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Hipotecas mixtas

Combinan tipos fijos y variables para quienes necesitan estabilidad en las cuotas durante parte de la vida de su préstamo

  • Autor: Por CLARA FRAILE
  • Última actualización: 16 de marzo de 2010

Las hipotecas híbridas están aún muy lejos de desterrar el esquema de venta imperante: hipotecas a interés variable cada vez más largas en el tiempo. Si los requisitos a la hora de solicitar una operación a tipo mixto son casi los mismos que a tipo variable, ¿por qué no cuajan los tipos mixtos ni los fijos? A la hora de comercializar este producto, bancos y cajas repercuten a los clientes gran parte de la cobertura del riesgo que asumen ante una subida de los tipos. Los consumidores se retraen porque para asegurarse un importe fijo al mes tienen que pagar una cuota a corto plazo superior a la de las hipotecas a tipo variable. Cada persona tiene que sopesar si le conviene más esa garantía de una cuota fija durante un tiempo determinado, o prefiere obtener el dinero siempre a un precio acorde a la evolución del mercado.

Préstamos cada vez más altos

El importe de las hipotecas sigue creciendo y es que el precio del metro cuadrado en España todavía se encarecerá en torno al 10% este año 2006 y, siguiendo esta tónica, los tipos de interés siguen aumentando. El consejo de gobierno del Banco Central Europeo ha subido en su última reunión los tipos de interés para la eurozona en 0,25 puntos porcentuales, hasta el 3,25%. La subida es la quinta en menos de un año y los analistas prevén un nuevo incremento para diciembre.

El Euribor, índice de referencia al que se conceden la mayoría de las hipotecas, subió en septiembre por duodécimo mes consecutivo, hasta el 3,715%, es decir, 1,492 puntos con relación al 2,223% en que se situó en agosto del año pasado. Esto se traduce en una subida de las cuotas de los créditos hipotecarios. Así, en una hipoteca media, que según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística se sitúa en 153.445 euros, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euribor, la cuota mensual pasaría de los 705 euros que tenía que pagar en agosto de 2005 a unos 820 euros, lo que supone un incremento de 113 euros en las cuotas y una subida anual de 1.362 euros.

Sin embargo, sólo el 1,9% de los créditos hipotecarios constituidos en junio utilizó un tipo de interés fijo, frente al 98,1% que fijó sus condiciones a un interés variable. Dentro de los variables, el Euribor fue el tipo de interés de referencia más empleado en la constitución de hipotecas. El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro, entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios, fue del 3,83% con un plazo medio de 26 años, mientras que el interés de los bancos fue del 3,91% con un plazo medio de 25 años.

En el caso de viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones creció el 40%, la mitad de ellas se debieron a modificaciones en los tipos de interés. La mayoría de los préstamos pasaron a estar referenciados en lugar de a un tipo de interés fijo a uno variable. Por tanto, es evidente que aún las solicitudes de tipos variables siguen siendo las más relevantes y a plazos cada vez más elevados.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha advertido reiteradamente sobre la "fijación" existente en nuestro país por un "monoproducto": las hipotecas a tipo variable indexadas al Euribor. A juicio, de su presidente, Gregorio Mayayo, esa es la principal "debilidad" del modelo hipotecario español actual que "a su entender"- a pesar de los "elogiables esfuerzos de la banca" se encuentra constreñido por un marco jurídico legal que impide una asequible renegociación de condiciones. En cualquier caso, el presidente de la AHE aconseja a quienes vayan a solicitar un préstamo para adquirir una vivienda:

  • Revisar el mercado y considerar el mayor número posible de ofertas. Media docena de ellas ya suponen un buen abanico para poder elegir.
  • Leer atentamente y valorar las características cualitativas (moratoria en los pagos, refinanciación de deuda, amortización anticipada, etc.).
  • En último extremo, valorar el precio de las cuotas de los primeros años, ya que estamos hablando de un producto que va a satisfacer una necesidad de financiación durante muchos años.

Existen otros tipos legales que se pueden consultar en la web del Banco de España, donde también hay mucha información actualizada de carácter legal que resulta muy práctica.

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