Alquilar una vivienda: derechos y obligaciones

En el aquiler de una vivienda es fundamental conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos, por la que se rigen tanto los derechos como las obligaciones de dueños e inquilinos de una vivienda
Por EROSKI Consumer 1 de abril de 2023
Vender casa si un heredero no quiere
Imagen: geralt
El alquiler en España es una opción para muchas familias que no pueden o no quieren comprar una vivienda; más aun con la subida de los tipos de interés y el encarecimiento de las hipotecas. Se estima que en España hay 4,2 millones de viviendas en régimen de alquiler, aunque de ellas solo un 5% están gestionadas por las instituciones públicas. En nuestro país el alquiler de la vivienda se rige por Ley de Arrendamientos Urbanos, creada en 1964 y modificada a lo largo de los años. La última vez que se modificó fue en marzo de 2019.

Aunque existe una protección legal tanto para arrendadores como arrendatarios, alquilar una vivienda no es tan fácil como parece; las exigencias por parte de los dueños se han multiplicado ante tanta demanda, siendo obligatorio entregar una fianza, enseñar el contrato laboral y mostrar las últimas nóminas, entre otras. Se han dado casos en los que las condiciones para alquilar pasan por pagar tres mensualidades, tener un avalista que corra con el riesgo de impago y la firma de cláusulas que van desde la prohibición de mascotas hasta de niños. Sin embargo, los inquilinos tienen también sus derechos y en el caso de la prohibición de que los niños puedan vivir en un inmueble alquilado se estaría incumpliendo la ley; el Código Civil prohíbe cualquier tipo de discriminación en los contratos a niños y personas con discapacidad, de manera que no deberían existir estas cláusulas en el contrato. Es ilegal y denunciable. Por todo ello, es importante conocer cuáles son los derechos y obligaciones tanto de arrendatarios como de arrendadores.

Ley de Vivienda
Imagen: Pixabay

Derechos de un inquilino al alquilar un piso

Los inquilinos que alquilan una vivienda tienen los siguientes derechos:

👉Derecho a negociar con el propietario la cantidad a pagar en concepto de renta del alquiler y la duración del contrato. Aunque el inquilino firme el contrato de arrendamiento por un año, con la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos el inquilino puede irse de la vivienda a los seis meses siempre que le informe al dueño del piso de esta decisión con 30 días de antelación. Además, puede prorrogar el contrato cada año un mínimo de tres años si el inquilino lo desea salvo que el dueño, una vez transcurrido el primer año de contrato, le comunicara al inquilino la necesidad de usar esa casa como vivienda habitual para él mismo o para sus familiares en primer grado por consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.  

👉Derecho a leer tantas veces como quiera el contrato de alquiler, con el fin de evitar errores que no tengan forma de ser subsanados más adelante.

👉Derecho de adquisición preferente de la vivienda. Si el dueño de la casa decidiera ponerla a la venta, el inquilino tendría preferencia en la compra frente a terceros. Ahora bien, también sería legal que en el contrato de arrendamiento se acordara entre ambas partes la exclusión de esta parte.

👉Derecho a que el arrendador repare los desperfectos de la vivienda para que esta se conserve de acuerdo a las condiciones acordadas. «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil». Las obras de reparación y de mejora eléctrica de la vivienda, incluidos los radiadores, corren por cuenta del dueño. Si se estropearan las tuberías el responsable de pagarlas sería el propietario, salvo que se demostrara que el desperfecto hubiera sido por un mal uso del inquilino.

👉Derecho a soportar las obras de mejora del inmueble que ya estaban previstas por el dueño. Al ser obras de simple mejora, el inquilino está obligado a soportarlas pero también a una reducción en la renta mensual.

👉Derecho a denunciar al dueño si entra en ella sin su permiso.  Así lo dice la Constitución española: “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.”

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Imagen: Tumisu

Obligaciones de un inquilino

✅Pagar una fianza. Si se alquila un local hay que pagar dos mensualidades en concepto de fianza y si se trata de alquilar una vivienda el inquilino pagará una mensualidad de la renta.

✅La fianza se debe pagar a lo largo de los primeros siete días del mes. En el contrato fijarán la forma, si es por transferencia o en metálico.

✅El inquilino no puede subalquilar el inmueble a otras personas. Esta es una razón por la que el dueño puede echar al inquilino antes de los seis meses.

✅Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda. Cuando finalice el contrato, el propietario verificará que todo está perfecto estado y un mes después de que el inquilino le haya entregado las llaves, el dueño le abonará la fianza que a su vez haya solicitado al organismo correspondiente, como el Gobierno autonómico.  

✅Debe dejar la vivienda con los mismos muebles y objetos, y en el mismo estado en el que se arrendó.

✅Arreglar y reponer los objetos y electrodomésticos que por el uso se hayan dañado.

✅No podrá realizar obras sin el consentimiento de dueño ni estas obras pueden modificar la estructura de la vivienda.

✅Está prohibido usar el piso para realizar actividades ilegales, insalubles y molestas

derechos y obligaciones de la venta de una vivienda
Imagen: VisionPics

Derechos de un propietario

▶Derecho a recibir la mensualidad en la fecha acordada (normalmente los primeros siete días del mes), tal y como se refleja en el contrato.

▶Derecho a recibir la fianza como garantía de que la vivienda se devolverá en las mismas condiciones en las que se le entregó al inquilino. Esta fianza suele ser equivalente a una mensualidad, aunque en el último año diferentes portales inmobiliarios han publicado anuncios de pisos para alquilar en los que llegan a pedir hasta tres mensualidades de la renta. Es una cuestión que se negociará con antelación entre ambas partes y que se reflejará en el contrato de arrendamiento. En el caso de que el inquilino no pague las mensualidades o los recibos de luz, gas el dueño puede quedarse con la fianza para hacer frente a estos gastos.

▶Derecho a exigir y a que el inquilino pague los desperfectos ocasionados en la vivienda por un uso indebido o por el uso diario. Si los desperfectos los ha causado una tercera persona u otro vecino y afectan a la habitabilidad de la casa, los deberá pagar el dueño.

▶Derecho a suspender el sistema de prórrogas del contrato de alquiler una vez que haya transcurrido un año desde la firma del contrato. En este caso el dueño está obligado a comunicarle la decisión al inquilino con un mínimo de 30 días de antelación y de acuerdo a la cláusula de apelación por la que se justifica la necesidad de la vivienda para su titular o sus familiares.

▶Derecho a aumentar la mensualidad de renta. Esto lo puede hacer siempre que incluya en el contrato una cláusula que le permita modificar la cuantía de la renta cada año. Si no existiera esta cláusula, el dueño deberá cobrarle al inquilino siempre la misma cantidad fijada en el contrato, aunque hayan transcurrido dos, tres años o más desde su firma.

▶Derecho a solicitar la resolución judicial del contrato de alquiler si el inquilino no paga la renta.

dueño e inquilino piso alquiler
Imagen: Merio

Obligaciones del casero de un piso de alquiler

De acuerdo a la Ley de Arrendamientos Urbanos, el dueño de una vivienda de alquiler tiene las siguientes obligaciones:

🏠Entregar la vivienda en perfectas condiciones de conservación.

🏠Disponer de las llaves para que el inquilino entre en la vivienda en la fecha acordada en el contrato; a partir de ese momento el dueño ya no podrá entrar en el inmueble sin el permiso del inquilino.

🏠Mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Si el dueño tiene que hacer obras estructurales o puntuales en la vivienda él deberá correr con los gastos cuando se demuestre que el deterioro no es por culpa del inquilino. Esto significa que no puede subir la renta mensual por esta razón.

🏠Disponer del certificado de eficiencia energética, cuyo precio oscila entre los 125-150 euros.

🏠Pagar los impuestos y tasas aplicables a la propiedad de una vivienda; tasas municipales, IBI, tasa de basura, etc.

🏠Comunicar el aumento de la renta, siempre que tenga esta cláusula en el contrato.

🏠Notificar al inquilino la puesta a la venta de la vivienda, puesto que este tiene un derecho de adquisición preferente.

Seguro de alquiler para propietarios

Una de las formas más sencillas de facilitarle al propietario el cumplimiento de sus obligaciones es mediante la contratación de un seguro de alquiler de la vivienda. De esta manera, el propietario conocerá en todo momento cuáles son sus obligaciones y cuál es la forma correcta de llevarlas a cabo. Además, es una forma de protegerse frente a demandas injustificadas por parte del inquilino.

Aunque hay muchas pólizas, estas son las coberturas más comunes:

  • Redacción y revisión de documentos legales en materia de compra-venta, arrendamientos, comunidad de propietarios, etc.
  • Asesoramiento jurídico telefónico.
  • Desahucio de la vivienda por falta de pago de rentas.
  • Reclamación por incumplimiento del contrato arrendamiento.