Ley de vivienda: todo lo que hay que saber para alquilar una casa

La ley de vivienda tiene repercusiones tanto para los inquilinos como para los propietarios. Estipula un límite anual en el aumento de las rentas y prohíbe a las agencias inmobiliarias cobrar comisiones a los arrendatarios
Por Sonia Recio 16 de marzo de 2024
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La ley de vivienda, en vigor desde el pasado mes de mayo, desarrolla el derecho recogido en la Constituci√≥n a una vivienda digna. Pone el foco en los alquileres y afecta tanto a arrendatarios como arrendadores. Incluye medidas para evitar subidas indiscriminadas en las rentas y proh√≠be a las agencias cobrar por su gesti√≥n a los arrendadores. Sin embargo, su impacto es m√°s evidente en las √°reas designadas como zonas tensionadas, aquellas en las que existe un riesgo especial de escasez de casas para la poblaci√≥n. En estos sectores urbanos, los precios se limitan, las condiciones contractuales no pueden modificarse y los arrendatarios pueden solicitar una pr√≥rroga especial al vencimiento del contrato de un a√Īo; como contrapartida, sus propietarios reciben beneficios fiscales, pero si tienen pisos desocupados, ser√°n penalizados. Conoce las nuevas normas del alquiler.

¬ŅC√≥mo s√© si me afecta esta ley?

La normativa tiene validez para los contratos formalizados tras su entrada en vigor, el 26 de mayo de 2023, y no afecta a los firmados con anterioridad, salvo en lo concerniente al tope anual de incremento de precios. Se aplica √ļnicamente a viviendas.

  • Quedan excluidas otras propiedades inmobiliarias como locales comerciales, garajes o trasteros.
  • Tampoco regula el alquiler de temporada, por habitaciones, de viviendas tur√≠sticas y de viviendas suntuarias (las que superan los 300 metros cuadrados o tienen una renta inicial superior a 5,5 veces el salario m√≠nimo interprofesional).
  • Los arrendamientos de casas a personas jur√≠dicas, en su mayor√≠a considerados para usos no residenciales, quedan tambi√©n fuera del √°mbito de esta ley.
  • Tampoco afecta a los contratos sujetos a regulaciones espec√≠ficas de renta, como los de protecci√≥n oficial, alquiler social o asistenciales, entre otros.

¬ŅC√≥mo s√© si mi piso se encuentra en una zona tensionada?

Las comunidades aut√≥nomas y, en algunos casos, los ayuntamientos, son los encargados de declarar una zona tensionada. Actualmente, no todas las administraciones han llevado a cabo acciones para hacerlo: de hecho, no tienen obligaci√≥n. Catalu√Īa ha sido la primera en regular los precios de alquiler en las zonas tensionadas desde febrero de 2024. Otras como Navarra o el Pa√≠s Vasco ya han manifestado inter√©s por hacerlo.

Se pueden declarar zonas tensionadas aquellos municipios, ciudades o √°mbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda. Adem√°s, debe cumplirse, al menos, uno de estos requisitos:

  • El coste medio de la hipoteca o el alquiler, sumado a los gastos y suministros b√°sicos, debe superar el 30 % de la renta media de los hogares en dicha zona. Por ejemplo, en una zona con una renta media de 2.500 euros por hogar la suma del precio de la vivienda y los gastos de suministros no deber√≠a superar los 750 euros.
  • El precio de compra o alquiler en los √ļltimos cinco a√Īos debe haber experimentado un crecimiento acumulado de, al menos, tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad aut√≥noma. Por ejemplo, si una vivienda valorada en 200.000 euros en enero de 2020 hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC (14,7 %) m√°s tres puntos porcentuales adicionales (17,7 %), la vivienda debe valorarse en 235.400 euros (o m√°s).

Si tengo que firmar un nuevo contrato, ¬Ņcambiar√° el precio de mi alquiler?

Solo en las zonas declaradas como tensionadas, las propiedades que actualmente est√°n arrendadas o han permanecido desocupadas m√°s de cinco a√Īos est√°n sujetas a un l√≠mite en el precio m√°ximo de alquiler. Este debe ser igual al del contrato anterior (vigente durante los √ļltimos cinco a√Īos y aplicando la cl√°usula de actualizaci√≥n anual que se haya contemplado en ese contrato).

Adem√°s, en el nuevo contrato est√° prohibido incluir nuevas condiciones que signifiquen que el arrendatario tenga que pagar cuotas o gastos adicionales que no estuvieran presentes en el contrato anterior, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o los costos de la comunidad.

En las viviendas que no se encuentran en una zona tensionada, los precios de alquiler quedan sin restricciones. Como resultado, el propietario tiene la libertad de fijar el precio que considere adecuado.

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Imagen: andibreit

Si ya tengo contrato, ¬Ņcu√°nto puede subir el precio?

Con la nueva ley, la actualizaci√≥n anual del precio del alquiler ya no se vincula a indicadores como el √ćndice de Precios al Consumo (IPC) o el √ćndice de Garant√≠a de la Competitividad (IGC), como pasaba en la normativa anterior. Esta obligaci√≥n se aplica tanto a viviendas ubicadas en zonas tensionadas como a aquellas que no lo est√°n.

Para el a√Īo 2024, la actualizaci√≥n del alquiler no puede superar el 3 % de lo que se estaba pagando y el propietario debe avisar con un mes de antelaci√≥n a la aplicaci√≥n de la subida. Por ejemplo, si el alquiler actual es de 800 euros al mes, el nuevo contrato no puede superar los 824 euros.

A partir de 2025 est√° previsto introducir un nuevo √≠ndice de actualizaci√≥n, a√ļn en fase de desarrollo. Solo se sabe que este √≠ndice ser√° ‚Äúm√°s estable e inferior a la evoluci√≥n del IPC‚ÄĚ.

¬ŅHay excepciones que pueden hacer que el precio de mi alquiler suba?

S√≠, esta ley prev√© situaciones que permiten un incremento del alquiler m√°s all√° de la cl√°usula de actualizaci√≥n anual, hasta un m√°ximo del 10 % sobre la √ļltima renta del contrato anterior vigente en los √ļltimos cinco a√Īos.

Para ello deben cumplirse alguna de las siguientes condiciones:

  • Si se ha rehabilitado la vivienda durante los dos a√Īos previos al nuevo contrato.
  • Si las actuaciones de rehabilitaci√≥n o mejora finalizaron en los dos a√Īos anteriores a la fecha de la celebraci√≥n del nuevo contrato de arrendamiento y supusieron un ahorro de energ√≠a del 30 % (acreditado por certificados de eficiencia energ√©tica).
  • Si se han realizado mejoras en la accesibilidad, como, por ejemplo, la instalaci√≥n de un ascensor. Estas obras tienen que estar debidamente acreditadas, en los dos a√Īos anteriores al nuevo contrato.
  • Si se firma el contrato de arrendamiento por 10 a√Īos o m√°s y se establece un derecho de pr√≥rroga voluntaria del contrato para el arrendatario en los mismos t√©rminos durante un periodo igual o superior a 10 a√Īos.

¬ŅCu√°nto puede durar mi nuevo contrato de alquiler?

Inicialmente, se mantienen las condiciones de la anterior ley y se permite que las partes acuerden libremente la duraci√≥n del contrato, con un periodo m√≠nimo de cinco a√Īos (ampliable a siete en el caso de personas jur√≠dicas). Tras el fin del contrato, este se renueva de forma autom√°tica en periodos anuales hasta un m√°ximo de tres a√Īos, aunque el arrendador puede rechazar dicha renovaci√≥n t√°cita si se lo notifica al inquilino con, al menos, dos meses de antelaci√≥n.

En las viviendas ubicadas en zonas tensionadas, el propietario no puede oponerse a la prórroga automática y debe mantener las condiciones originales del contrato. Además, solo puede rechazar la extensión temporal: si ha incorporado una cláusula expresa al respecto, ha concertado un nuevo contrato con una renta limitada o ha comunicado formalmente la necesidad de la vivienda para su propia residencia, la de sus hijos, padres o su expareja en casos de separación o divorcio.

¬ŅQui√©n paga a la inmobiliaria?

definición de zona tensionada vivienda
Imagen: Jörg Hertle

Los gastos de gesti√≥n inmobiliaria y los relacionados con la formalizaci√≥n del contrato, com√ļnmente conocidos como el ‚Äúmes de agencia‚ÄĚ, ser√°n responsabilidad del arrendador.

Sin embargo, en la práctica, algunas agencias inmobiliarias están introduciendo otros conceptos para mantener ingresos adicionales que cobran a los arrendatarios, como la realización de estudios de solvencia o la aplicación de tarifas por la contratación de servicios complementarios, como un asesor personal o un seguro de alquiler.

Si la inmobiliaria nos intenta cobrar alguno de estos gastos, las asociaciones de consumidores recomiendan no abonar la cantidad que nos solicitan y mucho menos sin factura, ya que perjudicar√° la posibilidad de cualquier reclamaci√≥n. Para reclamar, lo primero es hacerlo ante el profesional o empresa y, si no obtenemos respuesta favorable, ante las autoridades auton√≥micas de consumo, adem√°s de ante el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Por √ļltimo, todav√≠a nos quedar√≠a la v√≠a judicial.

¬ŅMe penalizan si tengo una vivienda vac√≠a y no la alquilo?

Con el fin de incentivar el alquiler de viviendas desocupadas en las zonas declaradas tensionadas, se aplicar√° un incremento m√≠nimo del 50 % en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) si la casa lleva vac√≠a sin justificaci√≥n m√°s de dos a√Īos y pertenece a propietarios con cuatro o m√°s inmuebles de uso residencial. Este aumento se elevar√° al 100 % cuando sean tres a√Īos, pudiendo ajustarse seg√ļn el periodo de desocupaci√≥n.

Tambi√©n existe la opci√≥n de incrementar el IBI en un 50 % adicional para propiedades cuyos due√Īos posean dos o m√°s pisos en el mismo t√©rmino municipal. Este tipo de penalizaciones ya se recogen en las ordenanzas municipales con anterioridad a la nueva ley.

¬ŅHay alguna excepci√≥n que me permita tener una vivienda sin alquilar?

Antes de declarar un inmueble vacío de forma permanente, el propietario será convocado a una audiencia en el municipio y podrá evitar dicha declaración proporcionando razones válidas que expliquen la situación. Algunas de estas razones incluyen los siguientes supuestos:

  • Ser una segunda residencia (no puede permanecer desocupada por m√°s de cuatro a√Īos en este caso).
  • Mudanza del propietario debido a problemas de salud, dependencia o urgencia social.
  • Traslado temporal del due√Īo por motivos laborales o acad√©micos.
  • Realizaci√≥n de obras en la vivienda u otras circunstancias similares.
  • La casa est√° siendo objeto de litigio o su uso est√° pendiente de una resoluci√≥n judicial o administrativa.
  • La vivienda est√° en venta o en alquiler a precio de mercado sin candidatos, en cuyo caso la excusa solo dura un a√Īo en el primer caso y seis meses en el segundo.
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