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¿En qué casos puede el casero quedarse con la fianza del alquiler?

Si el inquilino no está al corriente del pago de la renta o de los suministros, el casero puede usar la fianza, o parte de ella, para cubrir los gastos

  • Autor: Por
  • Fecha de publicación: martes 24 noviembre de 2020
Devolver la fianza del alquiler Imagen: janeb13

Al dejar un piso de alquiler y entregar las llaves a su propietario, éste debe devolver la fianza que se le entregó en el momento de celebrar el contrato. Sin embargo, como explicamos en este artículo, hay casos en los que el casero puede retener parte de la fianza (o por completo). Si el inquilino ha dejado renta o suministros sin pagar o la vivienda en mal estado, es fácil que no reciba la fianza. Pero también puede defenderse y recurrir a la justicia, si el propietario pone excusas para no proceder a la devolución.

¿Se devuelve siempre la fianza del alquiler?

La norma es clara. En su artículo 36, la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que al firmar el contrato de alquiler es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a:

  • una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.
  • dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

También es la norma general, como explica Manuel H. Vilches, director de Vilches Abogados, “que el arrendador debe devolver la fianza al arrendatario en el momento de la devolución de las llaves”, después de haber comprobado que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones, así como que todos los gastos de luz, agua, etc. están saldados.

El casero —apunta el abogado— “tiene el plazo de un mes para la devolución de la fianza” antes de que se empiecen a generar intereses, como señala el artículo 36.4 de la citada ley.

Los motivos para no devolver la fianza

¿Puede quedarse el casero con el total o parte de la fianza? Sí. El propietario puede quedarse con la fianza “cuando el inquilino incumpla con las obligaciones que derivan del contrato de alquiler”, afirma Iñaki Unsain, principal personal shopper inmobiliario de Barcelona y presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI). En concreto, existen situaciones totalmente justificadas en las que el casero puede no devolver la fianza:

? Si el inquilino se va antes de tiempo. Es cuando el arrendatario abandona la casa “antes de tiempo, y sin dar el preaviso legalmente establecido”, aclara Manuel H. Vilches.

? Si el inquilino causa daños en la vivienda. Cuando hayan existido daños o desperfectos causados por negligencia o mal uso del piso, el casero puede quedarse la fianza para arreglar los desperfectos. La regla general dice que el inquilino debe devolver la casa “tal y como se le entregó”, pero a veces es difícil de demostrar. Es recomendable —comenta Vilches— incluir fotografías del piso como anexo al contrato de alquiler, sobre todo en caso de desperfectos, tanto en los elementos fijos (baldosas, paredes, ventanas) como en el contenido (electrodomésticos, muebles). Así se podrá distinguir entre uso indebido y desgaste.

? Si el inquilino no está al corriente en los pagos. Cuando el arrendatario debe el pago de la renta, de los suministros o de pequeñas reparaciones que se deban hacer por el empleo ordinario de la vivienda, es decir, cuando exista alguna deuda con el arrendador en relación al arrendamiento.

Devolución fianza del alquiler
Imagen: Tumisu

No me devuelven la fianza, ¿puedo reclamar o denunciar?

Si el casero utiliza excusas para no devolver la fianza y se niega a sentarse para hablar del tema, “no hay que abandonar”, señala Unsain. En estos casos es aconsejable seguir estos pasos:

  • Avisar al propietario. Hay que presentar al arrendador un burofax por medio del cual se le haga llegar la obligatoriedad que tiene de devolver el importe de la fianza que se aportó con la firma del contrato de arrendamiento. Este trámite es importante, ya que constituye el medio para dejar constancia del aviso, indican desde Vilches Abogados. Se le puede explicar que si no restituye el dinero en un tiempo determinado (por ejemplo, una semana), se dará inicio a acciones legales.
  • Acudir a mediación. Algunas comunidades autónomas poseen un servicio de mediación, por lo que, en el caso de que la región en la que se encuentra la vivienda tenga este servicio, se deberá acudir aquí en primer lugar antes de presentar demanda. Este servicio de arbitraje existe, por ejemplo, en el País Vasco (Bizilagun) o en la Comunidad de Madrid (Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid).
  • Recurrir a los juzgados. Si el importe es inferior a los 2.000 euros —la mayoría de las fianzas no supera esta cantidad—, no hace falta abogado ni procurador. Tan solo hay que acudir a los juzgados de primera instancia con el contrato de arrendamiento y toda la documentación que pruebe que existe una deuda pendiente e interponer una demanda por reclamación de cantidad. La mayoría de los expertos aconseja decantarse por el “proceso monitorio“, que es “como un burofax judicial”, un requerimiento que el juzgado envía al demandado para que abone la cantidad que se reclama o se oponga en un plazo máximo de 10 días. Si no lo hace, la ejecución se inicia de manera automática.

¿Tengo que arreglar la casa para recuperar la fianza?

El inquilino es responsable de los desperfectos causados por negligencia o mal uso de la vivienda. Por lo tanto, debe hacerse cargo de las reparaciones ocasionadas por el uso y consumo; las pequeñas reparaciones son a su cargo.

Sin embargo, los expertos indican que, antes de devolver la casa, el inquilino no debe dejarla impecable. Por ejemplo, en el caso de la pintura, “el casero podrá retener la fianza, si el piso se entregó bien pintado y se devuelve pintado de otro color… Pero si se devuelve con un desgaste de pintura normal tras varios años de uso, será el propietario el que deba arreglarlo”.

Si se producen problemas por este tipo de cuestiones, habrá que atender a cuál era la situación de la vivienda al entregarla y cuál era la situación al devolverla. Por eso es recomendable hacer un inventario y fotografías de la casa “para acreditar cuál fue la situación en la que se encontraba la vivienda al recibirla y al devolverla”.

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