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Obligaciones con la comunidad de vecinos. La cuota de participación

Tener una vivienda en propiedad en un bloque acarrea una serie de responsabilidades para con la comunidad (el resto de propietarios), algunas de ellas de índole económica

  • Última actualización: 4 de agosto de 2005

Esto se debe a que cuando se compra la vivienda, indirectamente también se está comprando una porción de los elementos comunes de ese bloque, (escalera, ascensor, tejado, portal, etc.) lo que permite hacer uso de ellos con el mismo derecho que el resto de vecinos.

Al igual que en casa, cuando algo se deteriora se arregla o se cambia; cuando un elemento del bloque se estropea, como propietarios de una parte de ese elemento se tiene la responsabilidad de colaborar en su reparación, lo mismo que el resto de los vecinos.

Sin embargo, en la mayoría de los casos no todos los propietarios participan a partes iguales, pues existe lo que se denomina cuota de participación. Según la Ley de la Propiedad Horizontal, esta cuota será la que marque cuánto debe aportar cada vecino en las cuestiones económicas de la comunidad, si bien la misma puede ser modificada por acuerdo válidamente adoptado por la junta siempre que haya unanimidad (que nadie se niegue a ello) . Generalmente, la cuota de participación suele venir expresada en la escritura de compra-venta del piso y debe estar fijada en los estatutos de propiedad horizontal de la vivienda.

Pero, ¿por qué razón todos los vecinos no tienen la misma cuota de participación y, por tanto, hay unos que participan pagando más que otros?, ¿acaso los elementos comunes no son de todos y todos los utilizamos?

Esto se debe en casi todos los casos a que quien marca la primera cuota de participación suele ser en muchos casos el constructor o promotor de la vivienda, quien las vende por primera vez. Para ello, parte de su conocimiento sobre el valor de mercado de las viviendas, y obtiene con ello el valor de mercado del edificio entero; así, cada vivienda supone un porcentaje del valor de mercado del total del edificio. La suma de las cuotas deberá dar el 100%.

Normalmente, esta cuota de participación permanece sin variaciones a lo largo del tiempo, pero puede haber casos en los que por acuerdo unánime de los vecinos se varíe.

Asimismo, aunque no suele ser lo habitual, puede haber acuerdos de la comunidad que liberen de ciertos gastos a algunos vecinos, como por ejemplo liberar de los gastos del portal a aquellos bajos que no tengan acceso al mismo, etc. También suele haber gastos que por acuerdo no se paguen según la cuota de participación sino a partes iguales, como por ejemplo la limpieza de la escalera.

Es importante conocer la cuota de cada uno, pues sobre todo en gastos de importante cuantía el pagar a partes iguales o pagar según cuota puede significar grandes diferencias a favor o en contra. Además existe un fondo común que por ley deben poseer todas las comunidades y que es el 5% del presupuesto anual, y que se dota en función de la cuota de participación.

En el caso anterior por ejemplo, si se hiciera una obra en el portal por cuantía de 48.000 euros, el pagar a partes iguales supondría que cada uno pagaría 6.000 euros para la citada obra. Sin embargo, a cuota (lo normal) el vecino con una vivienda más pequeña pagaría el que menos importe, 4.776 euros (el 9,95% del total de la obra) .

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