Situaciones pre-morosas

Si hace un año el pago de la hipoteca no quitaba el sueño a casi nadie, hoy muchas familias se ven asfixiadas al término del mes. Los efectos de la crisis económica comienzan a materializarse. Si se suman las actuales tasas de paro con el creciente aumento de solicitudes de regulación de empleo que sufre un gran número de empresas, más el sobreendeudamiento en la economía doméstica, el resultado es una situación límite, en muchos casos aviso de una próxima morosidad.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) anunció recientemente que la tasa de morosidad hipotecaria se había triplicado en el transcurso de un año. Los impagos de las cuotas en los préstamos concedidos a las familias españolas representaban en el mes de septiembre algo más del 1,8%, cuando hace tan sólo un año esa cifra apenas pasaba el medio punto. Y todo hace pensar que está cifra repuntará. De hecho, las previsiones de los analistas apuntan que a lo largo de 2009 la tasa de morosidad continuará al alza hasta llegar al 6%. Hasta aquí, lo que se conoce de una forma oficial; sin embargo, las entidades bancarias manejan cifras sobre los préstamos y créditos concedidos cuyo cobro les genera cierta incertidumbre y, según los últimos datos publicados por el Banco de España, el volumen de éstos asciende a 45.631 millones de euros, un incremento de 1.937 millones en tan sólo un mes.

Todo ello ha provocado la aparición de un nuevo perfil de moroso que nada tiene que ver con el que hasta la fecha era el deudor por excelencia, el que era profesional e intencionado y que no pagaba porque no quería. Para Pere J. Brachfield, profesor de Finanzas y Director del Centro de Estudios de Morosología en la EAE Business School, la coyuntura económica actual ha hecho salir a la luz al moroso fortuito, que deja de pagar sus gastos porque, por desgracia, ha enlazado los dos factores principales que hacen que un ciudadano se convierta en un insolvente. El primero, el desafortunado cálculo de endeudamiento que muchas personas realizan. Para que la economía doméstica esté saneada y se goce de cierto desahogo, la cuota de pago de todos los gastos acumulados, categoría en la que obviamente se debe incluir el pago mensual de la hipoteca y otros créditos, no debe superar un tercio de los ingresos netos mensuales de la familia. Cuanto más se aumente esta ratio y el esfuerzo financiero a realizar, peor será el índice de sobreendeudamiento. Además, si uno se deja de llevar y se solicitan préstamos o se gasta más de la cuenta, la falta de liquidez originada por cualquier contratiempo romperá el aparente equilibrio de la economía familiar. Esto no se ha tenido muy en cuenta, ya que hasta hace bien poco hemos atravesado la fase de bonanza económica más larga de historia reciente “en la que el derroche a toda costa reinaba”, como recuerda Brachfield.

El desajuste se acusa de una forma mayor cuando el salario, fuente principal de ingresos en la mayoría de los hogares, peligra por una inminente situación de desempleo o de regulación del mismo. El peor escenario lo sufrirán aquellos con un nivel de vida y una hipoteca suscrita acorde a la cuantía de un alto salario, que ante una extinción de contrato puede quedar muy por encima del límite máximo que alcanza la prestación por desempleo: 1.055,33 euros, si no se tienen hijos menores.

Y si, además, estos dos factores se combinan con una falta de ahorro al que acudir en estos casos, el panorama que se avecina es muy negro. Toda una realidad en un país en el que la tendencia mayoritaria es la de disponer de una tasa de ahorro muy baja. Algo que comienza a cambiar tímidamente. Según las previsiones de la Fundación de Cajas de Ahorros (FUNCAS), se estima que las familias cuya situación económica así lo permita, reducirán su endeudamiento poco a poco por dos motivos:

• La tasa de ahorro aumentará y alcanzará el 11% del PIB al término del año 2008 (unos 115.483 millones de euros), el 12% en 2009 y el 14% en 2010
• La caída de la inversión en vivienda. La fundación prevé que la frenada en seco de la compraventa de inmuebles, unida al cambio de postura con respecto al ahorro, permitirán que el nivel medio de endeudamiento de las familias, que en 2007 se situaba en el 131% de su renta disponible bruta, disminuya notablemente.

Las alarmas comienzan a dispararse cuando la falta de liquidez provoca no poder hacer frente a los pagos de los suministros, como la luz, el agua, y el gas, porque echando cuentas, con los ingresos de los que se dispone no se cubren todos los gastos; pero la coletilla de “cualquier cosa menos dejar de pagar la letra” comienza a sonar. El siguiente nivel es dejar de pagar el crédito de las tarjetas, y el último y más significativo es el de no abonar a la entidad bancaria la cuota hipotecaria.

La situación menos mala es la de no perder el empleo y poder mantener un equilibrio entre lo que se gana mensualmente y lo que se paga. Pero el moroso fortuito no elige entrar en esta espiral de impagos, y las circunstancias le vienen mal dadas. No obstante, hay un pequeño antídoto para curar estas situaciones pre-morosas: la refinanciación de deudas. Es un instrumento que permite aliviar el peso de la deuda bancaria ya que en esta gestión el pre-moroso solicita bajar la cantidad de cuota hipotecaria o del conjunto de recibos que se pagan a las entidades de crédito. Eso sí la contrapartida es que ello supone prolongar el plazo de tiempo a devolver el crédito. O lo que es lo mismo, se amplía el plazo de amortización de la hipoteca con el consiguiente aumento de los intereses bancarios.

Las alarmas se disparan cuando la falta de liquidez provoca no poder pagar recibos de la luz, el agua, o el gas

Por norma general, el sobrecoste varía en función de la cuantía del préstamo y el plazo al que se amplíe, pero se puede calcular que pagar menos cuota en un momento determinado puede salir de media un 20% más caro al final del crédito. Si el ciudadano hipotecado opta por duplicar el tiempo de pago del crédito, la operación le supondrá pagar casi un 50% más.

La Asociación Hipotecaria Española considera que esta solución no es siempre viable para solventar los problemas de deudas. Así, por ejemplo, establece dos supuestos en los que no se recomienda solicitar una ampliación. Por un lado, si además de un préstamo hipotecario hay inscritas en el registro otras cargas, es decir, más hipotecas o embargos, la entidad de crédito no podrá ofrecerle una ampliación de su préstamo porque con la legislación hipotecaria actual perjudicaría la seguridad jurídica de la operación. Además, tampoco es aconsejable si el préstamo original tiene ya un plazo de amortización de cuarenta o más años; el alargamiento del plazo tiene un efecto mínimo en la reducción de la cuota y máximo en el encarecimiento de los costes totales.

No obstante, la opción de ampliar el plazo de amortización de la hipoteca no es del todo mala para aquellos que tengan contratado un préstamo hipotecario cuyo plazo de devolución sea menor, pues el ahorro mensual será considerable. Pero parece complicado encontrar a alguien con una hipoteca a amortizar en un periodo de tiempo corto. Y es que el plazo medio al que se firman las hipotecas en España se acerca a los 30 años. De cualquier modo, la persona que finalmente opte por solicitar este trámite debe saber que ésta puede ser una medida temporal, y que una vez resuelta su dificultad específica para asumir una cuota mayor podrá reducir de nuevo el plazo de amortización para ajustarlo a las nuevas circunstancias económicas. De esta manera, acelerará de nuevo el ritmo de devolución de capital y aminorará el coste global de la operación.

Otra de las recetas a las que acudir para no encadenar una situación de morosidad es la de proponer un periodo de carencia a la entidad bancaria con la que se haya suscrito la hipoteca. Es muy común que tanto bancos como cajas de ahorro oferten entre dos y cinco años de carencia en sus préstamos hipotecarios. Durante estos periodos no se amortiza el capital que se debe sino que sólo se pagan los intereses, por lo que la cuota hipotecaria es algo menor. Las entidades conceden estos periodos de gracia al inicio de la relación, cuando los solicitantes están más ahogados por la falta de dinero ya que deben hacer frente a otros gastos que conlleva una vivienda: reformas, muebles, impuestos… Al igual que sucede al ampliar el plazo de devolución de un préstamo hipotecario, el periodo de carencia es una solución excepcional que no debe despistar de la realidad: se retrasa el pago de la deuda pero no se acaba con ella. Además, es una propuesta que se debe negociar con la entidad bancaria y dependiendo de la situación no es del todo seguro que vaya a aceptar.