Qué es la nuda propiedad de una vivienda y cómo funciona

Según los indicadores demográficos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la esperanza de vida en España es de 79,6 años para los hombres y 85,1 años para las mujeres. Las proyecciones del INE para 2035 muestran un notable aumento en estas cifras: estiman que los hombres alcanzarán los 83,2 años y las mujeres los 87,7 años.

De acuerdo con el Banco de España, estas previsiones demográficas plantean un importante aumento en el gasto en pensiones. La incertidumbre sobre cómo se afrontará el pago de este subsidio en los próximos años es elevada.

Llegar a la vejez sin un respaldo económico sólido y depender únicamente de la pensión es una realidad más tangible de lo que parece. En esta situación, la vivienda puede convertirse en una solución para proporcionar seguridad y solvencia a los mayores de 65 años. De hecho, según datos del INE, el 88,8 % de los jubilados son propietarios de la casa en la que residen.

Pero vender un activo inmobiliario y cambiarlo por otro más económico o decantarse por el alquiler no siempre resulta una solución viable para lograr capacidad crediticia. En estos casos, la opción de la nuda propiedad se presenta como una alternativa interesante que tener en cuenta.

Este tipo de venta permite a los propietarios seguir viviendo en su casa, a la vez que obtienen una cantidad de dinero por ella. El comprador adquiere la propiedad a un precio considerablemente más bajo que el de mercado, entre el 20 % y el 50 %, debiendo esperar hasta el fallecimiento del propietario para ejercer su derecho de compra.

Exploramos en detalle cómo funciona este tipo de transacción y sus consecuencias, tanto para los vendedores como para los compradores.

La nuda propiedad implica tener el dominio sobre un bien, pero con la limitación de no poder poseerlo ni disfrutar de sus beneficios, ya que esos derechos pertenecen a otra persona debido al usufructo. En términos más simples, es una situación en la que se separan los derechos de propiedad y de uso del bien.

Aunque la nuda propiedad es una alternativa ampliamente utilizada en países europeos como Francia o Bélgica, en España sigue siendo una opción minoritaria. Sin embargo, en los últimos años ha ganado popularidad.

La formalización de la nuda propiedad requiere que la persona sea propietaria de una vivienda y tenga al menos 65 años, aunque es más frecuente que esta transacción se realice cuando la persona alcanza los 75 años o más. La titularidad de la casa puede estar a nombre de una sola persona o de dos.

Estas operaciones de nuda propiedad suelen ser más frecuentes en inmuebles ubicados en grandes áreas urbanas, siempre que el precio de mercado no sea inferior a los 300.000 euros, así como en destinos turísticos populares.

Aunque están relacionados, son dos conceptos diferentes que están regulados por el Código Civil. La propiedad total de un bien, como una vivienda, implica dos aspectos distintos: la nuda propiedad y el usufructo.

Otorga el derecho de usar y disfrutar de una casa o propiedad ajena. El usufructuario tiene el derecho a habitar en la vivienda; si lo desea, puede alquilarla y recibir los beneficios que genere. A cambio, tiene la responsabilidad de cubrir los gastos de mantenimiento y cuidar de que esté en perfecto estado.

Es la titularidad sobre un bien, pero sin el derecho a disfrute. Aunque el nudo propietario es el dueño legal del bien, sus facultades son limitadas durante el usufructo. Pero tiene ciertos derechos, como hipotecar la propiedad o realizar obras que no perjudiquen al usufructuario si así lo desea.

Cuando el usufructo y la nuda propiedad coexisten en una misma persona se denomina pleno dominio de un bien.

Hay dos modalidades principales de venta en el contexto de la nuda propiedad:

El vendedor retiene el derecho de uso y disfrute de la vivienda durante toda su vida. A cambio, recibe el pago de una mensualidad o anualidad. Una vez que el vendedor fallece, la propiedad se transfiere al comprador.

El vendedor mantiene el derecho de usufructo por un periodo determinado con el mismo tipo de pagos. Una vez que dicho plazo concluye, el vendedor ya no podrá seguir ocupando la vivienda y la propiedad pasará al comprador.

Además, existe otra opción denominada «importe único a la firma». En esta operación, la persona vende la nuda propiedad de la casa mientras mantiene el usufructo vitalicio. Como contrapartida, recibe un único pago al comienzo de la transacción.

La operación de nuda propiedad implica dos tipos de gastos que deben ser considerados por el usufructuario y el nudo propietario:

Todos los impuestos derivados de la transacción (notaría, Registro de la Propiedad y gestoría) serán asumidos por el comprador, con excepción del impuesto municipal de plusvalía, el cual corresponderá al vendedor.

El usufructuario está exento de abonar los impuestos municipales sobre bienes inmuebles, las contribuciones especiales de la comunidad y el seguro del hogar. Sin embargo, seguirá siendo responsable de los pagos regulares de la comunidad de propietarios, los recibos de servicios públicos (agua, luz, etc.) y la tasa municipal de residuos.

🔸 Ventajas

• El valor de compra de estas viviendas es considerablemente más bajo que el de mercado. Está determinado por la edad del usufructuario: a mayor esperanza de vida, menor será el precio de venta.
• Es idóneo para personas que desean invertir y no planean vivir en la casa a medio-largo plazo. La nuda propiedad permite, además, solicitar una hipoteca para la compra, lo que allana el camino si no se dispone de ahorros suficientes.

🔸 Desventajas

• En ocasiones, la adquisición de pleno dominio se retrasa más de lo esperado. En estos casos siempre se puede recurrir a la venta de la nuda propiedad a un tercero, respetando siempre el usufructo.
• Requiere hacer frente a los gastos de compra como cualquier inmueble y también a impuestos como el IBI o posibles derramas de la comunidad.

🔸 Ventajas

• Puede disponer del dinero sin dejar de vivir en su hogar.
• Se despreocupa de la mayoría de los gastos derivados de la propiedad.
• Tendrá una exención en el IRPF por incremento de patrimonio en la venta (si es mayor de 65 años).

🔸 Desventajas

• El comprador puede demorarse en los pagos mensuales o anuales acordados.
• La vivienda se pierde para posibles herederos.

La adquisición del pleno dominio ocurre por dos circunstancias:

• Extinción del usufructo: ya sea por el fallecimiento del usufructuario o por el cumplimiento del plazo establecido para el usufructo.
• Venta del usufructo: si la persona que posee la nuda propiedad adquiere el usufructo mediante compra, se obtendrá el pleno dominio.