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Proceso de subrogación de hipoteca

Permite pasar el crédito hipotecario de un banco a otro para beneficiarse de mejores condiciones

Imagen: J. Daniel Ayala

Mejorar las condiciones de la hipoteca es una prioridad para miles de españoles. Para conseguirlo, hay dos fórmulas: subrogación y novación. La primera consiste en cambiar el crédito a otra entidad financiera con el fin de lograr una bajada en el tipo de interés del préstamo hipotecario. Es una estrategia muy utilizada por las entidades para captar dinero nuevo, pero aunque mejoran las condiciones, la rebaja no es sustancial. Con la novación, el hipotecado modifica las condiciones del préstamo en el mismo banco o caja de ahorros donde lo tiene contratado.

El cambio de entidad

Las subrogaciones de hipoteca son una estrategia de las entidades para conseguir nuevos clientes. Con ella se pueden lograr mejoras pero, en algunos casos, el fin último de los bancos y cajas de ahorros es fidelizar al cliente, a quien se obliga a suscribir algún producto de la entidad (seguro, plan de pensiones, etc.) o a domiciliar la nómina y los principales recibos domésticos.

Cuando se desea cambiar las condiciones de la hipoteca, primero se debe llevar a cabo un estudio comparativo de la oferta. Después, simular la cuota mensual para saber el ahorro que supone cambiar el crédito a la nueva entidad. Si la diferencia es muy pequeña, el traslado no compensará.

Las condiciones de una hipoteca tras una subrogación son las siguientes:

  • Amortización: se mantienen las condiciones de amortización de la hipoteca original.

  • Plazo: se mantiene la fecha de vencimiento del préstamo.

  • Comisiones: por lo general, no hay comisiones de estudio ni de tramitación, pero la ley obliga a que el resto de las comisiones sean las mismas que se cobran en la actual hipoteca contratada por el titular.

Qué comisiones hay que abonar

  • La comisión de cancelación, que se deberá pagar a la antigua entidad, asciende en general al 1% de la cantidad pendiente de amortizar. Debe tenerse en cuenta al valorar si es rentable realizar o no el cambio de entidad.

  • La comisión de subrogación, que se pagará al nuevo banco y que abarca gastos como el impuesto sobre actos jurídicos documentados y aranceles notariales y registrales, se sitúa entre el 0,5% y el 1% del nuevo préstamo.

Cambio automático de hipoteca

Para que el cambio de hipoteca sea automático, en algunos casos, la nueva entidad necesitará tasar el inmueble:

  • Si la deuda pendiente es menor de 300.000 euros (siempre que no supere el 80% del valor que aparece en el informe de tasación).

  • Si se firmó la hipoteca hace más de dos años.

  • Si no se tiene ni se ha tenido ninguna incidencia de impago.

  • Si la garantía hipotecaria se aplica sobre la vivienda habitual.

Hay que simular la cuota mensual para saber el ahorro que supone cambiar el crédito a la nueva entidad

En caso de que la deuda pendiente sea menor de 240.000 euros, no es necesaria la tasación ni acreditar los ingresos. Tan sólo deberá aportarse la copia del certificado de la tasación del inmueble realizada por la actual entidad (si no se tiene, se debe comprobar si en la copia de la escritura se aporta este certificado de tasación). Estas condiciones no son aplicables para cambios de hipoteca con ampliación de plazo.


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