Caída de precio de las viviendas

Los pisos han bajado su precio un 10% desde enero de 2008, y se espera que a lo largo del año la caída supere el 20%

Autor: Por JOSÉ IGNACIO RECIO
Fecha de publicación: 25 de febrero de 2009

- Imagen: G. Villena -Tras varios años en los que los precios de las viviendas no habían dejado de subir en nuestro país, hace meses que están en claro descenso. Pero, ¿hasta cuándo durará la caída? Invertir en ladrillo siempre ha sido una inversión segura, no obstante, en plena recesión económica, ¿es el momento idóneo para comprar e invertir en vivienda? La respuesta a esta pregunta es que, en efecto, es un buen momento, como atestigua la más que notable rebaja de precios de los pisos que pueblan los portales inmobiliarios: viviendas con descuentos de entre el 5% y el 40% con respecto a los precios de finales del pasado año. Aunque conviene esperar un poco para comprar, ya que a finales de 2009 la caída superará el 20%.

En Madrid se puede encontrar una vivienda de 2 habitaciones y 78 metros cuadrados por 2.692 euros el metro (210.000 euros); también en Bilbao un piso de similares características ha bajado y se puede encontrar por menos de 190.000 euros. Y por lo que respecta a las capitales de provincia es llamativo que, en Segovia, puedan encontrarse pisos por debajo de 150.000 euros, cuando hace tan sólo unos meses ninguna vivienda costaba menos de ese precio. Pero, al menos según los expertos, la mayor rebaja está por venir para quienes deseen adquirir casa. Los reclamos "ha bajado" o "urge vender", utilizados hasta la saciedad para dar salida al "stock" de viviendas continuarán durante un tiempo poblando los anuncios inmobiliarios. Si de enero de 2008 a enero de 2009 el precio de la vivienda se ha abaratado hasta un 10,1%, se atisban en el horizonte desplomes continuados. Así, el precio de las casas podría caer más de un 20% al cierre de 2009, con un descenso sostenido de entre 1 y 1,4 puntos porcentuales al mes. Además, se prevé que la bolsa de viviendas sin vender alcance el millón y medio de unidades en 2009.

Operaciones inmobiliarias

Varios son los factores que explican la escasez de compraventas, a pesar del descenso en el precio de la vivienda del 10% durante el último año:

Efecto psicológico: los potenciales compradores, ante la certeza de que puedan bajar aún más los precios, están esperando a que estos se sitúen en un escalón más bajo, lo cual propicia un "stock" de pisos sin vender que tarde o temprano tendrán que salir al mercado de la compraventa. Algunos analistas inmobiliarios afirman que para que salgan a la venta, los propietarios tendrán que rebajar su precio en un 20% o 30% durante este año.
Limitación de los créditos: los bancos y cajas de ahorro están limitando el acceso de los créditos hipotecarios a las familias españolas ante el elevado riesgo de morosidad. De esta forma están endureciendo sus condiciones: hay que contar con un determinado patrimonio, avalistas o disponer de una nómina fija con cierta antigüedad que pueda resistir el pago mensual de la hipoteca. Más de la mitad de las hipotecas solicitadas en 2008 fueron rechazadas y lo más llamativo es que se trataba de peticiones de personas solventes que sólo un año antes habrían obtenido el dinero sin dificultad.
Rebajas en los precios: en la mayoría de las inmobiliarias se están produciendo correcciones en los precios de la vivienda, con la actualización de los mismos en función de la demanda real. Así, las agencias on line avisan a sus clientes de que el piso ha rebajado su precio y muestran su anterior tasación. Es frecuente encontrarse en los portales inmobiliarios casas o apartamentos que han rebajado su precio entre un 5% y 40%, en función de la ciudad en que se ubiquen o de las características del inmueble. También están creciendo las "gangas", aunque hay que advertir que, hasta que no se examine el piso y se detecten los posibles inconvenientes, no se puede hablar de "chollos". Es posible encontrar pisos de 200 metros cuadros por 80.000 euros, aunque probablemente en condiciones penosas que harán necesaria una reforma completa del inmueble, lo que elevaría el precio final de la compra hasta una cantidad menos atractiva para los intereses del comprador.

Los potenciales compradores, esperando a que los precios bajen más, propician un "stock" de pisos sin vender
Inseguridad: los malos datos macroeconómicos de la economía española generan que aumenten las reservas por parte de los futuros compradores a la hora de adquirir vivienda. El aumento del paro, las malas perspectivas económicas o el aumento de la morosidad en los hogares españoles son algunos de los argumentos que alegan los consumidores como principales causas.
Autocréditos: las entidades bancarias empiezan a conceder créditos sólo para la compra de viviendas comercializadas por el propio banco o caja de ahorros, bien porque los propietarios no han podido asumir la hipoteca contraída, bien a través de subastas derivadas de embargos. Lo cierto es que es una estrategia que se va imponiendo en el mercado inmobiliario, y en muchos casos las viviendas registran precios muy competitivos.

Las ventajas de comprar ahora

La caída en los precios de la vivienda supone, sin embargo, una buena oportunidad de compra para quienes dispongan de liquidez. Un piso de 90 metros cuadrados en Madrid valorado en 250.000 euros, por ejemplo, podría bajar este ejercicio hasta 200.000 euros, lo que supondría una rebaja de 50.000 euros si se cumplen estas predicciones. Según las estimaciones de los expertos no resultaría extraño que un comprador pudiera obtener una vivienda con un descuento de entre el 20% y 50% sobre el precio inicial del inmueble. Teniendo en cuenta la proliferación de ofertas, el precio se puede abaratar aún más. A ello se unen condiciones ventajosas para los clientes que tienen la tan preciada liquidez: hipotecas con condiciones más ventajosas, gratuidad durante un periodo determinado (en torno a un año)...

La necesidad de venta por parte de muchos propietarios está propiciando la aparición de ofertas de hasta un 40% de descuento, según afirma el portal inmobiliario Fotocasa. Desde otro portal de similares características, como Idealista, indican que los inmuebles que más han rebajado su precio han alcanzado el 55% de media. Los recortes se dan con mayor frecuencia en los municipios cercanos a Granada, Cádiz, Córdoba y Málaga, según la lista que realiza el portal inmobiliario de las 100 viviendas que más bajaron en 2008.

La necesidad de venta ha propiciado que los propietarios rebajen el precio de sus viviendas hasta en un 40%

A la posibilidad de comprar casa a un menor precio hay que sumar una ventaja más para el comprador: la bajada en los tipos de interés. La tendencia bajista surgida tras la acción coordinada de los bancos centrales de recortar los tipos de interés para luchar contra la crisis financiera ha provocado que el Euribor encadene cuatro meses consecutivos, que al término de febrero posiblemente sean cinco. Los expertos dan por descontado que se situará cerca del 2% antes de mediados de año y, además, apuntan la posibilidad de que el organismo que preside Jean Claude Trichet vuelva a bajar los tipos de interés para estimular a una economía en recesión.

Quienes dispongan de dinero para adquirir una casa sin la necesidad de recurrir a un crédito hipotecario, además, cuentan con una posibilidad más: los embargos inmobiliarios, ya que la necesidad de liquidez de los propietarios o su imposibilidad para pagar la hipoteca permite encontrar inmuebles a un precio impensable hace tan sólo cinco meses. Esta opción debe ser canalizada a través de los cauces adecuados: juzgados, bancos y cajas de ahorro o algún familiar o amigo en apuros.

OFICINAS CON DESCUENTOS DEL 20%

Los demandantes de vivienda no serán los únicos beneficiados con la ralentización de la construcción, sino que sus efectos también se harán notar en el mercado de oficinas, ya que los expertos hablan ya de rebajas sustanciales en el alquiler de despachos en toda la geografía española. Así, estiman que el precio en Madrid y Barcelona bajará en torno al 20% en 2009 como consecuencia de la crisis, mientras que el volumen de inversión en este tipo de inmuebles caerá a la mitad en Madrid y hasta un 35% en Barcelona. Este porcentaje sitúa a este segmento inmobiliario en la misma línea que la vivienda, ambos con bajadas del 20%, a pesar de ser mercados inmobiliarios desiguales en cuanto a su nicho de negocio y que cuentan con una oferta y una demanda diferenciadas.