L’Euríbor s’ha convertit en sinònim de desvetllaments i preocupacions en el si de nombroses famílies. La revisió de la hipoteca a costa de tan temut índex s’ha traduït en tremends forats a les planificacions familiars. En l’últim any, de mitjana, les quotes s’han encarit en uns 600 euros anuals. Qui va contractar un préstec al setembre de 2010 ha passat de pagar un interès mitjà del 2% a abonar prop d’un 3%. Per a un préstec de 125.000 euros, aquest punt percentual d’increment suposa uns 50 euros mensuals més, un cop fort per a algunes economies que viuen al límit de les seves possibilitats. L’encariment de l’índex i la impossibilitat de preveure els seus moviments futurs han mogut al Banc d’Espanya a buscar una altra referència, més estable, que pugui reduir la dependència de l’Euríbor i els seus efectes negatius sobre els pressupostos familiars. Encara que la iniciativa encara no s’ha engegat, la institució monetària proposa referenciar les hipoteques a un nou indicador: l’IRS (Interest Rate Swap). Els nous préstecs per finançar l’habitatge, que podrien començar a vendre bancs i caixes en uns mesos, són més estables i aliens a l’incessant vaivé dels mercats, ja que es revisaran una vegada cada cinc anys, enfront de les revisions anuals o semestrals que imposa l’Euríbor.
Per què un nou índex per a les hipoteques?
L’Euríbor és un índex relativament recent. Va néixer l’any 1999, amb el que amb prou feines té 12 anys. És un índex de referència que es calcula segons el tipus d’interès mitjana al que les entitats financeres es presten diners al mercat interbancari de l’euro. Usa les dades dels 50 principals bancs europeus. És popular, sobretot, perquè el seu valor anual s’utilitza com a referència en els préstecs hipotecaris.
En principi, la integració de l’euro va fer propicia la seva engegada, com a forma d’unificar criteris entre els països de la Unió Monetària. A poc a poc, a Espanya es va deixar de costat el Mibor (índex referenciat a la pesseta) per prendre’s l’Euríbor com a referència en calcular les quotes que haurien de pagar els titulars d’hipoteques. En tota la seva història, s’ha mogut entre l’1,3% i el 4,8%. No obstant això, la volatilitat dels mercats i, sobretot, els criteris laxos que van aplicar algunes entitats en la concessió de crèdits han posat de manifest la necessitat de subscriure hipoteques vinculades a índexs més estables, que facin més suportable i previsible la càrrega financera de les famílies.
La crisi fa necessari subscriure hipoteques vinculades a índexs més estables
Buscar una altra fórmula de càlcul de l’interès de les hipoteques resulta necessari, donats els continus i incessants desnonaments dels últims mesos (desallotjaments de famílies senceres de les seves llars perquè no poden fer front al pagament de les seves quotes hipotecàries). No en va, els bancs s’han convertit en els principals venedors de cases, a causa de les nombroses execucions d’embargament hipotecàries. Al País Basc, cada dia es desallotja a set famílies dels seus habitatges per no poder pagar les seves lletres hipotecàries. A això s’uneixen les negatives previsions de creació de nova ocupació i la possibilitat que Espanya torni a entrar en recessió.
L’anàlisi econòmica i les xifres espanten. Per aquest motiu el Banc d’Espanya s’hagi posat a la feina per posar fre a les “fallides familiars”. En molts casos, sembla que podrien evitar-se si l’Euríbor no hagués encarit tant les quotes. Per a això, està en negociacions amb la intenció d’elaborar una norma que permeti a bancs i caixes atorgar préstecs a un nou índex, l’Insterest Rate Swap, que revisarà el seu valor una vegada cada cinc anys. Això permetrà que durant aquest lustre el titular d’un préstec pagui la mateixa quota, sense cap variació.
Què és l’IRS?
El Banc d’Espanya vol que els tipus d’interès aplicats a les hipoteques s’ajustin més a la realitat que viuen els bancs per aconseguir els diners. Busca que els hipotecats tinguin unes quotes estables a mitjà termini més que a curt, com imposa l’Euríbor. Això casaria millor amb l’operativa diària dels bancs, que es financen més a mitjà i llarg termini que a períodes curts, com sis mesos o un any.
L’origen de l’actual proposta està en la crisi que va començar en 2007. En 2008, l’Euríbor va aconseguir el 5,5%, la qual cosa va suposar un encariment de més d’1.000 euros a l’any en els préstecs respecte al que es pagava en 2003. Els alts i baixos en les quotes han suposat un autèntic caos en algunes llars. Es preveu que d’aquí a uns mesos, bancs i caixes puguin començar a oferir hipoteques vinculades a l’IRS.
Avantatges
El principal avantatge de les noves hipoteques referenciades a l’IRS serà la major estabilitat en el pagament de les quotes. Qui contractés avui un préstec vinculat a aquest indicador pagaria la mateixa lletra durant els propers cinc anys, sense possibilitat de canvi per part del banc (el titular, no obstant això, sí pot sol·licitar un refinançament o una renegociació de les condicions del préstec).
Altres factors com les comissions associades a la hipoteca o el termini d’amortització no variaran. Les entitats podran oferir préstecs vinculats a l’IRS des de 15 i fins a 40 anys, negociables en funció de l’edat i els ingressos del titular.
Quant a les condicions de concessió, les noves hipoteques aplicaran els mateixos criteris de risc que tenen avui els bancs: solament finançaran si les quotes no superen el 35% dels ingressos totals dels titulars.
Desavantatges
- Una dels desavantatges de l’IRS és la possibilitat que el seu valor al moment de contractació d’una hipoteca sigui superior al de l’Euríbor. L’índex al que es preveu que es referenciaran les properes hipoteques no és nou, sinó que ja existeix al mercat. Ho utilitzen els bancs per calcular el cost de les seves operacions de finançament a mitjà termini (des de 5 fins a 30 anys). La seva història reflecteix que el seu valor supera entre 1 i 3 punts percentuals, de mitjana, al de l’Euríbor. Fa sis mesos, mentre aquest índex se situava en l’1,92%, l’IRS ho feia en el 5%.
No obstant això, les actuals tensions que acusa l’Euríbor fan que sigui superior a l’IRS. A tancament de setembre, mentre aquest índex es va situar en el 2%, l’IRS es movia en l’1,9%. En aquest cas, sí resulta interessant optar per l’IRS, ja que permetrà no solament pagar menys durant el primer any, sinó mantenir la quota estable, sense alts i baixos, durant els propers cinc exercicis.
En qualsevol cas, podria no resultar interessant si el seu valor supera en dos o tres punts percentuals a l’Euríbor, com ha succeït en els últims anys.
- Una dels desavantatges de l’IRS és la possibilitat que el seu valor al moment de contractació d’una hipoteca sigui superior al de l’Euríbor. L’índex al que es preveu que es referenciaran les properes hipoteques no és nou, sinó que ja existeix al mercat. Ho utilitzen els bancs per calcular el cost de les seves operacions de finançament a mitjà termini (des de 5 fins a 30 anys). La seva història reflecteix que el seu valor supera entre 1 i 3 punts percentuals, de mitjana, al de l’Euríbor. Fa sis mesos, mentre aquest índex se situava en l’1,92%, l’IRS ho feia en el 5%.
Malgrat tot, l’elecció d’un o un altre tipus d’hipoteca variarà en funció de nombrosos factors. A més de la quantia del tipus d’interès, caldrà valorar els terminis d’amortització i les necessitats financeres… En el cas de segons habitatges i d’hipotecats amb una situació folgada, el més aconsellable i demandat sovint és la hipoteca a tipus fix.
Què passarà amb l’Euríbor?
La implantació d’un nou índex per calcular les quotes hipotecàries no suposa la desaparició de l’Euríbor. Els qui tinguin hipoteques vinculades a aquest índex mantindran els seus préstecs tal qual. No els afecta en res. Solament, si ho desitgessin, podrien sol·licitar una renegociació o novació del seu préstec, si els semblés més adequat vincular-ho al nou índex.
La implantació d’un nou índex no suposa la desaparició de l’Euríbor
En qualsevol cas, el banc o caixa en qüestió té llibertat absoluta per decidir si renegocia una hipoteca i canvia la referència d’Euríbor a IRS o, fins i tot, si li sembla interessant o no començar la comercialització de préstecs vinculats a l’indicador a cinc anys.
És probable que el Banc d’Espanya tanqui per mitjà d’una circular l’autorització a les entitats financeres perquè construeixin préstecs vinculats a l’IRS. Però la decisió final de posar-los al mercat dependrà de bancs i caixes. Amb tot, sembla probable que amb la llum verda del Banc d’Espanya, en el curt termini, arribin al mercat les primeres ofertes vinculades a l’IRS.
Si es pren com a referència que l’IRS se situava a tancament de setembre en l’1,9% i l’Euríbor en el 2%, un préstec de 150.000 euros a 30 anys amb un diferencial aplicat del 0,6% (la mitjana actual) exigiria el pagament d’una quota de 599,72 euros en el cas del préstec vinculat a l’IRS i de 605,79 euros, en el vinculat a l’Euríbor. En els propers cinc anys, no obstant això, el titular haurà de revisar cinc o deu vegades la seva quota (en el cas de la vinculació a l’Euríbor, anual o semestral) i cap en el cas de l’IRS. En principi, el client amb hipoteca a l’IRS guanya en estabilitat. La seva quota serà permanent. El de l’Euríbor, no obstant això, pot beneficiar-se de les potencials baixades que experimenti l’indicador.
No obstant això, aquest mateix càlcul realitzat fa sis mesos suposa una realitat diferent. Al març d’aquest any, l’Euríbor se situava en l’1,9%, mentre que l’IRS ho feia en el 4,6%. Un préstec subscrit en funció d’aquests indicadors obligaria a pagar un interès mitjà del 2,5% amb l’Euríbor i del 5,2% amb l’IRS. La quota seria de 594,24 euros en el primer cas i de 823,67 euros amb el nou índex, per la qual cosa resultaria lògic optar per la primera opció o per una hipoteca a tipus fix constant durant tota la vida del préstec.
