El préstamo hipotecario es uno de los principales productos «gancho» de las entidades financieras para los particulares. La explicación tiene que ver con la larga vinculación a la que se ve sometido el cliente y que se deriva del elevado número de años que se acuerdan para devolver el crédito solicitado. Durante esos años, la entidad aprovechará al máximo para fidelizar al cliente, es decir, le ofrecerá otros productos diferentes que en cada momento de su vida se puedan ir adaptando a sus necesidades. Cajas y bancos buscan, por tanto, clientes «de por vida».
En esta lucha por aumentar el número de hipotecas contratadas, se lanzan, por ejemplo, hipotecas que permiten una reducción en la cuota mensual, con respecto a otras. De esta forma, se puede asumir un mayor importe de devolución del préstamo o pagarlo de manera más cómoda.
Pero ¿cómo es eso de pagar menos, si esta oferta es tan cara como puedan serlo otras de la competencia o quizás algo más?
Pues bien, el truco está en que la parte de amortización de las cuotas mensuales es más pequeña que en las hipotecas normales a costa de demorar hasta el vencimiento la amortización del 20% del préstamo, por lo que en las cuotas sólo se paga amortización correspondiente al 80% del mismo.
Un ejemplo para 100.000 euros de hipoteca al 5% fijo durante 20 años:
CASO 1: Hipoteca normal (se amortiza en cada cuota sobre el 100%).
CASO 2: Nueva hipoteca a tipo fijo (se amortiza sobre el 80% y al final del préstamo se amortiza de golpe el 20%).
En el caso 1 la cuota mensual es de 659,96 euros / mes, mientras que en el caso 2 la cuota mensual es de 611,29 euros / mes. Esto significa que con la nueva hipoteca se paga al mes 48,67 euros menos.
Sin embargo, con la nueva hipoteca al final del préstamo (si no se ha cancelado anticipadamente algo antes) se deben pagar los 20.000 euros que quedan pendientes por pagar, cosa que en la otra no por haber ido pagando amortización en cada cuota sobre el 100%.
Ejemplos de lo que se paga en toda la vida del préstamo:
CASO 1: 20 años x 12 meses x 659,96 euros/mes = 158.390,4 euros
CASO 2: 20 años x 12 meses x 611,29 euros/mes + 20.000 euros amortización final = 166.709,6 euros
Cada uno deberá estudiar qué oferta le interesa más, pues ante la comodidad de pagar menos mensualmente al principio, a largo plazo se pagan más intereses.
