Cooperativas de viviendas

El primer paso para adquirir una vivienda a través del sistema de cooperativas es acudir a la federación de cooperativas de la comunidad donde se reside y/o se desee obtener un piso en propiedad. “En la federación le explican al usuario si existe alguna cooperativa que reúne las condiciones que solicita”, señala Alfonso Frayle, presidente de la Confederación de Cooperativas de Vivienda de España, organización que agrupa el 70% de estas sociedades. “El hecho de que sea la federación de una comunidad autónoma la que oriente al usuario sobre la mejor cooperativa para invertir siempre es una garantía frente a posibles fraudes”, agrega Frayle.

Adquirir una vivienda a través de una cooperativa requiere mantener la calma e informarse bien para no cometer errores que a la postre puedan acabar con los sueños de toda una vida, sobre todo cuando existen antecedentes en los que no sale muy bien parado este sector. Un caso muy conocido es el de la cooperativa PSV, gestionada por el sindicato UGT y cuyos malos manejos dejó, a principios de los años noventa, a cientos de familias sin casa.

Cuando ya se ha optado por alguna de las múltiples sociedades que hay en el sector, conviene tener en cuenta los siguientes aspectos:

• El socio debe incorporarse a una sociedad solvente. “Tiene que saber cómo entra, cómo está y cómo sale”.

• Desde la Confederación de Cooperativas de Vivienda también se hace énfasis en la importancia de que las cantidades aportadas estén garantizadas mediante aval bancario o a través de una compañía de seguros.

• La cooperativa tiene que estar inscrita en el Registro de Cooperativas y constituida ante notario.

• Las cuotas de los socios se deberán ingresar en una cuenta abierta para tal propósito. En este aspecto es importante saber que existen tres tipos de aportaciones económicas: una al capital social, otra de ingresos para gastos de la cooperativa y otra más que corresponde a la financiación de la vivienda.

  La aportación al capital social siempre es reembolsable y de pequeña cuantía, aproximadamente entre 20 y 90 euros. La cuota para gastos de la cooperativa está regulada por Ley y también suele ser pequeña. La aportación para financiar la vivienda, a la postre la más importante, tiene que estar garantizada por un seguro o un aval bancario. En el momento de iniciar los pagos el usuario recibe un contrato de adjudicación provisional que es una de sus garantías.

• El presidente de la Confederación de Cooperativas de España insiste en la importancia de que el socio tenga suficiente información sobre los planes de pago y la financiación, así como de sus derechos. Por lo general, el integrante de una cooperativa aporta el 20% del coste estimado de la vivienda. El otro 80% corresponde a préstamos o créditos bancarios.

  Un ejemplo: si un cooperativista decide adquirir un piso cuyo coste estimado es de 20 millones de pesetas aporta en principio, el 20%, es decir, 4 millones. La forma en que se aportan esos 4 millones es lo que decide la Junta. Así, el usuario puede aportar 1,6 millones para la compra del terreno y el resto se divide en cuotas hasta que se construya la vivienda y se pueda pagar el resto de la cantidad.

• Antes de adquirir la condición de socio hay que cerciorarse muy bien de las características del suelo donde se pretende construir: qué zona es, si se trata de una vivienda pública, si hay un contrato con opción de compra o si es una compraventa o permuta. La permuta se establece cuando el propietario de un suelo lo pone en venta a una cooperativa con la condición de que una parte se le pague con dinero y la otra con locales comerciales que construirá la propia cooperativa en su edificio o finca.

• Debe existir un proyecto técnico o anteproyecto en el que, además, queden claros los plazos estimados de ejecución de la obra.

• Al comenzar a formar parte de una cooperativa no sólo deben especificarse los derechos del socio, sino también sus obligaciones.

La principal ventaja que supone adquirir una vivienda a través de una cooperativa es, según Alfonso Frayle, “su riguroso precio de costo”. Para las cooperativas, señala Francisco López, de la Asociación Profesional de Empresas Gestoras de Cooperativas, “no hay ningún beneficio”. Las cooperativas, explican ambos portavoces, se convierten en promotores, es decir, en sociedades que compran el suelo, construyen y comercializan. Eso sí, sin lucro ninguno, a diferencia de las promotoras inmobiliarias privadas.

Adquirir una vivienda de precio libre o de protección oficial a través de una cooperativa supone que el socio economice entre un 20% y un 30% de la inversión total. Los miembros pueden, también, ejercer desde el principio un control democrático de las actividades de la cooperativa. Pueden, igualmente, participar en la elección de gestoras, arquitectos o inclusive modificar aspectos del proyecto, pero siempre con el consentimiento de los otros integrantes de la organización.

Como ventajas también cabe citar la posibilidad de darse de baja y que le sean reintegradas las cantidades entregadas de acuerdo con los términos que marca la legislación vigente. A través de una cooperativa un usuario puede obtener una vivienda “más o menos” a su medida, añade Frayle. La demanda, en la actualidad, se fija en unas 300.000 peticiones en toda España para adquirir una vivienda mediante el régimen de cooperativas. Tan sólo en Madrid se alcanzan ya las 33.000 peticiones. Y en el país hay 11.639 cooperativas constituidas.

Sólo un 20% de las viviendas que se construyen son protegidas

El número de viviendas construidas mediante este sistema- el de cooperativas- ha sido de 40.000 anuales hasta hace poco tiempo. Esa cifra, sin embargo, ha descendido hasta las 12.000, situación motivada por la “enorme carestía del suelo”, que hace prácticamente imposible encontrar promociones de viviendas de protección oficial. “En algunos proyectos urbanísticos de Madrid”, explica Alfonso Frayle, “el suelo ha subido el 400% y representa el 40% de la vivienda. Ahora nos encontramos con que sólo un 20% de las viviendas que se construyen son protegidas, y el resto, el 80%, son libres”.

Son esas las principales dificultades a las que se enfrenta un gran segmento de la población, entre quienes se hallan los jóvenes y los inmigrantes. “En España no hay una política de vivienda adecuada”. Este año la vivienda ha subido oficialmente un 2%, pero realmente hay un 15% de incremento”, asegura Frayle.

Las comunidades donde más ha crecido el precio de las viviendas de protección oficial son Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Zaragoza y la Coruña. Andalucía y Extremadura, en cambio, son las regiones en las que menos ha aumentado el precio.

En España una vivienda protegida de 90 metros cuadrados con trastero cuesta entre 100.000 y 140.000 euros aproximadamente. Y en lo que respecta al sistema libre, los precios son elevados: más de 360.000 euros por un piso de 100 metros cuadrados.

Una de las principales desventajas del régimen de cooperativas es que los plazos a veces se eternizan. Desde el momento en el que se comienza a formar parte de una cooperativa hasta que se ve cumplido el deseo de estar en posesión de una vivienda pueden pasar tres años o más.

La principal compensación que tiene esta circunstancia es que el socio puede ir siguiendo paso a paso el desarrollo de su futura casa. Y además tiene unos derechos adquiridos. Son los siguientes:

• El principal derecho es a la información; a solicitar a los órganos de gobierno todos los datos sobre la actividad de la cooperativa.
• Se tiene derecho a voz y voto para consensuar decisiones.
• Se puede elegir y ser elegido para los cargos de los órganos sociales.
• Posibilidad de darse de baja de acuerdo a las condiciones que marca la ley.
• Participar en el retorno de excedente que se acuerde.
• Solicitar la liquidación de las aportaciones al capital social.
• Se puede participar en el objeto social de la cooperativa.

Según Francisco López, de la Asociación Profesional de Empresas Gestoras de Cooperativas, un buen consejo para quienes decidan invertir su dinero con el propósito de comprar una vivienda a través de una cooperativa es “implicarse y participar en la toma de decisiones”. “Siempre cabe preguntarse, cuando al final algo falla, qué participación se ha tenido en todo el proceso”, señala López.

Para ello conviene saber que una cooperativa está regida por una Asamblea General, un Consejo Rector y unos Interventores. El órgano supremo de decisión es la Asamblea General. Cualquier determinación que se adopte en este ámbito vincula a todos los socios.

El Consejo Rector está formado por un presidente, un vicepresidente y un secretario. Este es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa. La fiscalización corre por cuenta de los interventores, elegidos por la Asamblea General y cuyo número se fija en los estatutos. En algunas autonomías las leyes establecen la posibilidad de crear un comité de recursos para resolver reclamaciones de los socios.

El papel de las gestoras

Todo el proceso de constitución de una cooperativa requiere a veces un cúmulo de trámites que en algunos casos los socios no están dispuestos a sobrellevar. Allí juegan un papel importante las gestoras, que son empresas debidamente acreditadas para controlar las obras, los proyectos y las tramitaciones de licencia, entre otras cosas. “El papel de las gestoras es acortar los plazos”, asegura Francisco López.

Los gestores siempre estarán al servicio de la cooperativa y el prestigio, solvencia y la profesionalidad de éstas se convertirá en garantía para una promoción de viviendas.

Además de derechos, los socios de una cooperativa tendrán las siguientes obligaciones:

• Aportar las cuotas en los plazos previstos.
• Asumir los cargos para los que resulten elegidos, salvo excusa válida.
• No desarrollar actividades contrarias a la ley aprovechándose de su condición de socio.
• Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos competentes y asistir a las reuniones de la Asamblea General.

Desde la Confederación Española de Consumidores y Usuarios, CECU, se advierte a los usuarios de que antes de comprar una casa a través de una cooperativa se aseguren de la transparencia de la cooperativa que elijan.

A raíz de la desconfianza creada en el sector por casos en los que los cooperativistas han invertido sus ahorros y han sido estafados, la Federación Nacional de Cooperativas reconoce que ha tenido que intensificar los controles para que estas situaciones no se produzcan. “De todas formas yo pienso que se han producido más fracasos en promotores inmobiliarios que en cooperativas. Nosotros estamos controlando muchísimo la situación y hemos abierto expedientes informativos cuando lo hemos considerado necesario”, asevera Alfonso Frayle.