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Nuevas tendencias en hipotecas

El mercado ofrece hipotecas sin comisiones, blindadas o de bienvenida, pero el ahorro en el coste final nunca sobrepasa el 3% del total

Img contrato Imagen: h9k

La ralentización de la economía española ha propiciado que las entidades financieras varíen las condiciones de algunas hipotecas, sustituyéndolas por nuevas fórmulas a través de las cuales vender sus créditos hipotecarios. No hay mejoras de envergadura y las propuestas incluyen una serie de ideas para abaratar el costo de la hipoteca, aunque el ahorro final nunca supera el 3%, en el mejor de los casos.

Las estrategias que emplean bancos y cajas van desde ofrecer hipotecas sin comisiones hasta premiar la contratación de otros productos con la entidad, aunque en este apartado la mejor solución que ofrecen es la referenciada a la domiciliación de la nómina. También se han diseñado créditos hipotecarios blindados ante posibles subidas en los tipos de interés, e incluso hay un "revival" de las tradicionales hipotecas mixtas. En cualquier caso, no suponen una rebaja de consideración para la economía del hipotecado, sino que se trata de pequeñas ayudas para aligerar el coste final de la hipoteca.

Mejoras en la suscripción de la hipoteca

Una de las fórmulas más utilizadas por las entidades financieras para rebajar el coste final de la hipoteca es la de ofrecer los préstamos sin comisiones, que permiten al demandante un ahorro de entre el 0,5% y 2% en concepto de comisiones de apertura, amortización o cancelación. Otra estrategia consiste en blindar la hipoteca ante las posibles subidas en los tipos de interés. Se trata de un préstamo a tipo de interés variable, pero con una cuota fija, que se calcula tomando como tipo de interés el máximo de la banda de fluctuación. Las hipotecas blindadas, pues, establecen una cuota fija mensual, siendo el plazo de amortización el que se ajusta a las variaciones del tipo de interés. De esta manera, el titular siempre sabe lo que va a pagar, y puede recalcular su cuota en lugar de reducir el plazo, si es lo que más conviene a sus intereses.

Se trata de pequeñas ayudas para aligerar el coste final de la hipoteca eliminando comisiones o blindando la hipoteca ante subidas en los tipos

Más novedosa es la estrategia de ofrecer un "bonus" en función de los productos que se tengan contratados con la entidad. De esta forma puede conseguirse un abaratamiento de la misma de entre un 0,5% y un 3% en función del grado de implicación del cliente, y cuantos más productos se tengan contratados, mejores serán las condiciones del crédito. Otras entidades optan por referenciar el producto a la domiciliación de la nómina, lo que permite obtener descuentos en el tipo de interés de la hipoteca de hasta 0,45 puntos porcentuales. Además, se pueden realizar amortizaciones, parciales o totales, en cualquier momento de la vida del préstamo. Otra táctica consiste en ofrecer hipotecas sin cuotas durante una plazo muy corto, generalmente de entre seis y 12 meses. De similares características son las hipotecas que permiten efectuar amortizaciones anticipadas para rebajar la cuota o reducir el plazo, que en algún caso incluyen mecanismos de protección ante situaciones de desempleo o incapacidad temporal a través de la contratación de un seguro.

Algunas hipotecas incluyen mecanismos de protección ante situaciones de desempleo o incapacidad temporal

Otra fórmula que aplican las entidades es la denominada protección hipotecaria, que es un seguro de tipos (también llamados CAP o TECHO) que limita la fluctuación de un tipo de interés variable. Mediante el CAP, el cliente establece un techo al tipo de interés al que se quiere cubrir. De esta manera, marca un tope máximo al que va a pagar su hipoteca, defendiéndose ante una subida y beneficiándose ante una bajada de los tipos de interés. Lo negativo de esta alternativa es que está limitada a tres o cinco años en el mejor de los casos. Por el contrario, entre las ventajas de seleccionar esta modalidad hipotecaria destacan las siguientes:

  • Si se mantiene la tendencia actual de tipos, puede ser interesante limitar dicha fluctuación en el préstamo hipotecario.
  • El titular de la hipoteca puede beneficiarse de las bajadas de tipos que pueda haber.
  • Se puede contratar ahora, aunque la renovación sea dentro de unos meses.
  • Queda perfectamente vinculado al préstamo (coinciden las fechas de revisión, liquidación, etc.).

La tradicional hipoteca mixta

La hipoteca mixta está de nuevo al alza; se caracteriza porque durante los primeros años de vida (en torno a cinco o diez) se mantiene constante la cuota mensual, y después el interés es variable. Estas hipotecas tienen unas características que las hacen ser muy flexibles e idóneas para un determinado grupo de clientes:

  • Permiten aplazar una parte del capital al final de la operación (cuota residual).
  • Posibilitan reducir el importe de los primeros pagos contratando la opción de cuota progresiva.
  • Ofrecen la tranquilidad de asegurar una cuota fija durante los primeros años del préstamo, periodo en el que el esfuerzo económico para afrontar los pagos mensuales suele ser mayor.
  • El interés variable durante el resto de la vida del préstamo seguirá la tendencia del mercado, manteniendo la posibilidad, en un futuro cambio de ciclo, de beneficiarse de una rebaja en los tipos de interés.
  • En el tramo variable, a partir del quinto año, existe la posibilidad de garantizar el tipo de interés máximo que se podrá aplicar durante ese período del préstamo, sin coste adicional.

Otra alternativa viene de la mano de las hipotecas denominadas de "bienvenida", que permiten bonificaciones en función de cada oferta. En algunos casos, en el momento de la contratación del préstamo se deberán suscribir, al menos, los siguientes productos: seguro de vida (mínimo 60% del capital pendiente), seguro multirriesgo hogar y plan de pensión o previsión (aportaciones anuales mínimas de 900 euros). Este tipo de productos está destinado a captar hipotecas de otras entidades, y en gran parte de las ocasiones es un "gancho" para conseguir más clientes a los que se les ofrecen unas condiciones ligeramente mejores que en la hipoteca inicial, aunque las mejoras se producen sólo en el período inicial de la nueva contratación. Otras hipotecas de bienvenida ofrecen un tipo de interés muy competitivo, aunque durante un periodo de tiempo muy limitado, que normalmente abarca un año.

¡CUIDADO CON LOS PLAZOS!

Como es habitual, la letra pequeña es la que da la clave acerca de la idoneidad o no de contratar un producto. Así, conviene tener especial cuidado con la publicidad de determinados créditos hipotecarios que ofrecen un tipo de interés muy competitivo, a veces, demasiado. Si bien es cierta su aplicación, no es menos cierto que su duración es muy corta, generalmente de entre seis y 12 meses, ya que las entidades resaltan como gancho publicitario el interés que dan en los periodos promocionales.

Lo mismo sucede con los plazos a interés fijo que ofrecen las hipotecas mixtas, ya que este periodo puede durar tres, cinco o hasta 10 años… pero hay que tener muy claras las variaciones que se producirán cuando se le aplique un interés variable.

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