¿Qué gastos pueden ocultarse en la ‘letra pequeña’ de una hipoteca?

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El mayor gasto que suele ocultarse en la «letra pequeña» de las hipotecas es, a la vez, un gran desconocido para el cliente medio: la vinculación. Por norma general, el interés que ofrecen los bancos está bonificado por contratar varios de sus productos o servicios, como seguros, planes de pensiones o la domiciliación de la nómina, entre otros. Si no se suscriben, el tipo aplicado será más alto.

Varios de estos productos pueden costar dinero: las primas de los seguros de hogar o de vida, las comisiones asociadas a las cuentas, los planes de pensiones o las tarjetas… Por ello, al comparar hipotecas, es imprescindible tenerlos en cuenta y calcular si su contratación merece la pena o no, puesto que es posible que la rebaja del interés no compense si el coste de la vinculación es muy elevado.

Identificar este gasto es relativamente sencillo. Legalmente, los bancos están obligados a mostrar el coste de los productos asociados en la «letra pequeña» de sus ofertas hipotecarias, tanto en las comunicaciones publicitarias como en la documentación que recibe el cliente antes de la firma (y en la escritura hipotecaria, lógicamente). Ahí también debe indicarse en cuánto subirá el interés, si no se suscriben los servicios adicionales propuestos por la entidad.

Más conocidas son las comisiones, que son gastos que los bancos pueden cobrar al cliente por servicios u operaciones relacionadas con sus productos financieros.

En el caso de las hipotecas, la comisión más temida es la de apertura, que se debe abonar al firmar el contrato. Por fortuna, la mayoría de las entidades ya no la aplican, pero las que sí lo hacen cobran entre el 0,5 % y el 1 % sobre el importe prestado.

El resto de comisiones se cobran únicamente por llevar a cabo operaciones concretas: la de amortización anticipada (por realizar pagos adelantados), la de novación (por modificar el contrato), la de subrogación de acreedor (por cambiar la hipoteca de banco) y la de subrogación de deudor (por traspasar la titularidad a otra persona).

El posible coste de la comisión de apertura debe aparecer obligatoriamente en las comunicaciones publicitarias y en la documentación precontractual; además de en la escritura. Y el precio del resto de comisiones se tiene que incluir en la documentación que recibe el cliente antes de la firma y en la escritura.

Los gastos asociados a la constitución de la hipoteca merecen un apartado propio. El cliente debe saber que solo está obligado a pagar, por ley, el coste de la tasación de la vivienda y el de su copia de la escritura notarial. El resto de costas (gestoría, notaría, registro e impuesto sobre actos jurídicos documentados) las tiene que abonar siempre el banco.

La tasación de la vivienda debe encargarse durante el proceso de solicitud de la hipoteca a una agencia homologada por el Banco de España. Su coste depende de las tarifas de cada tasadora, pero ronda sobre los 300 euros de media. Algunas entidades se ofrecen a pagar la tasación, si el cliente se lo encarga, pero es poco habitual. Y en cuanto al precio de la escritura notarial, consta de unas pocas decenas de euros. 

Todos estos gastos, junto a las cuotas, deben tenerse en cuenta para averiguar el precio total de una hipoteca. Si se quieren obtener unas buenas condiciones, lo más aconsejable es calcular el coste de los préstamos hipotecarios de varios bancos y hacer una comparativa para identificar cuál es la mejor oferta.

Asimismo, conviene negociar con los bancos para reducir en la medida de lo posible el precio de sus hipotecas: acordar un interés más bajo, menos productos asociados, menos comisiones… Si el perfil del cliente es bueno, posiblemente una o más entidades estén dispuestas a ceder a algunas de sus exigencias para asegurarse la contratación.