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Los “swaps”, una nueva losa en las hipotecas

Este seguro de alto coste ofrece una cobertura ante las posibles subidas de los tipos de interés, pero impide beneficiarse de las bajadas

  • Autor: Por
  • Fecha de publicación: viernes 12 junio de 2009

Depósitos estructurados garantizados por entidades que no son las que parecen ser; fondos de inversión supuestamente conservadores, como los monetarios dinámicos que dan pérdidas de hasta el 10% en un año; hipotecas con cláusulas túnel, que impiden beneficiarse de toda la bajada del Euribor… La crisis deja al descubierto que productos en apariencia sencillos no lo son tanto y afianza la recomendación de que, antes de suscribir un contrato financiero, es imprescindible leer con más detenimiento que nunca la letra pequeña. En el mundo de las hipotecas, además de los suelos y los techos hipotecarios, otro de los conceptos que conviene conocer y que se ha puesto de moda es el “swap”. Un seguro de cobertura de tipos de interés que se contrata cuando se estima que los tipos van a subir, lo que respalda al suscriptor de posibles nuevas subidas del Euribor. Sin embargo, es un producto que encarece el préstamo y que se convierte en una gran losa en etapas bajistas para los tipos de interés.

¿Qué son los swaps?

/imgs/2009/06/hipoteca.art.jpgEl término “swap” no es nuevo. En realidad, un “swap” es un concepto financiero que hace referencia a una especie de seguro frente a subidas en los tipos de interés. Se trata de un contrato complejo, básicamente utilizado por empresas al realizar ciertas inversiones o incluso compras a crédito para cubrirse las espaldas si los tipos de interés suben más de un nivel previsto. Puede definirse como un producto derivado, que sirve para hacer cobertura frente a posibles ascensos en tipos de interés, como señala José Manuel Villamor, director de inversiones de A&G. Por ejemplo, grandes aerolíneas utilizan “swaps” en sus compras de petróleo, pactan con sus proveedores un precio máximo al que pagarán el barril, con lo que se cubren si el crudo sube más. Sin embargo, si baja, no podrán beneficiarse de su abaratamiento. En realidad, el “swap” es un producto muy utilizado en el mundo de las inversiones para cubrir carteras, aunque se trata de un instrumento de riesgo, usado sobre todo por inversores cualificados e institucionales.

Es un producto muy caro para el cliente y nada recomendable en etapas bajistas para el Euribor

Los “swaps” son productos financieros de alto riesgo que normalmente intercambian un tipo fijo por uno variable. No están ligados a operación concreta alguna y sólo tendrán interés para quien esté endeudado por un importe nominal similar al nominal del contrato de “swap” a punto de suscribir, como asegura Juan Fernando Robles, director general del Instituto Superior de Técnicas y Prácticas Bancarias. Lo habitual es que quien está endeudado a tipo variable contrate este producto para protegerse de posibles subidas de los tipos de interés por encima de un determinado nivel a cambio de no beneficiarse de las bajadas, es decir, deja el tipo congelado o casi congelado en un determinado nivel. De este modo, se obliga a la entidad financiera a pagar el diferencial si el tipo sube del nivel máximo fijado y al cliente a abonar la diferencia en caso de que el tipo baje.

Además, conviene saber que hay diversas modalidades de “swaps”: los tipos asegurados pueden ajustarse al alza o a la baja, pueden marcar techos y suelos de cobertura y otras especificaciones. Los contratos suelen fijar un máximo de riesgo asumido por las partes que limita la pérdida total durante la vigencia del contrato.

Los “swaps” en las hipotecas

Lo novedoso es que este producto ha llegado hasta los pequeños ahorradores sin que muchos de ellos conozcan su funcionamiento ni peculiaridades. Ahora, algunas entidades están vendiendo hipotecas que traen asociado este producto oculto bajo denominaciones como seguro de cobertura, bono clip, cuota segura o permuta financiera. Grosso modo, el “swap” vinculado a una hipoteca permite pagar un crédito referenciado a un tipo de interés fijo durante un plazo establecido, independiente de variaciones externas. De entrada, puede parecer interesante suscribirlo, sobre todo cuando los tipos de interés han bajado mucho y es probable que en el corto plazo se produzca un cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo y el Euribor gire su rumbo para volver a subir. Sin embargo, los “swaps” son nefastos cuando se suscriben con niveles muy altos del Euribor y en un escenario en el que si se aplica una alta probabilidad en el corto plazo, el índice hipotecario comenzará a bajar.

Muchas de las familias que se sienten ahora decepcionadas por haber suscrito una hipoteca con un “swap” son las que se endeudaron a finales del año pasado, cuando los tipos de interés estaban en máximos históricos (en octubre de 2008, el Euribor alcanzó el 5,3%). Numerosas hipotecas con “swaps” comenzaron a venderse en esas fechas, cuando el Euribor estaba en máximos y comenzaba a intuirse que su racha alcista se frenaría en breve. Para poner tope a la subida, y puesto que las letras hipotecarias de entonces eran mucho más elevadas que años atrás para financiar un piso de igual cuantía, algunos banqueros propusieron como solución idónea suscribir un “swap”.

Los “swap” que ahora están perjudicando a muchos clientes tienen, en general, la siguiente operativa: la entidad financiera paga al cliente el Euribor a tres meses vigente (en torno al 1,26% en la actualidad) y el cliente paga a la entidad financiera un tipo próximo al 5%. Como la diferencia entre ambos es actualmente muy abultada, el cliente ve sobrecargada su carga financiera en alrededor de 3 puntos. Los intereses se calculan periódicamente sobre el nominal del contrato, que suele ser el nominal de la hipoteca, como señala Juan Fernando Robles. Es decir, que un préstamo con un “swap” resulta, en estos momentos, muy perjudicial para los ahorradores. Con una hipoteca normal, el tipo de interés que se está pagando en la actualidad se sitúa en torno al 2,5% como mucho (el Euribor está en el 1,64% a cierre de mayo, más un diferencial del 0,75%). Sin embargo, si se tiene un “swap”, se está pagando como mínimo un interés del 5%, justo el doble.

Si la hipoteca se ha firmado a tipo variable y no se ha revisado a la baja porque no corresponde la revisión aún, puede darse el caso de que el cliente todavía pague un 4% por su hipoteca, que sumado a los 3 puntos aproximadamente de diferencia por el “swap” hagan que el coste financiero esté en un 7% durante un determinado periodo de tiempo. Cuando la hipoteca se revisa a la baja, entonces el coste financiero se normalizará al tipo máximo de referencia del swap, es decir, un 5% en el ejemplo expuesto, pero el cliente no se beneficia de la bajada del Euribor. La contratación de un swap en la actualidad supone que los clientes afectados paguen una media de entre 3 y 4 puntos porcentuales más respecto a los usuarios que tienen hipotecas tradicionales sin este tipo de seguro asociado.

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