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Cómo vender la casa cuando alguno de los herederos no quiere

La partición judicial de la herencia y la pública subasta permiten vender un inmueble aunque un legatario se oponga

  • Autor: Por LAURA CAORSI
  • Fecha de publicación: 9 de diciembre de 2009
Imagen: Ray Tibbitts

Las herencias causan problemas. Cuando llega el momento de ejecutarlas, son habituales los desacuerdos, los reproches y las discusiones que, en los casos más extremos, desembocan en alejamientos o rupturas familiares. A la pérdida del ser querido, "una experiencia traumática que genera altos niveles de estrés", se añaden otros elementos afectivos, legales y económicos que ejercen mucha presión. Inventarios, tasaciones, documentos, abogados, honorarios, notarios, impuestos... La lista de factores es larga y sumerge a los familiares del fallecido en una vorágine administrativa que cansa y desgasta. Uno de los problemas más comunes se produce cuando se hereda un inmueble; especialmente si se trata de la vivienda de los padres. Es un escenario en el que, además del valor económico, entra en juego el emocional, que altera el modo de enfocar las cosas. Resulta evidente que no es lo mismo tomar decisiones sobre un piso cualquiera, un local o un terreno, que hacerlo sobre el hogar familiar, donde se ha pasado la infancia y que atesora vivencias y recuerdos tan valiosos como los ladrillos, la ubicación o las vistas. Sin embargo, cuando alguno de los legatarios no quiere vender el inmueble, es posible hacerlo. La partición judicial de la herencia y la pública subasta lo permiten, aunque no es la opción más aconsejable porque se consigue un precio inferior al del mercado y se dañan los intereses de todos los herederos.

Opiniones diferentes

Hay quienes ponen por encima el valor afectivo del legado, quienes tienen un punto de vista más práctico que adjudica mayor importancia al valor monetario de los bienes y un tercer grupo que, ante la pérdida de un familiar, prefieren deshacerse de todo para "cerrar el capítulo" y llevar a cabo su duelo. ¿Qué es mejor: conservar la casa o venderla? Ésta es la principal duda, motivo de debate entre los herederos que, al mismo tiempo, genera la mayor parte de los desacuerdos. Son unos conflictos de voluntades que pueden acabar en el ámbito judicial y que son más frecuentes de lo que se cree.

La actitud ante un bien heredado varía en función del testamento, del poder adquisitivo de los legatarios y del número de beneficiarios

Las disputas por la herencia son un problema "clásico", como señala Isidro Miñerola, presidente de la Asociación Española de Abogados de Familia (AEAFA). Sea cual sea la opción, los inconvenientes empiezan cuando termina el consenso. Eso sí, siempre hay matices, puesto que no es igual si la vivienda familiar es el único bien que se debe liquidar o si hay otros bienes inmuebles que deben repartirse. El panorama también varía en función del testamento, del poder adquisitivo de los herederos y del número de beneficiarios, ya que a priori parece más fácil llegar a un pacto cuando sólo hay dos hermanos. A pesar de todo, a menudo un heredero está en contra de los demás. Entonces surge otra pregunta: ¿Es posible vender el inmueble si alguno de ellos no quiere?

Particiones, cuadernos y subastas

Como punto de partida, hay que recordar que los bienes indivisos que se heredan, en este caso un inmueble, se pueden vender aunque uno de los beneficiarios se oponga. ¿De qué manera? Mediante una partición judicial de la herencia y la posterior subasta pública del bien.

  • La partición de la herencia es, como indica su nombre, el reparto proporcional de los bienes (y las deudas) del difunto entre sus familiares o las personas que figuren en su testamento. De manera habitual, esta división es voluntaria ya que, o bien resulta clara desde el inicio o se produce de manera consensuada. Cuando no es posible llegar a un acuerdo entre las partes, se recurre a la partición judicial. Los herederos deben acudir al Juzgado de Primera Instancia y presentar varios documentos, desde los títulos de propiedad y el certificado de defunción del fallecido, hasta el certificado de últimas voluntades y el testamento (si los hay). Una vez que se expone el caso y se entrega la documentación, el juez designará a un perito, quien se encargará de formar el cuaderno particional con el reparto de los bienes.
  • El cuaderno particional. El contenido de este documento, que se elabora en todos los casos, es de suma importancia. Además de los datos del fallecido y sus herederos, en él se recoge un inventario completo del activo y del pasivo, es decir, de los bienes y las deudas. En este cuaderno se registra la liquidación de la herencia: se determina el valor neto, después de restar el valor de las deudas al de los bienes. De la cifra resultante, se indica qué parte le corresponde a cada heredero.

  • La subasta pública. El último paso, una vez que se tasa la vivienda, es subastarla de manera pública. Se elige este mecanismo porque tiene mayor transparencia y alcance. Es un procedimiento abierto, que se da a conocer en el Boletín Oficial del Estado y que se sigue con mucho interés desde varias publicaciones y portales de Internet especializados en el tema, que actualizan la información a diario. Este sistema está regulado por el Ministerio de Economía y Hacienda, que ofrece un listado de inmuebles que se subastarán, la fecha de los actos y los requisitos que se exigen a las personas que quieran asistir y pujar para adquirirlos.

Llegar a un acuerdo, la mejor solución

Aunque el trabajo de los letrados se enmarca en este tipo de procedimientos, es difícil encontrar a un abogado que aconseje seguir esta vía. Cuando no hay un testamento o una mención expresa sobre qué hacer con la vivienda que se hereda, la mejor solución es intentar que los hermanos puedan llegar a un acuerdo. Este consenso conduce a distintas soluciones, desde conservar la propiedad hasta venderla (ya sea a terceros o entre los propios beneficiarios). Incluso puede darse el caso de que uno de los hermanos ceda su parte a los demás, si es que no tienen los medios para adquirir ese porcentaje.

Con la subasta pública se consigue un precio muy inferior al del mercado y se dañan los intereses de todos los herederos

Cualquiera de estas opciones es mejor que subastar el inmueble. Es una solución desacertada, en general, ya que con este procedimiento se consigue un precio muy inferior al del mercado y se dañan los intereses de los herederos. Cada uno de los procesos legales necesarios para llegar hasta ese punto cuesta dinero. Hay gastos judiciales. De ahí la insistencia por llegar al acuerdo familiar, la opción más lógica y rentable: puesto que la vivienda se venderá de todos modos, es mejor que sea acorde a los precios del mercado y que la transacción no consuma los recursos económicos de los beneficiarios.


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