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Desperfectos en la terraza, ¿quién paga?

Problemas como filtraciones y daños en baldosas deben resolverse de común acuerdo entre el propietario y la comunidad de vecinos

  • Autor: Por ANNA ELISA SAVELLI
  • Fecha de publicación: 22 de febrero de 2008

Las terrazas: usos y daños

Imagen: Carlos Allevato

"La empresa de pinturas que nos arreglaba la fachada, y que fue contratada por la comunidad, me ha ocasionado daños en las baldosas de la terraza, pero antes ya habíamos realizado otras obras por cuenta propia para poner fin a la humedad que se veníamos sufriendo. ¿Quién debe pagar el arreglo?"

Esta es una de las múltiples cuestiones que se discuten en las juntas de las comunidades de vecinos, además de ser una de las más polémicas; por un lado el propietario tiene el uso exclusivo de una terraza, pero ésta forma parte -como elemento común- del edificio de la comunidad. ¿Cuál es la solución?

Hay que tener en cuenta que las terrazas constituyen una modalidad de la cubierta: además de servir de cerramiento superior, permiten su aprovechamiento al ser pisadas y ocupadas por las personas. Por lo tanto es importante determinar si son:

  • Un elemento común.
  • Propiedad privada, pertence sólo a un propietario.
  • De carácter mixto (al compatibilizar su carácter común con el uso privativo).

Este último caso suele ser el más frecuente, y se da cuando el acceso a la terraza sólo puede hacerse a través de la vivienda de uno de los propietarios, que es quien suele tener asignado su uso. La reparación de estas terrazas, por tanto, suele ser la más conflictiva. La causa del desperfecto o deterioro no suele estar muy clara, puede ser espontánea (por la propia degradación de sus materiales y la influencia de los agentes meteorológicos) o determinada por un uso impropio y agresivo. Un desperfecto puede ser causado por el uso, o ser un defecto de construcción, e incluso puede estar originado accidentalmente por un siniestro, según indica Juan Rodríguez Baeza, administrador de fincas y gestor del portal www.comunidades.com . Por ello, esta cuestión es la primera que debe aclararse, porque según la causa los costes de la reparación serán asumidos por la comunidad de propietarios o por el particular.

Cuando la responsable del daño es la comunidad, deben contribuir a la reparación todos los propietarios

En el supuesto de que se detectara una gotera causada por un deterioro del pavimento, por un atasco en el sumidero, o -en general- por una deficiente conservación, la responsabilidad recaería sobre el propietario, debiendo afrontar el pago de la reparación. Por el contrario, como expone Rodríguez Baeza, si la causa se localizara en la capa impermeabilizante interna, deterioradada por el paso del tiempo, la responsable de la avería sería la comunidad, debiendo contribuir a la reparación todos los propietarios. En este caso, sería necesario levantar y reponer el solado.

El apartado referido a las fachadas y las terrazas como elementos comunes se encuentra en el artículo 396 del Código Civil. En la Ley de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 6 de abril de 1999, se dispone que "los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamientos independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores".

Si se analiza el caso presentando al inicio, se puede considerar lo siguiente:

  • Ya que los daños fueron causados por una empresa privada, quien al realizar trabajos de pintura rompió parte de la cubierta, la empresa debe ser quien arregle el desperfecto. Subsidiariamente, la reparación debería llevarla a cabo el seguro de la misma, y reclamar éste después a la empresa de pinturas.

  • Al propietario lo que le interesa es poder transitar por dicha terraza, y para ello las baldosas deben ser reparadas. La Ley de Propiedad Horizontal no establece nada específico sobre elementos comunes de uso privativo, aparte de mencionarlas en el artículo del código civil referido anteriormente, pero la jurisprudencia dice que al tratarse de un elemento común -y en este caso lo es por destino ya que sirve de cubierta al edificio- y bajo ninguna circunstancia dejará de ser elemento común, salvo que sea techada dicha terraza, las reparaciones corresponderían a la comunidad. Al ser también de uso privativo y exclusivo de un propietario, los daños derivados la utilización diaria corresponderán al propietario que lo usa, que es el que los desgasta, pero los gastos extraordinarios corresponderán a la comunidad. En el caso que nos ocupa, parece claro que se está ante un gasto extraordinario ya que los daños no provienen de un uso ordinario, sino por causas fortuitas.

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