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Escrituras de una vivienda

Los gastos de notaría dependen del valor del piso y de la cuantía del préstamo hipotecario, aunque la mayor cantidad se abona en concepto de impuestos

  • Autor: Por AZUCENA GARCÍA
  • Fecha de publicación: 1 de junio de 2006

La firma de las escrituras de un piso constituye el último paso antes de convertirse en propietario de una vivienda. Hacer las escrituras no es un paso obligatorio, pero sí recomendable por la seguridad jurídica que supone tanto para el comprador, que se garantiza la legalidad de la operación, como para el banco que concede la hipoteca y que cuenta con el inmueble como garantía de devolución del préstamo. Sin embargo, este sencillo acto supone un importante gasto, ya que, además de abonar al notario sus honorarios por la firma de la escritura de la vivienda, se le paga también por la escritura del préstamo hipotecario (así lo exigen las entidades bancarias), la inscripción de ambos trámites en el Registro de la Propiedad y los impuestos derivados de la compraventa. Precisamente, los impuestos -el IVA en el caso de las viviendas nuevas y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en las de segunda mano- acaparan el mayor desembolso e incrementan considerablemente la factura, que puede llegar a alcanzar los 16.000 euros para una vivienda de 210.000.

Acto de escritura pública

La firma de las escrituras de una vivienda pone fin al proceso de compra. Es en ese momento cuando el nuevo propietario recibe las llaves del inmueble y abona la totalidad o el resto del precio de su nueva casa. Lo habitual es que esta operación se lleve a cabo en el despacho de un notario, aunque no es un trámite obligatorio. Para adquirir la propiedad, basta con la existencia de un contrato, que puede ser verbal o de carácter privado entre las dos partes (comprador y vendedor), y la entrega de la vivienda. "La escritura pública no es necesaria en absoluto si no lo solicita cualquiera de las partes que intervienen en el negocio", asegura el notario Fernando Rodríguez Prieto, del Consejo General del Notariado. "Sin embargo -añade-, la inmensa mayoría utiliza, al menos en la fase final de la adquisición, la forma notarial, la escritura pública, hasta tal punto que hay quien ignora que no se trata de una forma obligatoria". Quien recurre a un notario lo hace, principalmente, por la legalidad que aporta al proceso de compra o porque las entidades de crédito que conceden los préstamos hipotecarios exigen al deudor este procedimiento.

Previamente a la firma de las escrituras, lo habitual es que las partes formalicen un contrato privado, sin intervención notarial, pero cuyos efectos son obligatorios y legales. En este contrato aparecen los datos del comprador y del vendedor, las características físicas de la vivienda, el estado de cargas del inmueble (si tiene hipotecas o embargos), condiciones de la compra, precio, forma de pago y la firma de las partes. Al elevarlo a escritura pública ante notario, se produce una especie de renovación de este contrato que da mayores garantías y seguridad jurídica a la compra de la vivienda. En este sentido, según recuerda Ana Feijóo, de la Fundación de Derechos Civiles de Madrid, que presta servicios de asesoramiento en la compraventa de viviendas, cuando se trata de una vivienda usada, en la escritura deben constar los aspectos recogidos y pactados en el contrato,

Cuando se trata de una vivienda usada, en la escritura deben constar los aspectos recogidos y pactados en el contrato

además de la situación de los pagos de los gastos de comunidad, el justificante del pago del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI), la sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa, la distribución de los gastos de la operación entre el comprador y el vendedor, y la liquidación de los gastos notariales. Si la vivienda es de primera mano, el vendedor debe presentar la cédula urbanística que asegura la legalidad de la construcción, la cédula catastral y la cédula de habitabilidad.

El notario está obligado a leer íntegramente, o a dar a leer a las partes, la escritura en el momento de la firma. "En ocasiones, los notarios se limitan a repasar someramente el contenido de la escritura, por lo que es muy conveniente solicitar que la lea completa, o leerla uno mismo, con el fin de asegurarse de su contenido, pidiendo todas las aclaraciones, precisiones y explicaciones necesarias al notario", recomienda Feijóo. La labor del notario es la de redactar y autorizar el contrato, pero, además, debe asesorar técnica e imparcialmente a ambas partes y advertirles de las disposiciones legales aplicables.

¿Qué ocurre si se opta por no firmar escrituras?

En primer lugar, para Rodríguez Prieto, se pierde la "constancia fehaciente sobre la celebración del contrato y la fecha del mismo", si bien, a efectos más prácticos, el hecho de no escriturar puede suponer que la entidad bancaria no conceda un préstamo hipotecario (porque el beneficiario no puede ofrecer la vivienda como garantía al carecer de la seguridad jurídica que supone la escritura pública) o que, al no comprobar la exención de cargas del inmueble que exigen el banco y el notario, el comprador descubra la existencia de éstas una vez que haya adquirido la propiedad. Por otro lado, en el caso de que el comprador quiera escriturar, pero el propietario haya perdido las escrituras, hay varias alternativas: "Las escrituras matrices u originales se conservan durante 25 años en la notaría, a cargo del notario que las autorizó o de los que le han sucedido. Desde los 26 a los 100 años se conservan en un Archivo de Distrito, a cargo de un notario archivero. Y transcurridos 100 años, pasan a distintos Archivos provinciales", explican desde el Consejo General del Notariado. Por lo que se puede solicitar una copia en la notaría donde se firmó o en los diferentes archivos.

Por último, otro aspecto a tener en cuenta es el valor de la vivienda por el que se escritura, que suele acaparar los mayores casos de picaresca. La ley establece que el pago de los impuestos derivados de la compraventa son los correspondientes a la cantidad desembolsada por el comprador, por lo que hay quien decide escriturar por un precio inferior para pagar menos impuestos. Además de incurrir en una práctica ilegal, el propietario se arriesga a ser sancionado económicamente si Hacienda descubre que el valor que consta en las escrituras es inferior al valor que la propia Hacienda le ha dado -los notarios disponen de índices notariales informatizados para trasladar a Hacienda toda la información fiscal que contienen las escrituras públicas-. Asimismo, en un futuro, cuando el propietario decida vender la propiedad, deberá abonar un impuesto sobre la diferencia del precio por el que adquirió el inmueble y la cantidad por la que lo vende, de forma que si escrituró con un precio inferior al que abonó, al vender la vivienda pagará más impuestos. "No hay que hacer caso a quien aconseje poner en la escritura un precio inferior al pagado,

"No hay que hacer caso a quien aconseje poner en la escritura un precio inferior al pagado"

aunque indique que ello es práctica habitual y que implica un ahorro, porque los derechos del propietario sólo quedan completamente asegurados si la escritura refleja el precio real. La declaración de un precio inferior no se ajusta a la legalidad y suele acarrear a medio y largo plazo mayores costes y perjuicios, especialmente fiscales", reconocen desde el Consejo de notarios, donde recuerdan también que el comprador sólo podrá obtener beneficios fiscales por la cantidad que escrituró, no por lo que pagó "en negro".

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