “swap” a sus clientes han obrado “con mucha picardía”, en opinión de Robles, pues era previsible que dada la situación económica el Euribor no permaneciera en máximos durante mucho tiempo. Aunque muy improbable, es verdad que las entidades corrían un cierto riesgo de que los tipos subieran, pero hay contratos con “trampa” en los que se ha establecido un techo próximo al máximo del Euribor a mediados de 2008, de tal suerte que en ningún caso la entidad podría perder cantidades significativas, pero sí el cliente. Si el contrato es de este tipo (swap), se trata de una verdadera “tomadura de pelo”, porque en realidad el riesgo de ambas partes no es ni mucho menos equitativo, dado que el cliente puede tener que pagar hasta ese máximo pero la entidad prácticamente nada. Ese tipo de contratos con techo de cobertura debe denunciarse porque implican mala fe por parte de la entidad que vende un producto complejo con ese tipo de cláusulas, que deberían estar prohibidas. En realidad, a quien únicamente aseguran es a la entidad financiera pero no al cliente, que en caso de subidas de tipos no se hubiera beneficiado de ninguna cobertura significativa.

Para una hipoteca de 100.000 euros el cliente pagaría unos 200 euros mensuales

La campaña de “swaps” comenzó a mediados del 2008 cuando el Euribor estaba subiendo, aunque todas las previsiones a largo eran de tendencia descendente. El hecho de que las entidades hayan vendido “swaps” a hipotecados en las condiciones descritas implica, según señala Juan Fernando Robles, “cuando menos una falta de ética y una mala práctica bancaria” en tanto en cuanto a los clientes no se les hayan proporcionado ejemplos del coste que podía suponer, las previsiones de la entidad sobre la evolución de los tipos de interés y la cuantificación del riesgo real en que se incurría. Al tratarse de un producto financiero de alto riesgo no debería venderse a particulares ni a pymes sin una información muy exhaustiva y sin asegurarse de que el cliente es realmente consciente del compromiso financiero que puede adquirir.

Otro aspecto importante es que el “swap” no aparece generalmente en las escrituras de la hipoteca ya que no es una condición o cláusula de la misma, sino un producto ajeno e independiente. Lo normal es que la entidad obligue a firmar un contrato en un documento anexo.

¿Cuál es su coste?

El “swap”, como producto independiente a la hipoteca, tiene un coste. No es que la entidad aplique una cuota fija al mes (como puede parecer ante las denominaciones que utilizan algunas bancas y cajas para publicitar sus préstamos), sino que la hipoteca aplicará unos tipos de interés concretos, y el “swap” implicará un coste adicional y separado. Muchas de estas operaciones cuestan ahora mismo más de un 0,20% del nominal de la hipoteca cada mes. Para una hipoteca de 100.000 euros el cliente pagaría unos 200 euros mensuales, que se liquidarían de forma independiente a la hipoteca pero que se añadirían a los intereses que pagaría por la misma en términos de coste global de las dos operaciones conjuntamente consideradas. Estos contratos tienen una duración de entre tres y cinco años, con lo que al cliente le durará el quebranto mucho tiempo y, desde luego, por todo el que se prevé que los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales.

TÉRMINOS Y CONDICIONES IMPRESCINDIBLES

  • El “swap” es un seguro con un alto coste que cubre ante posibles subidas de los tipos de interés, pero impide beneficiarse de las bajadas.
  • Se trata de un producto de riesgo y muy complejo, no apto para particulares.
  • El “swap” vinculado a las hipotecas es sólo un producto útil cuando los tipos han bajado mucho. Su coste es muy caro cuando se suscribe con el Euribor en máximos y este índice comienza a bajar.
  • Su coste ronda el 0,20% del importe de financiación de la hipoteca al mes. Por un préstamo de 100.000 euros pueden pagarse 200 euros en concepto de “swap”.
  • Generalmente no aparece en la escritura del préstamo, sino en un contrato anexo.
  • Las entidades apenas informan de sus riesgos y de su difícil funcionamiento.

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