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Señal en la compra de una vivienda

Las arras penitenciales pueden suponer hasta el 15% del precio final de un inmueble

Ante la compra de una vivienda, tanto particulares como inmobiliarias solicitan una señal al comprador. Pero, ¿sabía que normalmente se paga más de una? La más popular es la que se entrega inicialmente con la finalidad de reservar el inmueble y cuya cantidad es simbólica. Sin embargo, el segundo pago que deberán realizar los compradores, también en calidad de señal, puede alcanzar entre el 5% y 15% del precio final; se trata de las ‘arras penitenciales’o ‘arras penales’. Para evitar posibles malentendidos, se recomienda seguir una serie de pasos en el desarrollo de estos trámites.

Negociar la cuantía económica de la señal

Una vez que se ha confeccionado el documento que recoge la promesa de la adquisición del solar elegido, ambas partes -comprador y vendedor- deben llegar a un acuerdo para determinar la cuantía económica de la señal. El pago de ésta no está regulado como tal, por lo que la misma puede ser de un montante variable. Ahora bien, desde el Colegio oficial de Agentes alaveses de la Propiedad Inmobiliaria se explica que lo normal suelen ser unas arras de entre el 5% y el 15% del precio final del inmueble que se va a adquirir.

Tras la fijación de la señal, el siguiente paso en el proceso de compraventa consiste en la puesta en común de una fecha límite para la entrega del resto del precio del piso. El contrato de reserva deberá recoger explícitamente tanto el montante a abonar como la fecha en la que se desembolsará dicho dinero. Al respecto, tampoco hay nada escrito, aunque los intermediarios inmobiliarios recomiendan que la entrega del resto del pago se haga coincidiendo con la firma de la escritura pública, en un plazo de entre 20 y 40 días después de entregar las arras. En este punto, Rubias puntualiza que, si el comprador se va a subrogar en una hipoteca, el documento de reserva deberá registrar tal circunstancia, así como la parte del dinero que será entregada al vendedor.

Reparto de gastos

En cuanto a los gastos que devienen de la materialización de este documento, el comprador se debe hacer cargo de todo menos del Impuesto sobre la plusvalía y la comisión del intermediario inmobiliario, aunque todo puede variar si así se decide entre las partes. Al respecto, desde la OCU recomiendan estructurar el reparto de gastos derivados de la documentación de la señal, y de los consiguientes procedimientos (Escritura pública, por ejemplo) de la siguiente forma:

Gastos del vendedor

  • Si en la configuración del escrito que avala el pago de la señal han participado intermediarios como gestores inmobiliarios, el vendedor debería hacerse cargo de sus comisiones, salvo que las partes decidan lo contrario.
  • Además, los honorarios del notario -es recomendable su participación para dar fe del acuerdo entre comprador y vendedor-, si no se dice lo contrario, deberán correr a cargo del vendedor en el caso del otorgamiento de escrituras. Las copias posteriores de éstas repercutirán en el bolsillo del comprador.
  • Los certificados expedidos por la comunidad de propietarios sobre posibles deudas del inmueble en venta. Vienen a costar un máximo de 24 euros.
  • La cancelación de la hipoteca si ésta existe.
  • Respecto al Impuesto de Bienes Inmuebles, (IBI) el responsable de su pago será el propietario del inmueble el día 1 de enero del año que corresponda. Aunque, como se ha dicho con anterioridad, estas cuestiones pueden variar si comprador y vendedor deciden pactar por escrito otras disposiciones diferentes a las aquí descritas.

Gastos del comprador

  • Se hará cargo de los gastos de su parte ante el notario, además de los que devengan del Registro de la Propiedad.
  • Asimismo, deberá acometer el abono de impuestos. Si la vivienda es nueva, tendrá que pagar el 7% de IVA, gravamen que será del 4% si el piso es de VPO (Protección Oficial). Además, de cuenta del comprador correrá el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, si el inmueble adquirido es de segunda mano, deberá pagar el 6% correspondiente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  • Ahora bien, si lo que se va a producir es la adquisición de una vivienda nueva, el comprador no firmará un acuerdo como el descrito en estas páginas, aunque sí que deberá satisfacer una cantidad a cuenta.

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