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Descalificar una VPO

Las comunidades autónomas han endurecido los requisitos para permitir que las viviendas protegidas puedan venderse en el mercado libre

  • Autor: Por AZUCENA GARCÍA
  • Fecha de publicación: 7 de septiembre de 2007
Imagen: Álvaro Vega

La normativa en materia de vivienda reconoce la legalidad de la descalificación, un procedimiento por el cual una vivienda protegida deja de serlo y puede ser vendida en el mercado libre. Esto permite, entre otras cosas, vender el inmueble a un precio más alto que el que reconoce la Ley para las VPO. La consecuencia es que las personas que tienen que vender su vivienda protegida porque necesitan una más amplia o se ven obligadas a cambiar de residencia por motivos laborales, pueden hacerlo con un beneficio mayor, siempre que devuelvan previamente todas las ayudas públicas que recibieron para la adquisición. Sin embargo, esta situación podría cambiar a corto plazo. El boom inmobiliario también ha contagiado a esta práctica y las comunidades autónomas han comenzado a endurecer los requisitos para conceder la descalificación. Se trata de una medida con la que los titulares de VPO no se muestran muy de acuerdo, pero que intenta evitar la especulación y garantizar la existencia de un parque de viviendas asequibles.

Voluntaria o por sanción

La descalificación es una figura legal que permite a la vivienda protegida perder esta condición para que pueda venderse en el mercado libre. En la actualidad, la Ley marca un precio máximo oficial de venta para las viviendas de protección oficial (VPO), una cifra que queda lejos de los precios del mercado libre y que, en los últimos cinco años, ha llevado entre un 5% y un 10% de los titulares de VPO a solicitar la descalificación de sus viviendas. Es lo que se conoce como descalificación voluntaria. Además, existe otro tipo de descalificación, por sanción, que impone la Administración cuando se incumplen los requisitos que marca la Ley para las VPO. "Si la vivienda no se usa correctamente o se vende por un precio no autorizado, se descalifica, se exige la devolución de todas las ayudas que se hayan recibido para su adquisición y, como en el caso del País Vasco, se embarga", explica el abogado y gestor administrativo Josep Manuel Gimferrer.

En sus más de 30 años de experiencia laboral en la gestoría Tramigestió de Terrassa (Barcelona), Gimferrer ha tramitado más de 6.000 expedientes favorables de descalificación. Asegura que es habitual que ésta se solicite y que las causas más frecuentes son la posibilidad de vender el piso a precio libre y la necesidad de ampliar la hipoteca "porque al ser VPO sólo se permite que la hipoteca sea por el 80% del valor de la vivienda, mientras que si es libre se concede una hipoteca por el 100% del valor". Otras razones que se argumentan son la necesidad de acceder a un piso más amplio, porque el número de miembros de la familia ha aumentado, o a un piso más pequeño, como ocurre en caso de divorcio o separación. También solicitan la pérdida de la condición de vivienda protegida quienes por motivos laborales o de fuerza mayor tienen que cambiar de residencia.

Estos inmuebles sólo pueden transmitirse por los precios establecidos para segundas o posteriores transmisiones, de acuerdo a la normativa autonómica

Para regular todas estas situaciones, cada comunidad autónoma tiene su propia normativa. Los dos puntos fundamentales de ésta son la descalificación automática de las viviendas una vez transcurrido un periodo de entre 30 y 50 años -según el Plan al que se acojan las promociones- y la posibilidad de solicitar la descalificación a los 10 ò 15 años de comprar el piso. Pero esta situación podría cambiar en poco tiempo. De hecho, la normativa estatal establece que las viviendas protegidas que se acogen al Plan de Vivienda 2005-2008 tienen un régimen de protección de 30 años, durante el cual no puede procederse a su descalificación. Además, estos inmuebles sólo pueden transmitirse por los precios establecidos para segundas o posteriores transmisiones, de acuerdo a la normativa autonómica. El objetivo es, según el Ministerio de Vivienda, "garantizar la conservación de un parque público suficiente de vivienda protegida para que en el futuro todos los ciudadanos puedan ejercitar el derecho de acceso a una vivienda asequible que constituya su residencia habitual y permanente".

Respecto a las viviendas protegidas anteriores al Plan 2005-2008, el régimen de descalificación es distinto y exige el cumplimiento de los requisitos previstos en el Plan al que se acoge cada una de las promociones. En este sentido, la normativa que se aplica es la propia de cada comunidad autónoma, que en algunos casos se ha endurecido de manera importante. La más extrema es la Ley del País Vasco, que directamente no permite la descalificación de las viviendas construidas a partir de diciembre de 2002. No obstante, al no tener carácter retroactivo, los pisos protegidos construidos antes de esa fecha pierden su calificación de VPO a los 20 o a los 30 años, según el Plan de Vivienda al que estén acogidos.

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