La anunciada desaceleración del precio de la vivienda, pronosticada por muchos profesionales del sector inmobiliario a principios de año pero aún no vista -los últimos datos de los sectores público y privado sobre el encarecimiento de las casas hablan de una nuevo récord: +17,5%-, podría adelantarse con la llegada de una nueva normativa que pretende clarificar las tasaciones que se hacen España, para lo cual se homogeneizarán los distintos criterios que se tienen en cuenta a la hora de valorar un inmueble y se eliminará en todo lo posible la discrecionalidad.
Dicho texto legal, elaborado por el Ministerio de Economía en colaboración con los departamentos de Hacienda y de Fomento, tiene como objetivo impedir la «inflación» del valor de las casas, una medida que dejara de basarse en un mercado cada vez más fluctuante para atender a referentes «prudentes». La orden ministerial Eco/805/2003, de 27 de marzo, elaborada por el equipo de Rodrigo Rato, derogará la anterior regulación que tenía el sector, que data de 1994.
Tras un período de adaptación de seis meses, en el que las sociedades de tasación han debido adaptar sus equipos a los nuevos requerimientos de la Administración, lo que les ha obligado a realizar importantes inversiones económicas, el próximo jueves entra en vigor una normativa que reemplaza el valor de mercado -el que tiene un producto en un momento dado- por el hipotecario -es decir, aquel que se supone sostenible en el tiempo, determinado por una tasación «prudente» de la posibilidad de comerciar en un futuro con él, atendiendo a las condiciones «normales» que el mercado podría tener dentro de unos años y al eventual uso alternativo que podría darse a dicho bien-.
En la práctica, ello supone que los tasadores, en colaboración con las personas que contratan sus servicios, no deberían poder «inflar» el valor de las casas -situación habitual en el mercado de la vivienda usada-, lo que permite a los compradores «engañar» a las entidades financieras para cubrir todo el precio con una hipoteca en vez del 80% que la mayoría de los bancos y cajas de ahorro parece dispuesto a ofrecer.
El efecto real que este cambio de actitud tendrá en el coste de pisos y chales se desconoce aún, pero las sociedades del sector reconocen que en los últimos meses se han multiplicado de forma especialmente llamativa las operaciones de compra-venta (sobre todo, en Madrid y Barcelona), lo que ha sido interpretado por algunos profesionales como un intento generalizado de eludir la nueva normativa.
Por todo ello, si aumentan las dificultades de acceso a la vivienda para una parte de la demanda, ésta debería reducirse a corto y medio plazo, lo que a su vez redundará en el encarecimiento de la vivienda, que si bien parece complicado que se detenga sí podría aminorar su ritmo, e incluso cerrar el año con un crecimiento inferior al 15%, previsión que a día de hoy aún se antoja más que optimista. De hecho, desde el Banco de España se muestra cierto escepticismo sobre el efecto real que la citada orden ministerial tendrá en el precio real de las casas, pues consideran que su alcance está más dirigido a reducir los perjuicios que sufrirían los propietarios de inmuebles ante una caída rápida y pronunciada en su valor.
