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Vías para reclamar defectos de construcción

Una vez adquirida una vivienda, pueden aparecer en ella defectos inadvertidos antes de la compra. Si se trata de defectos leves percibidos en el momento de la entrega, es aconsejable informar al promotor o constructor de forma inmediata y por escrito.

  • Última actualización: 8 de marzo de 2005

Las obligaciones y responsabilidades de las personas físicas o jurídicas que intervienen en la edificación de un inmueble están reguladas por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Esta ley, que entró en vigor el 6 de mayo de 2000, protege los intereses de los compradores de una vivienda.

El constructor es la persona sobre la que recaen las principales responsabilidades, aunque no es el único que debe responder ante las reclamaciones. Todos los agentes que participan en la construcción tienen obligaciones frente a los propietarios y terceros adquirentes de inmuebles o parte de los mismos, en caso de quejas por deficiencias.

En cuanto a los plazos de garantía, contados desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, dependen del tipo de defecto aparecido. Son los siguientes:

- Durante un año se hará cargo únicamente el constructor de los daños materiales por defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

- Se establecen tres años para defectos o vicios constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por ley.

- Durante los diez primeros años la garantía afecta a todos los vicios que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o elementos estructurales y que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Estos defectos podrían causar la ruina de la vivienda, entre los que podemos incluir corrimiento de cimientos, grandes filtraciones, humedades importantes...

Las reclamaciones deben efectuarse por parte del cliente en el plazo de dos años desde que se produjeron los daños. Sin embargo, si se trata de defectos leves percibidos a simple vista en el momento de la entrega, es aconsejable informar al promotor o constructor de forma inmediata y por escrito. Uno de ellos tendrá que repararlo puesto que es un fallo derivado de la negligencia o incumplimiento de los deberes del jefe de obra y demás personal que depende de él. Si no es posible, el arreglo se podría negociar una rebaja en el precio proporcional al defecto encontrado.

Además, para garantizar el pago de la indemnización que corresponda en cada caso, el promotor tiene que contratar un seguro de daños materiales o de caución de diez años y otro de tres. El capital de este seguro será del 5% del coste de la obra. Por su parte, el constructor también tendrá que suscribir uno durante un año. En cualquier caso, los asegurados de estos seguros serán el propio promotor y los sucesivos adquirentes del inmueble. El cumplimiento de esta obligación esta garantizado por un notario y el registrador de la propiedad.

Existen diferentes vías para llevar a cabo las reclamaciones. Pero, también hay que tener claro que hay algunas quejas de las que pueden desentenderse los agentes de la construcción porque son defectos ocasionados por los propietarios. Entre estos podemos mencionar los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado, defectos derivados de una explosión o incendio ajenos a las instalaciones del edificio, desperfectos por obras realizadas en la vivienda con posterioridad a la recepción de la misma, etc.

La principal obligación de los usuarios en conservar en buen estado la construcción. Por esta razón los casos mencionados antes no son objeto de reclamación. Asimismo, deben recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra, los seguros y garantías correspondientes.

La mejor manera de solucionar posibles problemas es llegar a un acuerdo entre propietario y vendedor. Pero en caso de no obtener una buena respuesta por la otra parte, es aconsejable dirigirse a una asociación de consumidores o a la Administración de Consumo. En último lugar, recurriremos a la vía judicial o consideraremos otra alternativa, la vía arbitral.


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