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He decidido amortizar hipoteca, ¿elijo cuota o plazo?

Reducir el número de cuotas al amortizar capital permite ahorrar, gracias a la disminución de intereses y a una atractiva fiscalidad

  • Autor: Por PABLO PICO RADA
  • Fecha de publicación: 28 de septiembre de 2012
Imagen: Crown Molding

Si se dispone de un dinero extra, se tiene la oportunidad de amortizar parte de la hipoteca mediante dos posibilidades. Por un lado, se puede reducir cuota: se mantiene el tiempo de vida del préstamo, pero baja el pago mensual que se debe abonar. O bien, se puede acortar plazo: se abrevia el periodo de devolución del crédito, mientras la letra hipotecaria permanece invariable. Si bien esta segunda alternativa es la que goza de mayor aceptación, ambas opciones ofrecen distintas ventajas e inconvenientes que se explican en este artículo. La decisión final dependerá de las necesidades y circunstancias de cada economía familiar, así como del perfil y planificación financiera particular.

Qué factores hay que tener en cuenta al amortizar hipoteca

  1. ¿Cuánto se puede ahorrar?

    En España, el 94,3% de las hipotecas contratadas son de interés variable, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), y están referenciadas al euríbor más un margen comercial, que varía en función de la entidad. Por ello, resulta complicado realizar un cálculo exacto del dinero que se puede ahorrar al anticipar capital de una hipoteca y reducir la deuda pendiente. Habría que tener en cuenta el momento de realizar la amortización, las características y condiciones de la hipoteca. En cualquier caso, a grandes rasgos, consiste en una práctica rentable para el hipotecado, pues cuanto más se amortice, menos intereses se pagarán a la entidad.

  2. ¿Cómo funciona?

    El sistema de amortización habitual es el francés, el más común entre las hipotecas a interés variable. Este método calcula el interés en función del tipo aplicado y del capital pendiente de amortización, revisándolo cada mes. De esta manera, cuanto más capital se amortice, menos intereses se pagan. Por eso, al principio de la vida del préstamo, al contar con la mayor parte del capital, los intereses son más grandes que transcurrido el tiempo. En los últimos años de la hipoteca, por el contrario, la mayor parte del gasto corresponde a capital y no a intereses. La cuota que se debe pagar irá reduciéndose con los años y variará solo en función de los tipos de interés, ya que el plazo del préstamo se mantiene constante. De ahí que en ocasiones la letra hipotecaria o cuota aumente.

  3. Desgravación

    Pese a que el Gobierno ya ha anunciado la supresión, a partir de enero de 2013, de la deducción fiscal por compra de vivienda habitual que había recuperado el pasado diciembre, quienes sean titulares de hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2011 pueden llevar a cabo amortizaciones extraordinarias de la misma. Las bonificaciones fiscales por persona permiten aplicar una reducción en la cuota del IRPF hasta del 15% sobre un máximo de 9.015 euros. Así, por cada 601,01 euros de amortización adicional, los contribuyentes ahorrarán 90,15 euros de impuestos (15%).

  4. Índices de referencia

    El euríbor es el principal índice de referencia con el que se actualizan los intereses a pagar. Indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario. Las decisiones de política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) desempeñan un papel fundamental, pues el euríbor depende de la evolución de los tipos de interés oficiales, que el organismo europeo fija. Por norma general, cuanto más alto está, más se paga de interés y viceversa.

  5. Inflación

    También debe tenerse en cuenta que el incremento continuado de los precios implica que cada año supondrá un menor esfuerzo pagar la letra hipotecaria.

  6. Comisiones

    Hay diversas comisiones que las distintas entidades financieras aplican en el momento de amortizar, alcanzando los máximos legales permitidos.

Ventajas e inconvenientes de reducir plazo

La decisión de amortizar, acortando plazo de la hipoteca o reduciendo cuota, depende de las necesidades, circunstancias y peculiaridades de cada economía familiar; es decir, del perfil y nivel de ingresos del hipotecado, de su planificación financiera particular y de su capacidad para afrontar las cuotas con la liquidez necesaria.

Reducir en plazo asegura mayor rentabilidad, una mayor amortización y un menor pago de intereses

Estos son los principales pros y contras de reducir plazo o años:

  1. El más aconsejable

    En líneas generales, es el sistema más recomendable. Atendiendo al coste total de la hipoteca, reducir en plazo asegura mayor rentabilidad, una mayor amortización y un menor pago de intereses, con lo que la suma final aportada se reduce.

  2. Menor plazo

    Conforme se acortan los plazos y el tiempo de exposición a la deuda, los intereses que se deben satisfacer son menores. Además, disminuye el tiempo final de pago.

  3. Misma letra

    La cuota o letra mensual no se ve mermada. Para economías holgadas, sin problemas para afrontar la misma o una cuota superior, siempre es aconsejable.

  4. Escenario actual

    Tanto los tipos de interés como el euríbor están en mínimos, pero a medio y largo plazo se prevé una subida. Puesto que la mayor parte de las hipotecas son a interés variable, ese incremento implicaría un mayor potencial ahorro de intereses.

Ventajas e inconvenientes de reducir cuota

  1. Menor letra

    Reducir la cuota mensual supone un desahogo para economías familiares con escasa liquidez y con problemas para llegar a fin de mes, ya que da más margen de maniobra ante posibles eventualidades.

  2. Mismo plazo

    Por contra, el plazo permanece invariable, lo que redunda en una menor posibilidad de reducción de intereses y, por tanto, se obtiene menos rentabilidad.

  3. Escenario actual

    Ante una posible subida de tipos a medio o largo plazo (no se prevé a corto), los intereses se incrementan y la cuota se encarece. Así, pensando en el corto plazo y con escasa liquidez, el alza inicial en la letra podría contrarrestarse al amortizar con una reducción de cuota. A largo plazo, con un euríbor en máximos, conviene también acortar el plazo para pagar menos intereses que disminuir letra hipotecaria. Ante una bajada de tipos, los intereses se reducen y el coste del préstamo y la cuota se abaratan, por lo que una rebaja de cuota no tendría mucho sentido.

  4. Reducción de gastos

    Al amortizar cuota disminuyen los gastos, con lo que debiera verse aumentada la capacidad de ahorro de cara a amortizaciones futuras.


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