Obras en las viviendas de alquiler

Los juristas consideran importante que el contrato recoja de manera clara cuál es la voluntad de las partes, de acuerdo a la legalidad vigente

Autor: Por CLARA FRAILE
Última actualización: 19 de julio de 2006

¿Puedo hacer reformas en un piso de alquiler? ¿Quién debe pagar los costes? ¿Qué dice la ley? La Ley de Arrendamientos Urbanos regula varios aspectos respecto a las obras en las viviendas de alquiler. Por ejemplo, establece que se pueden hacer reparaciones siempre que éstas sean necesarias para conservar la casa habitable y que correrán por cuenta del propietario. Además conviene tener en cuenta dos excepciones: las precisas por mala utilización o negligencia del inquilino y los pequeños arreglos que exija el desgaste por el uso ordinario. Cuestiones como estas hacen que en ocasiones sea necesaria la intervención judicial ante ciertas cláusulas de los contratos de dudosa interpretación que suelen acabar en conflicto. En estos casos, el desenlace depende mucho de la relación existente entre el arrendador y el arrendatario. Normalmente, si existe buena fe por ambas partes el asunto se soluciona de forma pacífica y amistosa. En caso contrario, a la parte que se sienta perjudicada en sus derechos sólo le queda acudir a la vía judicial o al arbitraje.

Qué recoge la Ley?

La última Encuesta Continua de Presupuestos Familiares revela que el 10,64% de los hogares españoles se encuentran en régimen de alquiler. Los datos del propio Ministerio de la Vivienda apuntan que nueve de cada diez alquileres se efectúan entre particulares y apenas un 7% de los contratos se gestiona por profesionales, instituciones de inversión colectiva o sociedades de arrendamiento.

A los reparos que los españoles hallan en el alquiler -de 2001 a 2004 el número total de viviendas en alquiler cayó en más de un millón- se añaden algunas incertidumbres sobre quién puede y quién debe efectuar las obras en las casas arrendadas. Aunque sobre el papel quedan resueltas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), vigente desde el 1 de enero de 1995 y de aplicación en todo el territorio nacional para los contratos firmados con posterioridad a dicha fecha, algunas veces estas cuestiones domésticas quedan a merced de la buena voluntad de las partes: propietario e inquilino.

Concretamente en la LAU se establecen al respecto, según sintetizan los letrados José Merino Tapia, del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Madrid, y Jesús Zarzalejos Nieto, del Consejo General de los Colegios Oficiales de API de España, tres posibilidades:

La obligación del arrendador (propietario) de realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro la reparación sea imputable al arrendatario (inquilino). Si se trata de obras de mejora, el arrendatario está obligado a soportarlas, pero tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de las obras, siempre y cuando el arrendador le haya notificado, con al menos tres meses de antelación, la naturaleza de las mismas, el comienzo, la duración y el coste previsible.
Si por el contrario se trata de obras que quiere realizar el arrendatario, éste no podrá llevarlas a cabo sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador, y tales obras quedaran en beneficio de la propiedad sin contraprestación o indemnización alguna. Fuentes de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), recuerdan que la falta de autorización faculta a la parte arrendadora bien a resolver el contrato o bien a exigir a la parte arrendataria que reponga las cosas al estado anterior, sin que ésta pueda reclamar indemnización alguna.
En caso de arrendatarios con minusvalía, el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de discapacitado o a la de su cónyuge o familiares que con él convivan.

Jose Pérez Grijelmo, abogado especialista en vivienda del bufete "CU4TROELE" de Bilbao, explica que en definitiva, "será obligación del arrendatario efectuar las pequeñas reparaciones que exige el uso diario o cuando sean debidas a su actuación culposa (que le hace responsable por negligencia o imprudencia). Las restantes reparaciones serán, en principio, a cargo del arrendador".