Viviendas de alquiler: pocas y caras

El alquiler en España se convierte en un negocio para quien arrienda y en un importante desembolso económico para el inquilino. El Instituto Nacional de Estadística revela que de los 20 millones de viviendas que hay en el mercado, el 80% son de propiedad y apenas el 15% pertenecen al régimen del alquiler. El 5% restante corresponde a pisos vacíos.

Esta escasez de oferta puede elevar los precios hasta límites insospechados. Se calcula que el coste medio global de arrendamiento se sitúa en torno al 5% del valor total de la vivienda. Así por ejemplo, en una casa que cueste 180.000 euros (30 millones de pesetas), el alquiler ascenderá aproximadamente a 751 (125.000 pesetas) euros de media. Pero esta cifra puede variar mucho pues “el mercado de alquiler de viviendas está en manos de los propietarios, por eso es muy difícil calcular qué precio se paga”, afirma el vicepresidente de Sociedad de Tasación, José Luis Estevas-Guilmain. Esta falta de control, “favorece en muchos casos la especulación” señala el directivo de la firma. Son los casos en los que el propietario de una vivienda exige precios más elevados de los que demanda el propio mercado. Es conocido que se piden alquileres excesivamente elevados por viviendas en pésimo estado que colectivos como estudiantes se ven en la necesidad de arrendar.

Por otro lado, las zonas geográficas también influyen. No es lo mismo arrendar un piso en el norte que en el sur de España. En este sentido, los precios de compra de una vivienda influyen decisivamente. Así, el precio del metro cuadrado de un piso en Barcelona y San Sebastián se sitúa por encima de los 2.300 euros, mientras que en Badajoz (700 euros) o en Cáceres (787 euros) no llegan a los 800 euros por metro cuadrado, según cifras publicadas por la Sociedad de Tasación correspondientes al primer semestre de 2002.

A la hora de alquilar, este desfase se mantiene y se observa claramente en un ejemplo. Si consideramos un piso de 70 metros cuadrados, el inquilino de un piso en la capital donostiarra pagaría 685 euros al mes; mientras que en Cáceres tan sólo desembolsaría 229 euros.

Junto a todo ello, conviene considerar que dentro de una misma ciudad, los precios varían dependiendo de la zona donde se viva. Porque no es lo mismo arrendar un piso en el centro o cascos históricos -donde el precio de las viviendas es más elevado- que en la periferia u otras partes de la urbe.

Hachazo al presupuesto

La vivienda constituye el primer destino de los ahorros de los españoles, pero se ha convertido en un duro golpe para su presupuesto. Los jóvenes o los colectivos de la población que cuentan con menos recursos económicos tienen más difícil el acceso.

Si ponemos como ejemplo los salarios medios por provincias, podremos comprobar qué porcentaje del presupuesto se va en pagar un alquiler. En el caso del ejemplo anterior, San Sebastián y Cáceres, los ingresos mensuales medios son muy diferentes: 1.558,28 euros en la capital donostiarra y 1.114, 08 en la extremeña.

Haciendo cuentas, en un piso de 80 metros cuadrados, la persona que quiera vivir de alquiler en San Sebastián tendrá que realizar un esfuerzo económico importante, ya que destinará 767 euros al mes al pago del alquiler, es decir, un 49 % de sus ingresos. La situación cambia radicalmente si el arrendatario vive en Cáceres, ya que de su sueldo, sólo pagaría 262 euros mensuales, esto es, el 23% de su presupuesto.

Estas cifras se recogen en términos brutos, es decir, antes de practicar retenciones o pagos a la Seguridad Social por cuenta del trabajador. De ello se deduce, que después de las deducciones una persona cuenta con menos dinero y el esfuerzo económico es mayor.

A pesar de esta desigualdad por territorios, el Ministerio de Fomento calcula que el 35 % de los ciudadanos, buena parte de ellos jóvenes, no puede acceder a una vivienda.

La situación en los países que conforman la Unión Europea es radicalmente opuesta. Si en España el 80% de las personas son propietarias de su propia casa, en Alemania y Holanda más del 50% de sus ciudadanos viven en alquiler, según un estudio de Intec Consultores.

Si España es el paraíso de la propiedad, Alemania lo es del alquiler. La inmensa mayoría de la población, sobre en todo en las grandes ciudades, viven arrendadas. Y es que la diferencia entre precio de compra y de alquiler es abismal. En una ciudad como Berlín, el metro cuadrado se sitúa de media en 2.043 euros, mientras que el precio medio por arrendamiento apenas supera los seis (euros) por metro cuadrado. Disponer de un piso de propiedad constituye un lujo para los alemanes.

En el país germano, la oferta de pisos en alquiler se ha multiplicado por diez en los últimos 40 años, mientras que el número de propietarios sólo ha crecido un dos por ciento en ese mismo período.

“En la Unión Europea existe más del doble de viviendas en alquiler que en España, porque se incentiva la movilidad laboral. Por tradición, la Administración española y las organizaciones sociales animan a lo contrario”, señala Estevas-Guilmain.

Para Andrew Oswald, de la Universidad de Warwick (Reino Unido), el régimen de propiedad de la vivienda está relacionada con la movilidad laboral. “En países como Holanda, Suiza y Suecia, cuyos habitantes se mueven más, hay mucha más vivienda en régimen de alquiler”, afirma.

Precisamente, este movimiento migratorio de la población es el que hace aumentar la demanda de pisos en alquiler y que se reduzcan notablemente sus precios.

“El propietario de una vivienda en alquiler ha estado siempre muy mal visto por el Gobierno. Nunca ha tenido facilidades fiscales, todo han sido cargas”. Así de rotundo se manifiestan desde Sociedad de Tasación.

Y es que los expertos del sector consideran que la falta de incentivos fiscales a los propietarios que tengan la posibilidad de poner un piso en alquiler, explica su escasa explotación. Porque, mientras que quienes adquieren una casa en propiedad cuentan con deducciones en el impuesto sobre la Renta de entre un 15 y un 25 %, la ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de 1998 eliminó esa posibilidad para el caso del alquiler en España. No así en la Comunidad Autónoma Vasca, donde la reforma del IRPF promovida por el Gobierno Autonómico y las Diputaciones Forales, en el caso del alquiler de vivienda, traía consigo una deducción de un 15 %, con un límite de 901,52 euros para los contribuyentes con ingresos superiores a 21.035 euros.

Por todo ello, las ventajas fiscales se convierten en un argumento más entre los ciudadanos que optan finalmente por la adquisición en propiedad.

Sin embargo, el nuevo impuesto sobre la renta que entrará en vigor el próximo año (declaración en 2004) beneficiará a los propietarios de viviendas vacías que decidan alquilarlas.

• Habrá una deducción del 40% sobre el importe del alquiler, más la general del 10% por gastos no justificados y otros descuentos. Será el caso de viviendas que hayan estado desocupadas en los seis meses previos a los contratos que se hayan celebrado entre el 19 de abril de 2002 y el 31 de diciembre de 2004.
• En general, los pisos alquilados tendrán una deducción del 15%, más otros descuentos por otros conceptos. En total, estas deducciones no podrán superar nunca la cuantía del alquiler.

Este beneficio fiscal podrá aplicarse, incluso, a las residencias que se exploten en los meses de verano.

Pisos vacíos

Con estos incentivos, el Gobierno pretende que salgan al mercado muchos de los pisos vacíos que hay en España, bajar los precios de los alquileres y favorecer la movilidad laboral. En este sentido, un informe publicado por el Servicio de Estudios de La Caixa el pasado año, revela que más de dos millones y medio de pisos en España se encuentran vacíos o desocupados y que otros 4,5 millones están destinados a segunda residencia. En total, siete millones de viviendas no se utilizan para uso diario. Pero de este estudio surgen algunas discrepancias: “Dudo mucho de que exista un número tan grande de viviendas vacías, ya que el propietario puede sacarle un beneficio alquilándolas; a no ser de que se trate de casas degradadas, con peligro de derrumbamiento y que son difíciles de poner en el mercado”, afirma el vicepresidente de Sociedad de Tasación.

Sin embargo, desde la Asociación de Promotores y Constructores Españoles (APCE), la opinión es bien distinta. Los expertos inmobiliarios piensan que si se saca al mercado un buen porcentaje de las viviendas vacías se mataría dos pájaros de un tiro: por un lado, bajarían los precios del alquiler y, por otro, se solucionaría el acceso a la vivienda para aquellos grupos que dispongan de una menor capacidad adquisitiva. Para ello, “hay que incentivar a los propietarios. Poco importa quién sea el dueño de las casas destinadas al alquiler, lo importante es que se pongan”, afirma rotundo el secretario de la APCE, Manuel Martí.

A día de hoy comprar una vivienda nueva en España resulta, de media, el doble más caro que en 1996, según se desprende de los datos oficiales del Ministerio de Fomento (ver tabla en http://www.mfom.es/.) y de las valoraciones realizadas por Sociedad de Tasación en el primer semestre de 2002. En algunas comunidades, como son el caso del País Vasco, Madrid y Cataluña los precios superan con creces la media global de todo el Estado.

En la actualidad, se paga por el metro cuadrado en España una media de 1.517 euros, mientras que en 1996 costaba 674 euros. Por ciudades, el metro cuadrado en San Sebastián ha pasado de 923 euros a los 2.380 euros que se pagan en la actualidad; en Madrid ha pasado de costar 1.084 euros en 1996 a valer 2.164 euros hoy en día; y es en Barcelona donde la subida ha sido más llamativa: en la Ciudad Condal un metro cuadrado costaba 801 euros hace seis años, mientras que ahora el metro cuadrado cuesta de media 2.390 euros.

Sólo en el 2001, el precio para adquirir una vivienda aumentó en un 15% con respecto al año anterior; y en lo que llevamos de año, los precios han aumentado un 4,4%, según los últimos datos facilitados por Sociedad de Tasación.

A pesar de estos incrementos, España es el segundo país de la Unión Europea con mayor volumen de viviendas en propiedad, detrás de Irlanda, y el primero en número de secundarias (aquellas destinadas a las vacaciones u otros usos), por delante de países como Austria, cuya renta es un 30% superior a la española.

Dada la constante subida de los precios, los consumidores se plantean la pregunta: ¿Qué es mejor comprar o alquilar? Para el vicepresidente de Sociedad de Tasación “con las facilidades que ofrecen hoy en día los bancos en el crédito hipotecario, interesa más acceder a la propiedad”.

Las cifras oficiales no dejan lugar a la duda. Según Fomento, los precios se han disparado un 55% en el conjunto de los últimos cinco años. Aún así, las familias están dispuestas a pagar cientos de miles de euros por un piso, cuya compra absorbe el 50% de sus ingresos. Y eso, a pesar de los bajos tipos de interés de los últimos tiempos ya no estrangulan como hace una década -en 1990 se situaban en el 15,56%, frente al 5,83 % de media de 2001-. Y es que ahora el dinero está relativamente barato, pero las casas más caras que nunca, por lo que la cantidad a pedir al banco es bastante superior que hace una década y el porcentaje del sueldo destinado a pagarlo, también.

Volviendo a al dilema de comprar o alquilar, para el vicepresidente de la Sociedad de Tasación no hay dudas, “si el usuario dispone de un 30% del valor de la vivienda como inversión inicial, es más rentable la compra. Dadas las condiciones financieras, aconsejo más comprar que alquilar”.

Para el arrendatario o inquilino

• Conocer exactamente los gastos del alquiler, así como la fianza a depositar.
• Para viviendas no amuebladas, la fianza es de una mensualidad; para viviendas amuebladas, la fianza es de dos meses.
• No realizar obras que modifiquen la estructura de la vivienda sin el expreso consentimiento del arrendador.
• El arrendatario está obligado por la Ley de Arrendamientos Urbanos al pago de los suministros (luz, teléfono, etc.) y al pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
• No subarrendar o ceder la vivienda sin el permiso del propietario.
• Consultar o acudir a un experto inmobiliario antes de firmarse el contrato entre las partes.

Para el arrendador

• Asegurar la solvencia del posible inquilino, solicitando un justificante de ingresos (nóminas).
• En caso de rescisión, avisar al inquilino con un mes de antelación a la fecha de finalización del contrato.

Ventajas de alquilar para el propietario