Antes del 16 de junio de 2019, cuando se estableció por ley quién debe pagar los gastos que se generan al constituirse una hipoteca, los bancos obligaban al cliente a que soportara todas las costas: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y de la tasadora… El Tribunal Supremo declaró abusiva esta práctica a finales de 2015, pero no ha sido hasta el pasado mes de enero de 2021 cuando ha dejado claro cuánto dinero podían recuperar los afectados. A continuación, veremos qué gastos debían abonar las entidades financieras y cómo se puede reclamar su devolución.
Gastos hipotecarios que tenía que pagar el banco según el Tribunal Supremo
Tras su última sentencia emitida el 27 de enero de 2021, la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el reparto de los gastos hipotecarios queda de la siguiente manera:
- Por la formalización de una hipoteca firmada antes del 16 de junio de 2019, el banco debía pagar la mitad de las costas generadas por la escrituración del crédito (notaría) y todas las asociadas a su inscripción (registro), así como los honorarios de la gestoría encargada de hacer los trámites y de la tasadora que hizo la valoración del inmueble.
- En cambio, el cliente tenía que abonar la otra mitad de los gastos de notaría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado por la constitución de la hipoteca, siempre que esta se contratara antes del 10 de noviembre de 2018. Para las formalizadas después, el IAJD lo debe pagar el banco por decreto (las entidades cumplen esta normativa en la inmensa mayoría de los casos).
En general, los bancos obligaban al cliente a hacer frente a todas estas costas, algo que el Supremo considera una práctica abusiva. Por lo tanto, todos los afectados a los que se les cobró más de la cuenta tienen derecho a reclamar la devolución de los gastos hipotecarios que debía abonar la entidad financiera: la mitad de los aranceles notariales, todos los aranceles registrales y los honorarios de la gestoría y de la tasadora.
¿Cómo se puede reclamar?
Para interponer una reclamación, el afectado debe reunir las facturas de todos estos gastos (las que le entregó la gestoría en su momento) para exigir la devolución de las cantidades que correspondan. La reclamación se puede presentar de dos maneras:
- A través del Servicio de Atención al Cliente del propio banco. Esta vía es más rápida que la judicial, aunque la entidad puede negarse a devolver el dinero. En ese caso, puede elevarse la queja al Banco de España, ya que, aunque sus resoluciones no son vinculantes, sí pueden usarse como argumento en un futuro juicio.
- Con una denuncia ante los juzgados. La otra opción es contratar los servicios de un despacho de abogados (o de una asociación de consumidores) para demandar a la entidad. En este caso, habrá que esperar varios meses (o hasta años) para recibir la sentencia. En general, si el fallo es favorable al afectado, al banco se le condena a pagar las costas del juicio.
En cuanto al plazo que se tiene para reclamar, los juristas no se ponen de acuerdo: unos consideran que ya ha vencido, otros que prescribirá cuando pasen cinco años desde la última sentencia del Supremo, otros que nunca caducará… Por ello, lo más prudente es interponer la reclamación cuanto antes para evitar posibles complicaciones en el futuro.
Imagen: CQF-avocat
¿Y si la hipoteca se contrató a partir de junio de 2019?
Todo lo citado es válido para las hipotecas contratadas antes del 16 de junio de 2019. Para las formalizadas a partir de esa fecha, el reparto de estos gastos es el establecido en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y que está vigente desde entonces sin efecto retroactivo.
Según esta nueva normativa, al banco le corresponde abonar la mayoría de los gastos asociados a la formalización de la hipoteca: todos los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. El cliente, por su parte, únicamente debe pagar el coste de la tasación de la vivienda.
