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Evitar la tasación en una subrogación

Algunas ofertas eximen a los hipotecados de pagar la valoración del inmueble, cuyo importe medio asciende a 300 euros

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La tasación del inmueble durante la subrogación de la hipoteca es responsabilidad del cliente, pero en determinadas circunstancias puede evitarse. Además de poder elegir la sociedad de tasación que se desee, entre las actuales condiciones que estipulan las entidades financieras para la subrogación, ciertas ofertas eximen de pagar el importe de la valoración del inmueble por parte de uno de estos gabinetes. El ahorro alcanza los 300 euros de promedio.

Coste de evaluación

Acceder a una subrogación de la hipoteca puede suponer mejores condiciones de pago en el crédito, mediante la revisión con la nueva entidad de los tipos de interés, plazos de amortización y comisiones. No obstante, la operación tiene costes: gastos de notaría, gestoría, registro, tasación e impuestos, además de la comisión por cancelación o subrogación. En una hipoteca con un pendiente de 120.000 euros, puede arrojar un negativo para el deudor de 2.200 euros. En el coste de las tasaciones influyen múltiples factores que el cliente debe evaluar para evitar pagar de más por este concepto.

El coste de evaluación varía en función del precio de mercado de la vivienda y oscila entre el 0,8 y el 1 por mil del valor tasado

En general, el coste de evaluación del inmueble varía en función del precio de mercado de la vivienda. Ronda entre el 0,8 y el 1 por mil del valor tasado, más gastos. En una propiedad cuyo valor sea de 300.000 euros, esto representa unos 360 euros.

Pero no todos los gabinetes cobran lo mismo, ya que algunas sociedades de tasación determinan un precio fijo para su servicio. En el coste final, además, influyen factores como el lugar de tasación, el posible desplazamiento o la recopilación de información (notas registrales, planos...).

Cuando la subrogación implica la necesidad de tasar, es frecuente que el monto se demande por anticipado, al comenzar el periodo de evaluación, por parte de la nueva entidad que recibirá la hipoteca. Lo más común es realizar un depósito para tal fin, sin posibilidad de devolución en el supuesto de que la operación no se realice y que se debe completar hasta alcanzar el total del valor del servicio en el momento de la entrega del informe de tasación.

El cliente tiene la facultad de solicitar el servicio de la sociedad de tasación que desee

Aunque cualquier sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España puede realizar el servicio, y aunque corre por cuenta del cliente, es habitual que las entidades de crédito decidan quién tasa el inmueble. Esto se debe, sobre todo, a que de los 56 gabinetes registrados en el citado organismo, 12 son participados por entidades de crédito y concentran un importante volumen de las tasaciones totales: el 44% del número de tasaciones, el 46% del importe tasado y casi el 49% de los ingresos ordinarios obtenidos.

A pesar de ser una práctica común entre los bancos, conviene saber que se tiene la facultad de solicitar el servicio de la sociedad de tasación que se desee y de cotejar el informe obtenido en caso de disconformidad.

En qué casos hay que retasar

Subrogar un préstamo hipotecario no implica la necesidad de realizar una nueva tasación del inmueble. Ello se debe a que la hipoteca está constituida con anterioridad y al presentar la instancia inicial de otorgamiento del crédito, los bancos y cajas están obligados a requerir un informe de tasación para fijar el valor del inmueble en el título de la hipoteca.

No obstante, en determinadas circunstancias, la entidad puede requerir una nueva evaluación de la propiedad como requisito para aprobar la subrogación. Esto ocurre si no se cumplen las condiciones para que el cambio de la hipoteca sea automático. El banco o caja demanda una nueva tasación cuando:

  • La deuda pendiente es mayor de 300.000 euros.

  • Cuando es menor de 300.000 euros, pero supera el 80% del valor del informe de tasación.

  • Si la hipoteca se firmó hace más de dos años.

  • Cuando se han registrado incidencias e incumplimientos en el pago de las cuotas.

  • En caso de que la petición del cambio de hipoteca incluya una ampliación del plazo.

Si ninguno de estos supuestos se da, es suficiente con que el titular aporte el informe de tasación original o la copia de la escritura, junto con el informe.

Subrogaciones y ofertas al alza

Tras meses de baja en la actividad del mercado hipotecario desde 2007, a principios de 2010 el INE anunció un leve repunte. Las cifras han indicado una variación interanual positiva del 1,8% en la actividad hipotecaria, con una salvedad: más del 50% de esa actividad corresponde a subrogaciones y renovaciones, cambios en las condiciones de antiguos créditos que se registran como “nueva” actividad hipotecaria.

Con un panorama de descenso de los tipos de interés, las entidades de crédito han aprovechado las subrogaciones como una oportunidad para competir y captar nuevos clientes. La oferta ha sido copiosa y variada. Abarca desde exenciones en el total de los gastos de subrogación, hasta descuentos parciales en conceptos como el de la tasación. Barclays, Caja España, Banco Popular, Ibanesto o BBVA son algunos de los bancos y cajas que abonan ciertos gastos de subrogación. Eso sí, a menudo se impone la contratación de otros productos como condición.

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