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1. Rebajarás la cuota de la hipoteca
La subrogación de acreedor es una operación con la que se puede cambiar la hipoteca de un banco a otro para mejorar su precio o para modificar su plazo de devolución, manteniendo sin alterar el resto de sus condiciones. Por lo tanto, puede ser una buena opción en caso, por ejemplo, de que se tenga firmado un préstamo hipotecario con un interés superior al que las entidades ofrecen hoy en día.
Al llevar a cabo una subrogación de hipoteca para rebajar su interés, el cliente pasará a pagar unas cuotas más baratas, por lo que a la larga puede llegar a ahorrarse miles de euros.
Un ejemplo. Una persona contrató un préstamo hipotecario en abril de 2023 con un interés del 3 % y un plazo de devolución original de 30 años. Le quedan 150.000 euros por devolver. Si lo cambia de banco para rebajar el tipo hasta el 2,5 %, se ahorrará más de 13.000 euros a lo largo de los años que quedan de período de reembolso.
Ahora bien, este traslado no sirve tan solo para rebajar el interés: también puede usarse para pasar de un tipo variable a uno fijo o viceversa, para eliminar productos asociados que cuesten dinero (como los seguros), para sustituir el IRPH por el euríbor si se tiene una hipoteca variable con ese índice de referencia, para suprimir una cláusula suelo, etc.
2. La infidelidad bancaria no sale cara
Pero ¿cuál es el precio de perpetrar una infidelidad bancaria de este tipo? Menos del que puede parecer. Por ley, la mayoría de los gastos asociados a la formalización de una subrogación los debe abonar la propia entidad a la que se traslada la hipoteca: los de notaría, registro y gestoría. Y al cliente le corresponde pagar, únicamente, la tasación de su vivienda y el coste de la comisión que le cobre su banco original.
La tasación de la vivienda es un trámite obligatorio para subrogar la hipoteca, pues el banco al que se traslade el cliente querrá conocer el valor del inmueble hipotecado. Cuesta, de media, unos 300 euros, aunque cada agencia tasadora aplica sus propias tarifas y estas pueden variar en función de cuál sea la valoración de la casa o del piso.
En cuanto a la comisión por subrogación, su precio debe aparecer en la escritura hipotecaria original. Legalmente, está limitada a entre el 0 % y el 2 % sobre el importe pendiente en el momento de trasladar la hipoteca. Y si se cambia de banco para pasar de un interés variable a uno fijo, su coste no puede superar el 0,05 % y solo puede cobrarse si todavía no han transcurrido tres años completos desde la firma del contrato.
3. Tu banco puede ganarse una segunda oportunidad
Eso sí, antes de llevar a cabo el traslado, el cliente puede dar una segunda oportunidad a su banco… si este se la gana. Por ley, la entidad con la que se firmó la hipoteca en un primer momento tiene un plazo de 15 días para hacer una contraoferta que mejore o iguale la propuesta de su competidor, que empezará a contar desde la presentación de la oferta de subrogación.
Si se presenta esa contraoferta, el cliente puede decidir con libertad si prefiere la propuesta de su banco actual o la del nuevo.
- En el primer caso, se cancelará el proceso y se llevará a cabo una novación ante notario para aplicar las modificaciones acordadas con la actual entidad.
- Y en el segundo, se firmará la subrogación de acreedor, también ante notario, para fijar las nuevas condiciones y formalizar el traslado al nuevo banco.
