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Seguros, cuentas, planes de pensiones…
La ley hipotecaria actual distingue entre dos tipos de productos que pueden asociarse a una hipoteca: los obligatorios (o vinculados) y los opcionales (o combinados).
Los obligatorios son los que la entidad puede exigir al cliente: un seguro de daños sobre el inmueble a adquirir, que el cliente puede contratar con cualquier aseguradora, y la cuenta desde la que se pagarán las cuotas del préstamo.
En cambio, los opcionales son los que el banco puede ofrecer al cliente para bonificar el interés. En estos casos, si el titular de la hipoteca acepta contratar los productos propuestos por su entidad, el tipo aplicado se rebajará en los puntos porcentuales indicados en el contrato. Suelen ser seguros de hogar, vida o protección de pagos, tarjetas de crédito, planes de pensiones, domiciliación de nómina o recibos, etc.
Cada entidad es un mundo y ofrece sus propios paquetes de bonificación. Pero lo más habitual es que el interés se pueda reducir a cambio de domiciliar la nómina y de contratar un seguro de hogar y otro de vida a través de la mediación del banco. A partir de ahí, hay financieras que añaden otros productos o servicios, siendo los más comunes una compra mínima con tarjeta de crédito, la domiciliación de recibos o la apertura de un plan de pensiones.
Su coste hay que sumarlo al de la hipoteca
¿Y cuál es el inconveniente de contratar estos productos asociados, ya sea de manera obligada u opcional? Que muchos de ellos cuestan dinero: las cuentas y tarjetas pueden tener comisiones por mantenimiento de decenas de euros al año, por los seguros hay que pagar primas de varios cientos de euros anualmente, los planes de pensiones incluyen comisiones de gestión o depósito con un precio conjunto de entre el 1,05 % y el 1,70 %… Ahora bien, conviene destacar que algunos servicios, como domiciliar la nómina o los recibos, son gratuitos.
Por lo tanto, al calcular el precio de la hipoteca habrá que añadir también el coste de los productos asociados.
- Ejemplo. Pongamos que una persona quiere firmar un préstamo hipotecario de 150.000 euros a 25 años, con un interés del 2,5 % bonificado en un punto porcentual por firmar un seguro de hogar de 200 euros anuales y un seguro de vida de 250 euros al año. El total que habría que abonar por la financiación sería de 213.127,53 euros: 150.000 euros de capital, 51.877,53 euros de intereses y 11.250 euros por los seguros.
En los casos en los que el interés está bonificado, además, conviene calcular el coste de la hipoteca sin los productos asociados, pues así podrá valorarse si merece la pena contratarlos.
- Para el ejemplo anterior, el interés subiría hasta el 3,5 % y habría que firmar un seguro de daños obligatorio con cualquier aseguradora, cuyo precio medio sería de unos 150 euros anuales. Por lo tanto, el total a devolver por la hipoteca sería de 229.030,61 euros, así que sí saldría a cuenta contratar los seguros propuestos por el banco.
La contratación de productos se puede negociar
Al hacer estos cálculos, el solicitante también podrá comparar las ofertas hipotecarias de varios bancos, con y sin bonificaciones, para valorar cuál de todas ellas le conviene. Eso sí, debe tener presente que las condiciones de una hipoteca no están esculpidas en piedra: muchos bancos están dispuestos a reducir el número de productos que asocian a sus hipotecas si el perfil del cliente es bueno.
Ahora bien, para reducir ese número de productos, normalmente es necesario negociar. El cliente puede regatear con varias entidades por su cuenta, para tratar de obtener ofertas mejores que las inicialmente presentadas, o tiene la opción de contratar los servicios de un bróker hipotecario, que es un profesional especializado en llegar a los mejores acuerdos posibles con los bancos.
