Casas prefabricadas

Construidas principalmente con madera, estas viviendas son hasta un 30% más baratas que las tradicionales y su plazo de ejecución máximo es de seis meses
Por Azucena García 25 de septiembre de 2006

El mercado de la vivienda está cambiando. Al inmueble tradicional, caracterizado por unos precios cada vez más altos, le ha salido un serio competidor: las casas prefabricadas. Esta nueva modalidad de viviendas está compuesta por piezas fabricadas a medida que se montan en seco, con tornillos, y cuyo coste es hasta un 30% más bajo que el de las construcciones tradicionales. Una vivienda prefabricada de 100 metros cuadrados ronda los 99.000 euros de media. Además, el plazo de ejecución es de apenas seis meses, desde que se redacta el proyecto hasta que se entregan las llaves, y las casas cuentan con un eficaz aislamiento térmico y acústico. El principal inconveniente es que se trata de casas ideadas como viviendas unifamiliares, no para construcciones de gran tamaño, por lo que parece que a corto plazo no se construirán en suelo urbano. De hecho, aún no existe una normativa específica para este tipo de construcción.

Principales ventajas

Las casas prefabricadas cuentan con una importante tradición en países como Suecia, Canadá o Estados Unidos. Se trata de viviendas construidas a partir de piezas cortadas a medida y su material principal es la madera, un excelente aislante tanto del frío como del calor. En España este modelo aún no está muy extendido, todavía hay cierta desconfianza respecto a su seguridad y estabilidad, aunque comienza a ser una alternativa muy interesante a las construcciones tradicionales debido al menor coste y al tiempo de ejecución. Según explica José Carbonell, director comercial de Grupo Medea Molons, radicado en Valencia pero con experiencia en la construcción de estos inmuebles tanto en España como en el extranjero, “el coste medio ronda los 990 euros por metro cuadrado, lo que supone hasta un 30% menos que el precio de una vivienda convencional”. En cuanto al tiempo, desde que se encarga el proyecto hasta que se finaliza apenas transcurren, “como máximo”, seis meses. “Las casas prefabricadas tienen como principal ventaja la rapidez de construcción y la posibilidad de asegurar costes, es decir, que aunque los costes iniciales suelen ser más altos que los de una construcción tradicional, el precio que se estima al principio coincide con el precio final”, subraya el decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, Ricardo Aroca.

Principales ventajas

Estas casas prefabricadas suelen ser construcciones empleadas como segunda residencia. Según Aroca, “éste es prácticamente el mercado que está manejando ahora”, aunque cada vez son más los que optan por utilizar estas viviendas para vivir de manera continuada. “A medida que se conocen, las ventas se multiplican. Incluso hay personas que han vendido sus casas y se han comprado otra prefabricada cerca de la playa o en la montaña. Son casas para toda la vida con un mantenimiento igual o menor que el de las casas convencionales

“Son casas para toda la vida con un mantenimiento igual o menor que el de las casas convencionales”

porque cuentan con materiales exteriores que no requieren ningún cuidado especial”, asegura José Carbonell. Lo que no parece previsible es que a corto plazo se hagan un hueco en suelo urbano, al menos no en construcciones de gran tamaño, “si bien hoy en día una parte de los elementos de construcción ya están prefabricados, es decir, no están hechos a medida sino que son elementos estándar, como las puertas”, explica Aroca.

Otra de las ventajas de estas casas es su resistencia a la corrosión, puesto que en lugar de estructuras metálicas suelen emplearse otras galvanizadas. Destaca, además, su capacidad de aislamiento térmico y acústico gracias al empleo de materiales como el yeso y otros aislantes. Precisamente, esta característica permite un menor consumo energético, así como una mayor intimidad y una construcción más ecológica. “No hay que dejarse llevar por prejuicios, éste es un tipo de casa con mucha tradición en el mercado americano y no presenta ningún problema ante cualquier adversidad climatológica. Permiten ahorrar tanto en calefacción como en aire acondicionado y son casas totalmente resistentes y seguras, porque siguen la misma normativa que una construcción tradicional”, tranquiliza Carbonell. No obstante, Ricardo Aroca, reconoce “la dificultad de adaptar el diseño a caprichos o necesidades de quien las compra, porque durante la construcción no es fácil hacer cambios. Una vez que se hace el proyecto, uno sabe lo que compra y hay poco margen para el cambio”.

Proceso de construcción

El primer paso para contar con una casa prefabricada es disponer de un terreno donde construirla. Si esto no es posible, la empresa que vende la vivienda puede encargarse de buscar también la parcela. Posteriormente, un arquitecto redacta el proyecto, se solicita la licencia de obras al Ayuntamiento correspondiente y se comienzan las labores de cimentación con hormigón, sobre el que se coloca la estructura de madera. En algunos casos, la estructura de la casa es importada desde el extranjero y en otros la construcción se lleva a cabo íntegramente en España. “Después se instalan las paredes tipo sándwich, con una capa de madera, otra de material aislante y otra más de pladur a ambos lados, es decir, el acabado de las paredes es en escayola, salvo que el comprador pida otra cosa”, detalla Carbonell.

Según explica el investigador del Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja (IETcc), perteneciente al Consejo Superior de Investigaciones Científicas, “esta construcción es más fiable que la tradicional, puesto que se hace de forma industrializada y no a pie de obra,

“Esta construcción es más fiable que la tradicional, puesto que se hace de forma industrializada y no a pie de obra”

Además, desde el punto de vista de la durabilidad, aunque no está probada en Estados Unidos llevan un montón de años de experiencia con este tipo de casa y la media, en buenas condiciones, es de 20 años, una cifra más que razonable”. Una vez que las piezas están fabricadas y cortadas a medida, se trasladan en paquetes o kits al terreno donde se va a construir la casa y se procede al montaje en seco. También se instalan los sanitarios correspondientes a los baños y se entrega la casa con cocina equipada y puntos de luz o armarios empotrados.

Este tipo de casas también admite la construcción de garajes y desvanes, mientras que el tejado suele tener acabado en teja. Las paredes del exterior se recubren generalmente con pintura plástica resistente al agua, al gusto del comprador, y los suelos quedan recubiertos de gres. También es habitual entregar la vivienda con calefacción, tomas de televisión y teléfono, instalación de agua y alumbrado interior. En cuanto al grosor de las paredes, suele ser menor que el de una casa tradicional, lo que permite aprovechar mejor los espacios, y todos los elementos están atornillados para un mejor reparto de las cargas. Todas estas condiciones contribuyen a que sea una construcción más limpia, en la que apenas hay material sobrante y que ofrece la posibilidad de combinar diferentes materiales.

Normativa reguladora

Las casas prefabricadas no cuentan con una normativa específica que regule su construcción, sino que deben adaptarse a la normativa de cada comunidad autónoma o municipio en el que se construyen. El decano del Colegio de Arquitectos de Madrid asegura que a pesar de esta circunstancia “cumplen con la normativa vigente de edificación porque, de lo contrario, no obtendrían los permisos y licencias municipales necesarios”, aunque compara la compra de una de estas casas con la compra de un coche. “Cada uno se compra la casa que quiere según sus necesidades, por ello se trata de un tipo de edificio que irá haciéndose un hueco en el mercado, restringido de momento, eso sí, a la vivienda unifamiliar”, augura.

Por su parte, desde el Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja explican que estas construcciones “no requieren una licencia de construcción al tratarse de un procedimiento industrial”

“No requieren una licencia de construcción al tratarse de un procedimiento industrial”

y, aunque reconocen que “técnicamente a veces los ayuntamientos ponen pegas, no hay más que instalar la vivienda en una parcela, hacer las acometidas necesarias de electricidad y ya se puede vivir en la casa”. “Son campos confusos, no estrictamente regulados por la normativa de los ayuntamientos y que pueden dar lugar a enfrentamientos, pero, en principio, son construcciones industriales que se fabrican, se llevan a un lugar y se montan. De hecho, tenemos serias dudas de que cumplan las especificaciones en aislamiento térmico y acústico porque no hay una normativa para casas de este tipo”, precisa.

Ante esta circunstancia, conviene que a la hora de adquirir una de estas viviendas se compruebe si la obra cuenta, al menos, con el denominado Documento de Idoneidad Técnica (DIT). Éste es un documento de carácter voluntario expedido por el Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja “que contiene una apreciación técnica favorable de la idoneidad de empleo en edificación y/u obra civil de materiales, sistemas o procedimientos constructivos no tradicionales o innovadores”, es decir, aquellos para los que no existe una regulación específica. El IETcc es el único organismo español que tiene otorgada la facultad de conceder el DIT, que se concede para un fin determinado y que debe solicitarse cada vez que se inicia una nueva construcción. La concesión del DIT, según recuerda la empresa Panel Confort House en su página web, se basa en “el comportamiento favorable del producto para el empleo previsto frente a las exigencias de resistencia mecánica y estabilidad, seguridad en caso de incendio, higiene, salud y medio ambiente, seguridad de utilización, durabilidad, protección contra el ruido y ahorro energético”.

Además del DIT, la normativa de la edificación contempla también las Normas Básicas de la Edificación (NBE), de obligado cumplimiento, y las Normas Tecnológicas de la Edificación (NTE), sin carácter obligatorio. A ellas se une la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), que tiene por objeto “regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios”. Por otro lado, está prevista la entrada en vigor en los próximos meses del Código Técnico de la Edificación (CTE), que establecerá las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la LOE. Confirmar que la futura vivienda cumple con estas regulaciones será la verdadera garantía de seguridad.