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Novación y subrogación

Son las dos opciones legales para mejorar las condiciones de pago de los créditos hipotecarios

Las hipotecas lastran a un buen número de consumidores que se endeudan para acometer la que será principal inversión de sus vidas: la compra de una vivienda. Y es que mes a mes, están sujetos a la esclavitud que supone satisfacer los requerimientos del préstamo. Sin embargo, al tiempo que los tipos de interés han variado hasta mínimos insospechados, las condiciones de la deuda también pueden modificarse para beneficio de sus usuarios. En muchas ocasiones se puede renegociar el crédito hipotecario y ahorrarse así importantes cantidades de dinero.

Cómo renegociar las condiciones hipotecarias

En los últimos años, el mercado hipotecario ha sufrido una actividad inusitada debido a las constantes rebajas de los tipos de interés -han alcanzado mínimos históricos-, y por las condiciones ofertadas por bancos y cajas para canalizar el dinero destinado a la adquisición de una vivienda. Por eso, es más que probable que las condiciones de un préstamo solicitado hace unos años sean en la actualidad manifiestamente mejorables. En este sentido, los usuarios y consumidores cuentan en su mano con varias opciones legales para renegociar las características del crédito que contrataron en su momento. De esa forma, pueden acomodar su deuda a las nuevas condiciones financieras para beneficiarse de ellas. Los dos caminos que permite la legislación para abaratar los préstamos son la novación y la subrogación. Estas fórmulas consisten en revisar las condiciones del crédito con la entidad que lo ha concedido o trasladar la hipoteca a otro banco que oferte mejores posibilidades, respectivamente.

Todo es cuestión de hacer cuentas, comparar y decidir la mejor opción al respecto. Así lo indican los profesionales del sector bancario consultados. "Cada operación hipotecaria es un mundo y, por eso, hay que analizar los préstamos y sus condiciones uno a uno para saber si merece la pena tomar una decisión u otra. Tampoco hay que olvidar las circunstancias económicas de cada cliente. No es lo mismo, por ejemplo, aconsejar la adopción de novación o subrogación a alguien con problemas de liquidez que al que no los tiene", analizan desde una de las principales entidades de ahorro implantada en el País Vasco.

Sea como fuere, conviene aclarar que la novación permite al usuario que desee renegociar las cláusulas originales de su hipoteca cambiar la modalidad de ésta, por ejemplo, de interés variable a fijo, sustituir su índice de referencia por otro -Euribor o MIBOR, entre otros, o reducir el diferencial del préstamo. Además, con esta fórmula el usuario puede acordar una extensión o disminución del plazo de amortización de la deuda contraída o un aumento del importe prestado, según explican desde el Banco Santander Central Hispano.

Para estos casos, siempre es importante tener presente que una hipoteca es un crédito solicitado para comprar una vivienda. El dinero pedido se debe rembolsar en un número de años determinado a cambio de unos intereses concretos. Las ofertas hipotecarias pueden ser contratadas a un interés fijo o variable, es decir, revisable periódicamente, según la evolución del índice de referencia elegido, al que la entidad bancaria añade otro porcentaje que se denomina diferencial.

La novación es una posibilidad inicialmente ventajosa para ambas partes -cliente y banco-, ya que genera unos gastos mínimos, aunque todo depende de la modificación que se decida efectuar. En principio, esta opción no requiere incurrir en costes de escritura pública, ya que con un mero documento del banco, a modo de contrato privado, sería suficiente. Así ocurriría en supuestos de reducción del interés fijo o del diferencial del variable. A juicio de los expertos, ésta es la opción más recomendable porque no es necesario el pago de comisiones de apertura ni cancelación.

Sin embargo, las cajas de ahorro y entidades crediticias pueden obligar a ello -a suscribir escritura pública- para garantizar una mayor seguridad jurídica. Por ejemplo, en aquellos casos en los que el usuario se decanta por modificar la condición de su hipoteca, y sustituir el interés fijo contratado por otro variable o viceversa. En esa opción, la escritura de novación será obligatoria. Los trámites de notaría, registro y gestoría podrían alcanzar una cifra de entre 200 y 350 euros, según explican desde varias entidades. Ese precio se correspondería con los gastos derivados del acta firmado ante notario en el que se ponen de manifiesto las nuevas condiciones pactadas entre ambas partes. Dicho contrato ha de llegar con posterioridad al Registro de la Propiedad.

En el supuesto de que la modificación pactada consista en la ampliación del importe de la hipoteca, llevará consigo mayores gastos, puesto que es la única opción de novación que no está exenta el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, tributo cuya cuantía depende de las comunidades autónomas con competencias en la materia.

La razón esgrimida por bancos y cajas de ahorro para imponer escrituras públicas en casos de novación reside en que sin ella, se incrementan las dificultades para realizar embargos de vivienda en los casos en los que el usuario del crédito no paga. La realidad es que es una opción de seguridad, puesto que la legislación vigente explica que las entidades financieras no están obligadas a realizar una novación.

Comisión por novación

Pese a lo dicho, muchas entidades financieras -bancos y cajas de ahorro- han introducido en sus respectivas ofertas hipotecarias cláusulas y comisiones para gravar las posibles modificaciones en los préstamos contratados con sus clientes. Ese sobrecoste es del 0,5% del dinero adeudado, es decir, que aún no se ha devuelto. En el caso de mantener pendiente una cantidad de 60.000 euros, la institución de ahorro cargaría entre 300 y 600 euros por la modificación.

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