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El periodo de carencia en hipotecas y alquileres

Bancos y cajas ofrecen la posibilidad de aplicar un periodo de carencia que rebaje la cuota mensual en los préstamos que contratan sus clientes

  • Autor: Por ANDONE MARÍN
  • Fecha de publicación: 9 de octubre de 2008

Una relación contractual

Imagen: Sergio

Los plazos de carencia, aunque desconocidos para muchas personas, afectan a numerosos contratos que se pueden firmar a lo largo de la vida. Cuando se alquila un inmueble, se suscribe una póliza de seguro o se solicita una hipoteca, conviene ser prevenido e informarse de las características de estos productos financieros. De este modo, se evitarán sorpresas y se ahorrarán gastos innecesarios.

En términos generales, e independientemente del ámbito en el que se aplique, el periodo de carencia consiste en una relación contractual, un lapso de tiempo excepcional y de duración determinada en el cual se exime a alguna de las partes de cumplir parte de las exigencias generales a las que le obliga en contrato. Puede tratarse del aplazamiento en el pago de una deuda, la no obligación de abonar una renta por determinadas razones o no poder disfrutar de algunos servicios contratados durante el periodo inicial de una póliza de seguro.

Préstamos: la carencia en una hipoteca

La situación resultará familiar a muchos: los gastos de la casa, las cargas familiares, facturas de aquí y de allá... y la mensualidad hipotecaria que no da tregua y sigue subiendo. En ocasiones, cuando la economía doméstica no da más de sí y se está "al límite", encontrar una salida no resulta sencillo. Bancos y cajas ofrecen la posibilidad de introducir un periodo de carencia -también denominado "de gracia"- que rebaje la cuota mensual en los préstamos que contratan sus clientes. Este periodo puede darse tanto en créditos personales como hipotecarios, aunque por el esfuerzo económico que supone, la hipoteca es el tipo de préstamo donde más cabida tiene, y en el que más se demanda.

La carencia no es gratuita, y el aplazamiento del pago de las cuotas encarece el préstamo

Esta opción está pensada, en principio, para conceder un periodo de desahogo mientras se resuelve una situación puntual hasta poder hacer frente, con mayor solvencia, a las mensualidades de la hipoteca. Por lo general, se suele pactar para el inicio del préstamo, coincidiendo con la época más complicada económicamente, debido a los gastos extra que supone la creación del nuevo hogar -la compra de muebles, algunas obras... -.

Una vez que el préstamo está ya activo, se puede negociar un periodo de carencia con la entidad. Si a la desmesurada subida del Euribor de los últimos tiempos se suma la crisis económica -que las previsiones de expertos auguran se alargará en el tiempo- , el plazo "de gracia" puede suponer un respiro temporal para más de un usuario.

Cuota menor, hipoteca más cara

En un préstamo, el periodo de carencia es aquel en el que no se pagan intereses o no se amortiza el capital, con lo cual, la cuota se ve reducida (o incluso desaparece, en el caso de carencia total). El periodo pactado puede ir desde un solo mes (para sobreponerse de apuros puntuales) a varios años, dependiendo del caso concreto y de la oferta de cada entidad financiera. Se contemplan dos tipos de carencia en préstamos:

  • Carencia de amortización: es la más frecuente y consiste en efectuar únicamente el pago de los intereses correspondientes a la deuda, dejando la amortización del capital para más tarde.
  • Carencia total: no se paga ni el capital ni los intereses. La cuota que se debería abonar durante el periodo sería 0 euros.

Hasta aquí, suena tentador. Pero, ¡cuidado! La carencia no es gratuita. Y hay que considerar su clara desventaja: mes tras mes, a pesar de estar abonando la cuota, no se está amortizando ni un solo euro del préstamo. Así, el capital pendiente de devolución es el mismo en cada recibo. Y lo más importante: tanto en el primer caso, como en el de carencia total, los intereses se siguen devengando, ya que se retrasa el pago del capital -y, en ocasiones, también los intereses- encareciendo más y más la hipoteca.

Puede entenderse fácilmente con un ejemplo práctico: se contrata una hipoteca de 240.000 euros a un plazo de 25 años, con un interés del 4,5% anual. Sin periodo de carencia, y sin tener en cuenta más que las variables citadas, la mensualidad de la hipoteca sería de 1.334 euros mensuales.

Supongamos ahora, que se incluyen 15 meses de carencia de amortización.

  • Cuota en periodo de carencia: 900 euros/mes.
  • Cuota en el resto del periodo: 1.372,21 euros/mes.

Si se decide que esos 15 meses de carencia sean totales, es decir, no pagar ni intereses ni capital:

  • Cuota en periodo de carencia: 0 euros/mes.
  • Cuota en el resto del periodo: 1.451,46 euros/mes.

Por tanto, y sin tener en consideración comisiones u otras variables, la hipoteca acabaría costando:

  • 400.200 euros sin carencia de ningún tipo.
  • 404.579,85 euros con carencia de amortización.
  • 413.666,1 euros con carencia total.

¿CUÁNDO ES RECOMENDABLE ESTA OPCIÓN?

La carencia es una opción que se ha de tener en cuenta ante problemas puntuales, pero utilizarla por defecto puede acarrear importantes consecuencias económicas, sobre todo si se mantiene por periodos largos.

Una buena planificación a la hora de solicitar la hipoteca, o de negociar un periodo de carencia una vez ya está activa, resulta vital para ahorrarse disgustos y no encarecer la hipoteca en exceso. La clave de una buena decisión pasa por establecer la cantidad mensual que cada economía es capaz de afrontar sin minar en exceso su calidad de vida. Por ello, conviene:

  • Analizar todas las posibilidades.
  • Calcular el coste del préstamo con y sin carencia, y cómo afectan los diferentes periodos (cortos y largos) tanto en la cuota mensual como en el coste global.
  • Reflexionar hasta qué punto merece la pena la diferencia en la cuota mensual -en ocasiones no es demasiado significativa- tomando en consideración los efectos a medio y largo plazo.
  • No tomar el periodo de carencia como una ventaja en sí misma, sino como un recurso para ocasiones concretas en las que resulte la mejor opción según las necesidades.

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