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Señal en la compra de una vivienda

Las arras penitenciales pueden suponer hasta el 15% del precio final de un inmueble

Ante la compra de una vivienda, tanto particulares como inmobiliarias solicitan una señal al comprador. Pero, ¿sabía que normalmente se paga más de una? La más popular es la que se entrega inicialmente con la finalidad de reservar el inmueble y cuya cantidad es simbólica. Sin embargo, el segundo pago que deberán realizar los compradores, también en calidad de señal, puede alcanzar entre el 5% y 15% del precio final; se trata de las ‘arras penitenciales’o ‘arras penales’. Para evitar posibles malentendidos, se recomienda seguir una serie de pasos en el desarrollo de estos trámites.

'Arras penitenciales'

Una vez entregada esta señal, el segundo paso es el conocido como ‘arras penitenciales’; se trata de un documento firmado por ambas partes que avala y refleja el acuerdo entre el comprador y el vendedor sobre la entrega de otra señal determinada previa a la compra de una vivienda. Pero en esta ocasión, la cantidad deja de ser simbólica y puede alcanzar hasta el 15% del precio final del inmueble.

A través de este escrito, contemplado así en el Código Civil, se reconocen y ordenan los derechos y deberes de las partes principales del proceso de compraventa respecto a la reserva del inmueble para su posterior adquisición. El texto legal regula las fórmulas y compensaciones que se deben contemplar en caso de que no se respeten los términos firmados en el citado convenio. Son las siguientes:

  • Si pese a haber dado la señal, el comprador decide no adquirir el inmueble reservado, perderá el citado importe. El dinero entregado, se entiende como el precio que cuestan los trastornos que se le han podido causar al vendedor con la decisión final de no comprar la vivienda pactada. En este sentido, se supone que éste -el vendedor- contaba con cerrar la operación y, en ese empeño, podría haber descartado otros posibles compradores, alejados por la existencia de una reserva sobre el piso en cuestión.
  • Si es el vendedor es el que se echa atrás y no materializa la venta del piso después de haber recibido la señal del comprador, deberá devolver el doble de la cantidad recibida del adquiriente.

Existe una variedad a las ‘arras penitenciales’. Se trata del documento de las ‘arras penales’, que difiere del primero en que son el comprador y el vendedor, y no la regulación estándar que impone el Código Civil, los que estipulan y deciden las compensaciones que se tendrán que pagar el uno al otro si cualquiera de ellos decidiera romper el acuerdo previo alcanzado con la entrega de la señal. Esta modalidad, según las asociaciones de consumidores, interesa sobre todo al vendedor si está seguro de haber hecho una buena venta. Por ello, al comprador se le recomienda optar por la modalidad de las ‘arras penitenciales’.

Previo a las Escrituras públicas

El contrato descrito es, a juicio de Jaime Rubias, presidente del Colegio oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Álava, “tan importante como la escritura final, ya que la reserva será la base de este último documento, que dará fe pública del acuerdo previo”.

Para evitar disgustos de última hora y quebraderos de cabeza, un contrato de señal o arras penitenciales debería incluir los siguientes puntos:

  • Comparecientes. Deben aparecer descritas ambas partes, con los nombres y apellidos del comprador y del vendedor, el estado civil de ambos, sus domicilios y sus respectivos Documentos Nacionales de Identidad.
  • Comprador y vendedor. Conviene estudiar las distintas posibilidades; si el inmueble en venta es propiedad de un matrimonio y es considerado un bien ganancial, el documento de reserva deberá ser suscrito por ambos cónyuges, por lo que también se deberán aportar los datos personales de los dos. Se puede dar el caso de que la vivienda a vender pertenezca a varias personas sin relación conyugal entre ellas. En tal situación, todas ellas deberán comparecer y firmar como titulares de la propiedad.

    También puede ocurrir que el piso que se quiere vender sea de una sociedad. Será entonces cuando el representante de ésta tenga que mostrar todos los documentos que le confieren ese papel y justificar su facultad para realizar la venta. Si es un particular el que vende y en la operación está representada por una segunda persona que actúa como apoderado, ésta deberá ratificar ante los presentes su poder de representación. Idénticas consideraciones tendrán que respetar los compradores en todos los casos posibles.

  • Inmueble. La vivienda en venta se deberá describir con exactitud. El documento de señal deberá indicar la localidad en la que se encuentra la casa, la calle, planta, puerta y superficie. En el caso de que el piso se venda acompañado por un garaje, trastero o similar, tendrá que hacerse mención de los mismos y describirlos de igual manera.
  • Registro. Esta opción no suele ser muy usual, aunque es importante. El documento de reserva debe contemplar un informe del Registro de la Propiedad. Es la manera que tiene el comprador de saber que lo que dice el vendedor es real y que el inmueble no soporta cargas desconocidas. En este sentido, el adquiriente tendrá que comprobar la titularidad del piso, sus características principales y el estado de la vivienda.
  • Cargas y gravámenes. El piso en venta puede soportar cargas económicas, como hipotecas inherentes al inmueble. Por todo ello, el contrato de reserva de la vivienda deberá recoger la existencia de tales gravámenes y el pacto al que han llegado comprador y vendedor para solucionarlos. En este sentido, el adquiriente debe tener en cuenta la posible existencia de arrendatarios u otros ocupantes.

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