Vivir en el centro de la ciudad

La demanda de viviendas en los centros históricos de las ciudades supera la oferta del mercado inmobiliario, lo que hace ascender su precio a límites elevadísimos
Por Andone Marín 10 de abril de 2008
Img centromadrid

Ventajas e inconvenientes de vivir en pleno centro urbano

Quien no sea un urbanita empedernido no cambiaría quizás la tranquilidad de los barrios periféricos por el bullicioso centro de la ciudad. Pero lo cierto es que las viviendas en pleno núcleo de las urbes, con todo su tráfico, actividad y trajín, son piezas muy codiciadas en el mercado inmobiliario, y el mayor y casi único freno para su adquisición es su elevado precio.

No se respira el aire más puro ni se escucha el canto de los pájaros, pero habitar en un piso con semejante situación estratégica cuenta con innegables ventajas. Entre ellas, disponer de todo tipo de servicios en un espacio muy concentrado y al alcance de la mano, lo que evita tener que realizar grandes desplazamientos, con el consecuente ahorro de tiempo. Comprar, ir al cine o al teatro, acudir al gimnasio o tener un supermercado especializado con horarios de apertura amplios, y todo a un paso de casa, parece una idea más que tentadora. Por otra parte, los centros de las ciudades gozan de la ventaja de estar bien comunicados por transporte público con el resto de los puntos y con las afueras.

Pero toda cara tiene una cruz, y vivir en el centro también tiene la suya. Si se tienen niños, por ejemplo, un piso en plena Gran Vía madrileña puede no ser la mejor opción para que estos jueguen libremente en la calle con una mínima tranquilidad para sus progenitores. La actividad continua en las calles, en los casos de grandes urbes, puede resultar desquiciante para algunos, y el tráfico suele estresar y dar sensación de “ahogo” y de polución no pocas veces.

Cuestión de dinero

Sin embargo, y si bien es cierto que se le pueden achacar inconvenientes, la realidad es que la demanda de viviendas en centros históricos de las ciudades supera la oferta en el mercado inmobiliario, lo que hace ascender el precio de estas moradas a límites elevadísimos. El “capricho” lo nota el bolsillo. Generalmente, la elección de vivir o no en el centro “es una cuestión de precio, de poder permitírselo”, según asegura Tomás Corominas, jefe de ventas de una inmobiliaria especializada en la venta de pisos céntricos en Barcelona. No en vano, residir en el centro de la ciudad suele significar, frecuentemente, optar por habitar una superficie más reducida, ya que el precio medio del metro cuadrado es elevadísimo, como en el Paseo de Gracia barcelonés o en la Plaza de Cataluña de esta misma ciudad donde, como asegura Corominas, ronda los 6.000 euros de media.

Residir en el centro de la ciudad suele significar optar por habitar una superficie más reducida, ya que el precio medio del metro cuadrado es elevadísimo

Todo ello, a pesar de la desaceleración generalizada que sufre el mercado inmobiliario. La recesión de las transacciones inmobiliarias en España fue el pasado mes de enero de un 27% respecto al mismo periodo de 2007, según datos del INE. La cotización de los inmuebles se modera. En el primer trimestre del presente año, los precios de la vivienda usada han descendido en Barcelona un 0,5%, quedando en una media de 4.746 euros por metro cuadrado, conforme al último informe elaborado por el portal inmobiliario idealista.com. El céntrico distrito de Eixample, en la capital barcelonesa, alberga viviendas de un nada módico precio medio de 5.134 euros por metro cuadrado, lo que, sin embargo, supone una leve bajada del 0,5% en los últimos tres meses.

Madrid no ha sufrido grandes variaciones y el descenso de los precios ha sido mínimo (del 0,1%). El precio medio de la vivienda usada se establecía a finales del mes de marzo en 4.258 euros por metro cuadrado, según el mismo documento de idealista.com. En el distrito centro de la capital, el precio del metro cuadrado es de 4.692 euros, lo que supone una bajada del 0,8% de enero a marzo.

Obras de remodelación

Si la situación económica del comprador lo permite y finalmente se decide por adquirir una vivienda situada en pleno centro urbano, es buena idea tener la precaución de asegurarse sobre la situación del inmueble y de qué modo le puede afectar. Nos referimos a la comprobación de aspectos como si la nueva comunidad vecinal tiene previsto realizar obras de rehabilitación u otro tipo de intervenciones en el edificio. Una información que ahorrará sorpresas desagradables y evitará añadir preocupaciones extra, así como que la cuenta corriente se resienta más de lo justo y necesario en la fase inicial de la hipoteca.

Aunque muchos edificios estén en buen estado, una de las principales características de las viviendas de los centros históricos es que necesitan obras de reforma. Si lo que se desea es hacerlas en el piso particular, al margen de la contratación de profesionales que realicen las obras, se deben tener en cuenta ciertos aspectos legales, como la obtención, en su caso, de los permisos necesarios. Si los trabajos que se van a acometer se realizan dentro de la vivienda particular, sin que haya un cambio en la distribución de sus espacios, es decir, siempre que no haga falta derribar tabiques, no será necesario solicitar ningún permiso. De acuerdo con la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores”. En los casos en los que no haya modificaciones en la estructura de la vivienda, “únicamente se deberá tramitar un permiso en el ayuntamiento si se instala, por ejemplo, un contenedor para escombros en la calle, pagando entonces la tasa correspondiente por ocupación de vía publica”, como explica Javier Montero, administrador de fincas.

Una de las principales características de las viviendas de los centros históricos es que necesitan obras de reforma

Cuando el piso se quiere reformar “a fondo” y se encuentra en el casco histórico de la ciudad, hay que tener en cuenta que, por su situación, los ayuntamientos suelen exigir el cumplimiento de condiciones extra. Es importante estar atentos a la legislación de cada localidad en relación a zonas estratégicas como puede ser el centro urbano, especialmente sensible, entre muchos otros aspectos, a las afecciones del turismo. En San Sebastián, por ejemplo, no se permite la instalación de vallados, andamios, contenedores o grúas que se emplacen en el área romántica o la zona de influencia de las playas desde mediados de junio hasta pasada la primera quincena de septiembre, coincidiendo con la temporada de mayor afluencia turística de la ciudad, por lo que se deberá calcular el calendario de la intervención teniendo en cuenta estas limitaciones.

Obras en régimen comunitario

En otros casos las obras se realizan en el bloque, es decir, fuera de la propiedad individual del comprador, y afectando por tanto a la copropiedad de vecinos. Cuando se da esta situación, los trabajos de reforma se realizarían en régimen de Comunidad de Propietarios. Para ello, tal y como explica Montero, dicha comunidad “debe estar legalmente constituida como tal, con su libro de actas inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente, y su CIF expedido por Hacienda”, un requisito vital a la hora de “solicitar las diferentes subvenciones públicas existentes”.

Tras el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios para rehabilitar, por ejemplo, la fachada del edificio, hay que solicitar la correspondiente licencia de obras al ayuntamiento. Dicha licencia se denominará de “obras menores” en el caso de que se trate de obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que no alteren la configuración arquitectónica, volumetría o elementos estructurales del edificio. En estos casos no se requiere la elaboración de un proyecto técnico para la obtención de la licencia. Sin embargo, y aún cumpliendo con los requisitos anteriores, si la obra afecta a edificios catalogados o protegidos por la autoridad competente (como sucede en muchos de los edificios situados en los cascos históricos de las ciudades) por su interés patrimonial, estético o histórico, la licencia que se deberá solicitar será “de obras mayores”. En este caso, se exigirá la elaboración de un proyecto técnico para que la autorización administrativa sea concedida. Con frecuencia, es la propia empresa que realiza la obra la que se encarga también de tramitar los permisos y elaborar los documentos exigidos (proyecto técnico, plan de seguridad, etcétera).

Adicionalmente, si resulta necesaria la instalación de contenedores de escombros o andamios en la vía pública, habrá que solicitar el permiso y abonar las tasas correspondientes en el ayuntamiento. Estos gastos, como asegura Javier Montero, suelen representar “alrededor del 5% del presupuesto de los trabajos”, aunque dependerán de la normativa propia del municipio en el que se hagan las obras. “Asimismo -según explica-, en función del tipo de obra, el Ayuntamiento exigirá también al solicitar el permiso que se aporte un presupuesto que contemple la realización de los trabajos previstos”. Cuando se trate de trabajos en fachadas o tejados, por ejemplo, en los que intervengan varias empresas, “se exige un proyecto de andamios, que deberá realizar un aparejador, y nombrar a un coordinador de seguridad”.

Un desembolso importante

Realizar reformas y otro tipo de obras en la vivienda, pero sobre todo en el edificio donde ésta se encuentre, supone a menudo un desembolso de dinero ciertamente elevado. A modo de ejemplo, el precio de un ascensor hidráulico con capacidad para cuatro personas para ser instalado en un inmueble de cinco alturas sobrepasa fácilmente los 18.000 euros. A esto habría que añadir el gasto de la obra de instalación, que supondría trabajos de herrería, albañilería, carpintería, pintura y electricidad, que sumados a los honorarios por la coordinación de seguridad de la obra, pueden encarecer el presupuesto hasta rozar los 80.000 euros sin IVA. Tampoco se contemplan aquí las tasas correspondientes a los permisos municipales necesarios.

Los arreglos en la fachada son otro ejemplo típico de trabajo que debe abordar la comunidad vecinal en su conjunto. Desde una intervención sencilla en una sola rasante por unos 3.000 euros, a la realizada en una fachada completa por entre 25.000 y 35.000, los precios oscilan ostensiblemente. Si se trata de trabajos de restauración, en los que pueden entrar en juego elementos arquitectónicos y materiales que requieran especiales cuidados (pulidos de mármol, granito y terrazo, limpiezas de granito y piedra, tratamientos curativos de la madera, entre otros), el presupuesto podría partir de 80.000 euros, y dispararse hasta 200.000 ó 300.000 euros en los trabajos más complicados y amplios.