Comprar una vivienda sin registrar

Un trámite voluntario

- Imagen: Matthew Jording -

Desconocimiento, olvido, inversión, picaresca... Son varios los motivos que pueden haber provocado que una vivienda no se encuentre convenientemente registrada. Si ésta es la situación de la casa deseada, el posible comprador deberá pensárselo dos veces antes de lanzarse a dar el paso definitivo. Comprar una casa sin registrar requiere de un proceso un poco más complejo y un desembolso mayor en gastos notariales y registrales -siempre que se quiera regularizar su situación- que en el caso de un inmueble inscrito en el registro, pero también tiene sus ventajas: el precio de la vivienda en cuestión puede llegar a ser hasta un 20% inferior.

La existencia de viviendas y terrenos sin registrar es un hecho que se produce con mayor frecuencia en las áreas rurales, donde, por desconocimiento, muchas veces no se pasa por el registro de la propiedad al dar por descontado que basta con que la propiedad conste en el catastro municipal. En las ciudades también se produce esta situción, aunque normalmente por otros motivos, como el ahorro en gastos registrales y notariales o la especulación, "que hace que se vendan viviendas sobre plano entre particulares aun cuando no ha dado tiempo para formalizar sus escrituras", según afirma Joaquín Hernández, catedrático de Ciencias Económicas de la Universidad Complutense de Madrid.

El registro no es un trámite obligatorio, pero ofrece una gran seguridad jurídica

Efectivamente, la inscripción en el registro de propiedad no es un paso obligatorio para la adquisición, herencia o constitución de una vivienda o un terreno. Sin embargo, es el único título de propiedad válido frente a terceros. Por eso, se ha convertido en un procedimiento seguido prácticamente por todo comprador, ya que otorga una gran seguridad jurídica al propietario del bien. Así, es el principal documento que relaciona al inmueble con su dueño, y el que acredita sus elementos, además de describir sus características e informar acerca de las cargas que soporta, si las hubiera, como declara Hernández.

En caso de que no esté registrado, ¿cómo es posible demostrar que el propietario es realmente la persona que intenta vender el inmueble? Éste es un punto delicado, ya que la transmisión de bienes no registrados es una operación que puede prestarse a estafa. Por eso, es fundamental tener constancia de la autenticidad y legalidad de los documentos acreditados por quien se presenta como propietario de la vivienda. Bastará, en cada caso, con un contrato de compraventa o una escritura de aceptación de herencia en los que se especifiquen los datos personales de las partes. De hecho, en muchos de estos casos sólo existe como documento de propiedad un contrato privado, que normalmente no lleva la firma de un notario.

Pasos para formalizar el registro

Una vez demostrada la propiedad del bien, se puede proceder a su compra. Además del precio acordado entre las partes, habrá que empezar a desembolsar dinero en los trámites, que se multiplican por dos. Es decir, el comprador tendrá que pagar dos veces los honorarios del notario, que tendrá que dar fe de dos contratos de compraventa (el actual y el anterior). También habrá que costear dos veces el Impuesto de Transmisiones -por la misma razón-, que asciende a un 7% del precio de venta. Cuando se hayan realizado estos trámites, ya se puede elevar el contrato a escritura pública.

Para conseguirlo, el nuevo propietario deberá ir al juzgado del lugar donde se ubique la vivienda y promover un procedimiento denominado expediente de dominio. Este proceso se inicia presentando ante el juez el título de dominio y la certificación del catastro municipal de que el inmueble no se encuentra registrado. Además, el propietario deberá designar a las personas que deban ser citadas para que el juez, con el resultado de las alegaciones y pruebas propuestas, valore y dicte auto, según afirma Carlos Pintado, abogado del Colegio de Abogados de Madrid. Entre estas personas estará el anterior dueño del inmueble y los propietarios de los inmuebles colindantes, es decir, los vecinos. Una vez determinada la propiedad por parte del juez, ya se puede inscribir la vivienda en el registro de la propiedad de la localidad en la que esté situado.

Eso sí, la ley establece que la propiedad de la vivienda puede ser reclamada por una tercera persona durante un período de dos años desde la formalización del registro. En ese tiempo, en el tablón de anuncios del ayuntamiento donde radique la finca deberá publicarse el expediente, emitido por el registrador, que informe a la población sobre la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad.

Si el juez determina que el vendedor no tenía derecho a disponer de una casa para su venta, obligará a devolver al comprador la cantidad escriturada y a pagar una indemnización

Si en esos dos años alguien reclama la propiedad del inmueble, deberá acreditarlo mediante algún documento de compraventa o herencia, además de con dos testigos que declaren a su favor. Se iniciará entonces un proceso judicial entre las partes que acabará con la sentencia dictada por el juez, que deberá determinar de nuevo la identidad del propietario legítimo de la casa. Este extremo, poco común en la práctica, sí puede influir en la tramitación de hipotecas, ya que algunos bancos prefieren no conceder el préstamo hasta no estar completamente seguros de la titularidad del inmueble. Por eso, se debe tener en cuenta si se está pensando en adquirir una vivienda con estas características.

En caso de que el juez determine que el vendedor no tenía derecho a disponer de esa casa para su venta, obligará a devolver al comprador la cantidad de dinero escriturada, más los costes de la inversión efectuada en la vivienda -como las obras de reforma, siempre que se conserven los recibos correspondientes- y a pagar la indemnización que establezca por los daños y perjuicios causados.